Наследование и иные сделки с земельными участками

Регламентируя порядок наследования отдельных видов имущества, глава 65 ГК РФ устанавливает особенности наследования земельных участков. Как следует из ст.1181 ГК РФ, принадлежавший наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения земельный участок входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

Правила об общих основаниях наследования земельных участков не следует понимать буквально. Так, иностранные граждане и апатриды не могут стать собственниками земельных участков на приграничных территориях (ст.15 ЗК РФ). Кроме того, на гражданина-наследника может быть возложена обязанность по принудительному отчуждению земельного участка из состава сельскохозяйственных угодий (ст.ст.5,11 Закона об обороте земель).

В случае если земельный участок был унаследован несколькими лицами, последние могут провести процедуру раздела земельного участка, имеющую свои особенности. Во-первых, такой раздел должен производиться с учетом минимального размера земельного участка, установленного ст.38 ГрадК РФ. Не допускается деление участка на части менее такого минимального размера. Сами же критерии делимости участка указаны в ст. 41 ГрадК РФ.

Во-вторых, в случае невозможности раздела земельного участка, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка (например, супругу или участнику фермерского хозяйства). Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 ГК РФ. Если же никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Проблема заключается в том, что по наследству могут переходить земельные участки, как находящиеся в собственности граждан, так и принадлежащие им на праве пожизненного наследуемого владения. В последнем случае остается открытым вопрос о том, как поступить, если наследников права землевладения будет несколько, а сам участок будет являться неделимым? Представляется, что в этом случае будет необходимо решение вопроса о переходе участка одному лицу с выплатой остальным компенсации.

Выше были рассмотрены наиболее распространенные виды сделок с земельными участками, однако данный перечень не является исчерпывающим. Следует кратко остановиться и на иных видах таких сделок.

Договор мены земельными участками – это соглашение сторон, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой либо земельный участок в обмен на иное имущество. Каждая из сторон признается продавцом участка, который она обязуется передать, и покупателем участка, который она обязуется принять в обмен. Следовательно, по экономическому содержанию и правовому регулированию данный договор близок к договору купли-продажи, в связи с чем, ЗК РФ не раз подчеркивает схожесть условий договора купли-продажи и договора мены (см., например, п.2 ст.37 ЗК РФ).

Договор мены является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Договор мены земельными участками должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Обязательного нотариального удостоверения договора мены ГК РФ не предусматривает. Договор мены земельными участками подлежит государственной регистрации. В случае, если предметом договора мены являются участки, расположенные на территориях различных регистрационных округов, государственная регистрация договора мены проводится в любом из учреждений юстиции по регистрации прав, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, по выбору сторон сделки.

Существует ряд специальных требований, применимых только к договору мены. Так, в случае, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемых земельных участков, действует презумпция их равноценности (п.1 ст.568 ГК РФ). Однако если из договора следует, что земельные участки являются неравноценными, сторона, обязанная передать участок, цена которого ниже цены земельного участка (иного имущества), предоставленного в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать земельный участок, если иной порядок не предусмотрен договором (п.2 ст. 568 ГК РФ). Обмениваемые земельные участки признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон.

Субъектами данного договора могут являться только собственники земельных участков (граждане и юридические лица). Лица, которым земельные участки принадлежат на ограниченных вещных правах – праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения, субъектами договора мены быть не могут (ст.20-21 ЗК РФ). Вполне допустима и ситуация, когда орган публичной власти, принявший решение об изъятии у частного собственника участка за выкуп для публичных нужд, заключит с ним договор мены, в результате которого будет осуществлено предоставление лицу равноценного земельного участка взамен изымаемого.

В случае мены земельными участками, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, в договоре мены обязательно должны быть указаны признаки, идентифицирующие обмениваемые земельные участки: кадастровые номера, площади, категория земель, целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием принадлежности последних собственникам (если есть), а также прилагаться планы (чертежи) обмениваемых участков.

Необходимым условием договора мены земельных участков является оценка земельного участка и объектов недвижимости (если таковые есть) в соответствии с прилагаемыми к договору сводными ведомостями оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на обмениваемых участках. Данное требование обусловлено тем, что применительно к договору купли-продажи недвижимости (а, следовательно, и мены) существенным условием договора выступает предмет и цена (ст.554-555 ГК РФ).

Договор дарения – это соглашение сторон, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Договор дарения имеет ряд принципиальных отличий от иных гражданско-правовых договоров. Так, от срочных договоров аренды или безвозмездного срочного пользования договор дарения земельного участка отличается тем, что участок передается в собственность одаряемого. От договоров, предусматривающих передачу имущества в собственность контрагента (купля-продажа, мена, рента) договор дарения отличает безвозмездный характер отчуждения имущества. В отличие от завещания – односторонней сделки по распоряжению имуществом после смерти, дарение является договором (двусторонней сделкой), имеющей место только при жизни дарителя.

Договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным, поскольку юридическое значение может иметь не только факт передачи земельного участка, но и обещание его подарить в будущем. По общему правилу, консенсуальным считается договор, который считается заключенным с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора; для заключения реального договора необходима передача земельного участка, с момента которой он и считается заключенным. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя ничтожен.

Субъектами договора дарения могут являться собственники земельных участков – граждане и юридические лица. Ограничением субъектного состава договора дарения следует считать норму, сужающую возможность дарения имущества, находящегося в общей совместной собственности. Дарение такого имущества допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст.253 ГК РФ. Напротив, земельный участок, полученный одним из супругов во время брака в дар, является его личной собственностью (п.1 ст.36 Семейного кодекса РФ). Для распоряжения долей в общей собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (ст.246 ГК РФ), и на такие сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности на приобретение доли, поскольку указанное в ст.250 ГК РФ право относится только к продаже доли и отчуждению ее по договору мены.

Юридические лица выступают в качестве стороны договора дарения земельного участка ограниченно (п.1 ст.576 ГК РФ). Это означает, что не допускается дарение на сумму свыше пяти МРОТ между коммерческими организациями (ст.575 ГК РФ), а также принятие таковыми пожертвования (п.1 ст. 582 ГК РФ). Такое ограничение вполне оправдано, поскольку безвозмездные отношения между организациями, созданными в целях извлечения прибыли, выглядят абсурдно.

Договор дарения земельного участка должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Соответственно, закон предусматривает и такую же форму отказа одаряемого от принятия дара. Последствий такого отказа закон не предусматривает, кроме случаев, когда договор был заключен в письменной форме, а дарителю причинен реальный ущерб отказом принять дар (п.п.2,3 ст. 573 ГК РФ).

Лицо, которому принадлежит земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, не вправе подарить такой участок или его часть другому лицу ни при каких обстоятельствах (ст.20-21 ЗК РФ). Не может быть самостоятельным предметом сделки, включая договор дарения, сервитут.

Предмет договора дарения земельного участка должен быть конкретизирован. Это означает, что в договоре должен быть указан его кадастровый номер, категория земель, площадь земельного участка, его целевое назначение и разрешенное использование, а также приложен план земельного участка.

Договор ренты – это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность земельный участок, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ).

Рентные отношения регулируются исключительно ГК РФ, хотя ряд федеральных законов и содержит упоминания о ренте, не всегда отражая ее специфику применительно к рассматриваемым общественным отношениям. ГК РФ выделяет две разновидности ренты: постоянная рента (бессрочная) и рента на срок жизни получателя (пожизненная рента). Разновидностью последней является пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты занимает самостоятельное место в системе гражданско-правовых договоров. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущество в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения. Договор ренты является двусторонним, возмездным, реальным. Сторонами договора ренты земельного участка являются:

а) получатель ренты – физическое лицо либо некоммерческая организация, передавшая свой участок в собственность другого лица с целью получения от него в течение длительного времени дохода (ренты). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передавшим имущество под выплату ренты, поскольку договор ренты может быть заключен в пользу третьего лица.

б) плательщик ренты – физическое либо юридическое лицо, взявшее на себя обязательство по несению в течение длительного периода времени денежных или иных расходов в обмен на передачу в собственность земельного участка. В отличие от получателя ренты, каковым может выступать только некоммерческое юридическое лицо, плательщиком ренты является как коммерческое, так и некоммерческое юридическое лицо.

Предметом договора ренты являются действия сторон по предоставлению ренты в денежной или натуральной форме в счет передаваемого другой стороне в собственность земельного участка. Как и в случае заключения иных договоров, передаваемый по договору ренты земельный участок должен быть индивидуализирован, поставлен на кадастровый учет, а у его собственника (получателя ренты) должен быть соответствующий правоудостоверяющий документ.

В отличие от предмета, цена является существенным условием договора не во всех случаях. Так, в силу п.1 ст. 583 ГК РФ для денежной ренты требуется ее «определенность». В случае постоянной ренты (ст.590 ГК РФ), она выплачивается в размере, установленном договором. Следовательно, здесь цена является существенным условием договора. Напротив, в случае натуральной ренты и передаваемого в счет ренты имущества, их цена к числу существенных условий договора не относится.

Если под выплату ренты передан земельный участок или иное недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога (п.1 ст. 587 ГК РФ). Передавший недвижимость в собственность третьего лица плательщик ренты перестает быть таковым, но не освобождается полностью от ответственности по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. По закону он несет субсидиарную ответственность по таким требованиям вместе с основным должником - новым собственником переданной первоначально под выплату ренты недвижимости.

