Понятие и организация деятельности ЖК и ЖСК

Лекция 8. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

ЖК и ЖСК относятся к потребительскому кооперативу, определение которого дано в ст. 116 ГК РФ. Данная статья понимает под потребительским кооперативом добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

ЖК РФ уточняет это определение применительно к рассматриваемым юридическим лицам. Так, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

ЖСК достигает данную цель путем строительства или реконструкции многоквартирного дома, ЖК путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива. При этом абсолютно очевиден момент, когда право на жилище будет удовлетворено и момент, с которого у членов кооператива появляется право пользоваться конкретным жилым помещением. У членов ЖСК – с момента окончания строительства или реконструкции многоквартирного дома, а у членов ЖК – с момента его приобретения.

По оценкам, даваемым в специальной литературе, в настоящее время существует около 16,5 тысяч жилищных и жилищно-строительных кооперативов[45].

Основными моментами, касающимися организации жилищных и жилищно-строительных кооперативов, являются следующие:

ü Стать членом кооператива можно с шестнадцатилетнего возраста. После длительной дискуссии о противоречиях между нормами ГК РФ и ЖК РСФСР в отношении возрастного критерия, дающего право быть членом кооператива, новый ЖК РФ устранил имевшуюся коллизию. Напомним, что ЖК РСФСР давал право гражданам стать членами кооператива только по достижению ими совершеннолетия, ст. 26 ГК РФ давала право несовершеннолетнему, достигшему шестнадцати лет, стать членом кооператива (в том числе и жилищного).

ü Помимо граждан, членами кооператива могут быть и юридические лица.

ü Инициировать процесс организации кооператива может любое лицо, в том числе и органы государственной власти или органы местного самоуправления. При этом ЖК РФ оставил норму из прежнего законодательства о том, что если кооперативы организуются при содействии этих органов, то преимущественным правом на вступление в такие кооперативы обладают малоимущие и нуждающиеся в жилье граждане. При этом не понятно, что понимать под содействием указанных органов, а также из каких средств малоимущий будет оплачивать паевые взносы, если он отнесен к этой категории.

ü Минимальное количество членов кооператива – пять.

ü Решение о создании жилищного кооператива и утверждении его устава принимается на общем собрании учредителей, которых, как мы уже отметили, должно быть, как минимум пять. Если учредителей больше, но положительно голосуют не все, то решение будет считаться принятым, если за него проголосовало минимальное количество будущих членов кооператива.

ü Жилищный кооператив, как и любое юридическое лицо, подлежит государственной регистрации.

ü Учредительным документом данного юридического лица является его устав. В обязательном порядке в него должны быть включены следующие сведения: о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Помимо обозначенных, в уставе кооператива также должна содержаться информация о порядке проведения конференции, о порядке созыва общего собрания, о порядке избрания правления жилищного кооператива, его численность и срок действия, о сроке полномочий председателя правления, о количестве членов ревизионной комиссии и порядке ее работы и другие. Указанный перечень позволяет констатировать, что законодатель в отношении кооперативов пошел по пути предоставления достаточно большого количества возможностей. Большинство норм в отношении жилищных кооперативов носит диспозитивный характер, что позволяет его учредителям расширить возможности, связанные с управлением данным юридическим лицом.

Органы управления жилищными кооперативами названы в законодательстве достаточно четко – это:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;

2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3. правление жилищного кооператива;

4. председатель правления жилищного кооператива;

5. ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Как мы уже указали, большинство норм, связанных с правомочиями указанных органов, о порядке их работы, отнесены на усмотрение учредителей и могут быть по-разному сформулированы в уставах кооператива. Вместе с тем, безусловно, существуют и императивные нормы, которые должны соблюдаться в деятельности органов жилищного кооператива. К таким требованиям, в частности, относятся:

ü К исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива относятся вопросы о выборе правления, о выборе ревизионной комиссии, о приеме и исключении из членов кооператива, о распределении жилых помещений между членами кооператива.

ü Необходимый кворум для признания общего собрания правомочным – более 50% членов кооператива.

ü Решения должны быть приняты также простым большинством голосов. Однако, если в устав кооператива будет включена норма о том, что по каким-либо вопросам необходимо согласие – 2/3, то для принятия этого решения нужно будет именно квалифицированное число голосов. Вместе с тем, еще раз подчеркнем, что подобное указание в уставе – это только право учредителей.

ü Правление жилищного кооператива, являясь исполнительным органом данного юридического лица, избирается только из числа членов кооператива и подотчетно общему собранию. Вопросы, которые принимаются правлением, не должны относиться к исключительной компетенции общего собрания.

ü Председатель кооператива избирается не общим собранием, а правлением жилищного кооператива.

ü В компетенцию председателя правления жилищного кооператива входит, в частности, обеспечение выполнение решений правления кооператива, а также его право без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.

ü Ревизионная комиссия (ревизор) создаются для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива. Максимальный срок функционирования комиссии в одном состава – три года. В качестве полномочий ревизионной комиссии (ревизора) жилищное законодательство называет следующие ее (его) обязанности: в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год; представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

ü Вступить в члены кооператива можно путем подачи заявления, которое должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Под рассмотрением заявления понимается его принятие или отклонение правлением кооператива (в допускаемых законом случаях), а также утверждение (или не утверждение) общим собранием кооператива. Не принятие в члены кооператива может иметь место в случаях, установленных уставом кооператива, а также при прямых запретах закона. Речь идет, например, о случаях не достижения минимального возраста (16 лет); если это противоречит уставным целям юридического лица, пожелавшего стать членом кооператива; в случае отсутствия свободных жилых помещений и другие. Безусловно, что подобный отказ в принятие в члены жилищного кооператива может быть обжалован в судебном порядке.

Дата добавления: 2014-01-07