Особенности заключения, существенные условия и форма

Существенные условия договора – условия о предмете и о цене.

Закон предъявляет специальные требования к условию о предмете – чтобы согласовать предмет, договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе в договоре должны содержатся данные, позволяющие установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Эти данные содержатся в документах: кадастровый план или паспорт. Относительно зданий и сооружений – технические и кадастровые паспорта. Для определения предмета договора нужно сделать копию данных документов. Требования закона о такой определенности предмета приводит к тому, что предмет должен существовать реально в момент заключения договора, права на него должны быть зарегистрированы и он должен находиться в собственности продавца.

Цена – обязательно должна быть согласована в договоре. Движимые вещи они являются индивидуально-определёнными – так как найти подобную почти нереально, применить статьи, относящиеся к данным вещам (недвижимым) не является допустимым. Относительно договора, с предметом – жилое помещение, дом или его часть, то в договоре должны быть перечислены лиц с указанием их прав на это жилое помещение, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования таким помещением после его продажи.

Форма договора (специальные требования) – письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение такой формы влечет недействительность договора. Это объясняется тем, что необходимо согласовать предмет, а это невозможно путем письменной формы, а также необходима регистрация.

Государственная регистрация не требуется (только для договора о жилом помещении и предприятий). Договоры должны быть специально зарегистрированы, как сделки. Вступают такие договоры в действие только с момента регистрации. Но переход права собственности подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация перехода прав происходит на стадии исполнения договора. Если предметом договора выступает жилье или предприятие, то регистрация происходит дважды, «двойная регистрация».

Стадия заключения договора и стадия исполнения договора – между этими двумя момента существует определенный период времени. Если после заключения договора объект передается в установленном порядке покупателю, то:

1. Покупатель становится законным владельцем, соответственно в отношении него используются все способы защиты законного владения.

2. До государственной регистрации права собственности покупатель не может распоряжаться объектом, который он получил, поскольку он не стал собственником.

3. Продавец также утрачивает право на распоряжение данным объектом, так как он является предметом исполненного обязательства.

Данные положения содержится в постановлении Пленума АС № 10/22 от 29.04.10 года. Перед всеми третьими лицами продавец до регистрации является собственником, поэтому поскольку законом прямо не ограничено право распоряжения имуществом, то данный момент находится за рамками закона.

Особенности содержания обязательства, возникающего из договора

Обязанности продавца:

1. Обязанность продавца по передаче объекта (предмета договора).

В силу естественных свойств процесс в натуральном виде невозможен (из рук в руки), поэтому подписывается передаточный акт или иной документ о передаче. С момента подписания данного акта обязательство является исполненным, если одна из сторон уклоняется от подписания акта, то это квалифицируется, как уклонение от обязанности предать имущество либо принять (продавец или покупатель); последствия все стандартные. С момента подписания акта происходит переход риска случайной гибели.

2. В случае если продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую договору, то покупатель пользуется всеми правами указанными в ст. 475 ГК РФ, за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества.

Обязанности покупателя:

1. Покупатель во всех случаях обязан принять имущество, передаваемое по договору, даже в случае, если есть недостатки в данном имуществе (он вправе будет требовать возмещения стоимости)

Обе стороны несут друг перед другом обязанность по осуществлению государственной регистрации. Если одна из сторон уклоняется от регистрации, то суд вправе потребовать от другой стороны, а в определенных случаях судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Уклоняющаяся сторона обязана возместить убытки другой стороне, связанные с задержкой регистрации.

­

Дата добавления: 2014-01-07