Характерной особенностью договора ренты земельного участка является обязательность его письменной формы и нотариального удостоверения, а также государственная регистрация. Отсутствие нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации договора позволяет признать его недействительной сделкой. Поэтому вполне понятно разъяснение, сделанное в Обзоре судебной практики, утвержденном постановлением Президиума ВС РФ от 26 декабря 2001 г., о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в специально уполномоченном государственном органе по регистрации прав на недвижимое имущество, то такой договор ренты не может считаться заключенным.

Договор доверительного управления – это соглашение сторон, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок земельный участок в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление им в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление земельным участком, доверительный управляющий вправе совершать в отношении него в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Договор доверительного управления земельным участком является срочным (не более пяти лет), и, как правило, возмездным. Он должен быть заключен в письменной форме. Переданный в доверительное управление участок должен быть обособлен от остального имущества управляющего (отражен на отдельном балансе). Передача имущества в доверительное управление, по общему правилу, подлежит государственной регистрации.

Договор доверительного управления земельным участком необходимо отличать от договоров поручения, комиссии и агентирования, объектом которых также может являться земельный участок. В отличие от договора поручения, доверительный управляющий действует от своего имени, а не от имени поручителя, совершая не только юридические, но и фактические действия. В отличие от договора комиссии, рассматриваемый договор предусматривает возможность совершения управляющим от своего имени не только сделок, но и иных юридических и фактических действий в пользу выгодоприобретателя. В отличие от агента, действующего как от своего имени, так и от имени принципала, доверительный управляющий действует только от своего имени. При этом агент осуществляет только распоряжение земельным участком, в то время как доверительный управляющий совершает все три правомочия собственника по владению, пользованию, распоряжению им.[6]

Наряду с общими правилами доверительного управления земельными участками, предусмотренными ГК РФ, Закон об обороте земель содержит ряд специальных норм. Так, собственник земельной доли вправе (без выделения в счет ее земельного участка) по своему усмотрению передать ее в доверительное управление другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (ст.12). Согласно ст.16 Закона об обороте земель, если договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного закона, не приведены в соответствие с правилами ГК РФ и данного закона в течение шести лет со дня его вступления в силу, к таким договорам применяются правила договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требуется.

Контрольные вопросы

1. Назовите особенности оборотоспособности земельных участков? Какие земельные участки изъяты или ограничены в обороте?

2. Сформулируйте определение сделок с земельными участками. Каковы общие требования к их совершению?

3. Сформулируйте определение договора купли-продажи земельного участка? Каковы его существенные условия и разновидности?

4. Назовите особенности договора аренды земельного участка? Каковы права и обязанности арендатора и арендодателя?

5. Дайте определение договора безвозмездного срочного пользования земельным участком? Каковы его сходства (различия) с другими договорами? Назовите субъектов данного договора.

6. Сформулируйте определение договора ипотеки земельного участка? Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки?

7. Назовите особенности наследования земельных участков.

8. Разъясните особенности совершения сделок мены, дарения, ренты и доверительного управления земельными участками.

Литература

1. Анисимов А.П. Правовые проблемы наследования земельных участков // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2007. - № 3.

2. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. – 2003. - № 1

3. Волкова Н.А. К вопросу о правовом регулировании наследственно-земельных отношений // Законодательство и экономика. – 2006. - № 2.

4. Добрачев Д.В. Размер арендной платы как существенное условие договора аренды земельного участка // Журнал российского права. 2005. № 7.

5. Долинская Л.М. Аренда и национальные парки // Закон. – 2005. - № 3

6. Ерш А. Некоторые проблемы правового регулирования аренды земельных участков // Вестник ВАС РФ. – 2004. - № 8.

7. Ефимова Е.И. Передача в залог прав субаренды на земельный участок // Экологическое право. – 2002. - № 3.

8. Зырянов А.И. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора // Юрист. – 2006. - № 8.

9. Иванова С.В. Объекты аренды земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. – 2004. - № 1.

10. Ильин А.В. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения // Государство и право. – 2004. - № 5.

11. Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка // Закон. 2005. № 3.

12. Ковальчук Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в субъектах Российской Федерации // Экологическое право. - 2003. - № 6.

13. Козырь О.М. Особенности регулирования сделок с землей земельным законодательством // Экологическое право. - 2003. - № 4.

14. Кошелев Я., Ромадин М. О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренды на земельный участок // Хозяйство и право. 2004. № 11.

15. Можаровский В.В. Сделки с земельными участками // Право и экономика. – 2003. - № 1.

16. Псел О.П. Некоторые вопросы наследования земельных участков // Новая правовая мысль. – 2006. - № 3.

17. Семьянова А.Ю. Оборот земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в пределах особо охраняемых природных территорий // Право и экономика. – 2005. - № 1.

18. Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. – 1999. - № 9.

19. Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками // Хозяйство и право. - 2004. - № 9.

Дата добавления: 2014-01-07