Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Содержание правоотношений по договору коммерческого найма жилого помещения.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон данного договора.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания;

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сдаваемое в наем помещение;

3. Обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;

4. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, для оказания коммунальных услуг.

Данные обязанности наймодателя являются императивными и не подлежат изменению сторонами. Они предусмотрены ст. 676 Гражданского Кодекса РФ.

5. Осуществлять капитальный ремонт сдаваемого внаем помещения. Данная норма диспозитивна и может быть изменена соглашением сторон (ст. 681).

6. Не позднее чем за 3 месяца до окончания срока действия договора наймодатель обязан предложить нанимателю заключить с ним договор на новый срок или предупредить его том, что он отказывается от заключения договора по причине принятия решения не сдавать помещения в наем на срок не менее года (ст. 684). Нужно иметь в виду, что данная обязанность есть у наймодателя только в долгосрочном договоре коммерческого найма. В краткосрочном договоре право продления договора на новый срок должно быть прямо закреплено в таком договоре, чтобы у наймодателя появилась соответствующая обязанность.

Права наймодателя заключаются в праве требовать от нанимателя надлежащего исполнения договора, а также требовать расторжения договора и выселения нанимателя в предусмотренных законом случаях.

Обязанности нанимателя:

1. использовать жилое помещения только в соответствии с его назначением, то есть для постоянного проживания;

2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

3. не производить переустройство и перепланировку жилого дома без согласия наймодателя;

4. своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные платежи. Плата вносится в сроки, установленные соглашением сторон, если стороны не договорились об этом, то плата вносится не позднее 10 числа, следующего за прожившим месяцем. Пункты 1-4 императивны и установлены ст. 678 Гражданского кодекса РФ.

5. проводить текущий ремонт помещения, если иное не установлено договором (ст. 681 ГК РФ).

Права нанимателя:

1. с согласия наймодателя и совместно проживающих с ним граждан вселить в занимаемое помещение лиц, в качестве постоянно проживающих. Необходимо соблюсти норму площади на одного человека. Согласие на вселение несовершеннолетних детей получать не нужно, к ним же не применяется требование о норме площади (ст. 679);

2. право на вселение временных жильцов и поднанимателей;

3. право на заключение договора на новый срок. Мы уже говорили об этом, когда затрагивали обязанности наймодателя. Наниматель имеет право на заключение с ним договора на новый срок. Если наймодатель откажет ему в заключение нового договора по причине, что он не будет сдавать жилое помещение, а сам в течение года сдаст его другому лицу, то наниматель приобретает право требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Договор коммерческого найма расторгается:

1. По обоюдному соглашению сторон.

2. По инициативе нанимателя с предупреждением об этом наймодателя в письменном виде за 3 месяца.

3. По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и в двух случаях:

- не внесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если иной более длительный срок не установлен договором, а при краткосрочном найме – не внесение платы более чем два раза подряд;

- при разрушении или порче жилого помещения нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае закон устанавливает достаточно обширные и вряд ли оправданные гарантии для нанимателя и совместно проживающих с ним граждан. Во-первых, суд может предоставить срок до 1 года для устранения недостатков жилого помещения, которые послужили основаниям для предъявления иска о выселении. Ели же эти недостатки в установленный судом срок устранены не были, то суд принимает решение о расторжении договора, но опять же по просьбе нанимателя может отсрочить исполнение решения еще на срок до 1 года.

4. В судебном порядке по требованию любой из сторон:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (это и использование помещения не по назначению, и систематическое нарушение прав и интересов соседей и т. д.).

Последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение всех проживающих в жилом помещении.

Среди вопросов, на которые нужно обратить внимание при решении практических ситуаций, выделим следующие: об основных отличиях договора социального и коммерческого найма, о нормах жилищного законодательства, которые могут быть применены к отношениям по договору коммерческого найма, о последствиях расторжения договора коммерческого найма в случаях изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд или переводе помещения из жилого в нежилое.

Основная литература к теме:

1. Кириченко, О. В. Понятие и предмет договора коммерческого найма жилого помещений // Современное право. 2007. № 6.

2. Кириченко, О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2007. № 3.

3. Кириченко, О. В. Обязанности наймодателя по передаче жилого помещения нанимателю по договору коммерческого найма // Юридический мир. 2007. № 6.

4. Кириченко, О. В. Возмездное пользование жилыми помещениями на условиях договора коммерческого найма // Бюллетень нотариальной практики. 2007. № 2.

5. Кириченко, О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2007. № 1.

6. Рузанова, В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. 2006. № 4.

7. Свердлык, Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. № 7.

Дата добавления: 2014-01-07