Договор купли-продажи недвижимости

Договор энергоснабжения

ДЭ – договор, по которому одна сторона (энергоснабжающая организация) обязуется подавать энергию (или энергоносители) через присоединенную сеть другой стороне (абоненту), которая обязуется оплачивать ее, обеспечивать установленный режим и безопасность потребления энергии или энергоносителей п.1ст.539.

Энергия появилась сравнительно недавно. Энергия как вещь является движимая, потребляемая. Специфические признаки: непрерывность процесса производства, невозможность складирования, влияние деятельности потребителей на качество товара, обязательное наличие единой сети, Обязательное требование к наличию технических средств.

Виды разновидностей договора снабжения:

· По предмету:

o Водоснабжение

o Теплоснабжение

o Газоснабжение

· Состав участников:

o Взаимное резервирование энергоснабжения

o Реверсивные перетоки

o Субабонентский договор

Данный договор регулируется общими положениями о купле-продаже, так и иными НПА.

Юридическая природа:

1. Консенсуальный,

2. Возмездный

3. Взаимный

4. Публичный

5. Присоединения

Элементы договора энергоснабжения:

Пять отличий от ФЛ и от ЮЛ с критериями

Особенности предмета:

Предметом является следующие разновидности недвижимого имущества, которые накладывают отпечаток на специфике самого договора. Под недвижимостью понимают:

1. Земельный участок.

2. Здания и сооружения.

3. Жилое помещение.

4. Нежилое помещение.

5. Объекты незавершенного строительства.

6. И прочие объекты, неразрывно связанные с землей: железнодорожные пути, линии электропередач и другие категории.

Необходимостью, закрепленной законодательством для оборотонедвижимости является гос регистрация прав на нее. Недвижимость, на которую не зарегистрировано право собственности, предметом договора купли-продажи быть не может. Например, нельзя продать квартиру как объект недвижимости в здании, которое еще не построено; самовольная постройка.

Существует особый порядок признания объектом недвижимости еще не завершенного строительства. Несовместимы между собой такие объекты недвижимости как здания и помещения в нем. Нежилые помещения могут быть предметом договора только в том случае, если они не относятся к общему имуществу здания. Не могут быть самостоятельным предметом лестничные пролеты, чердаки, подвалы, лифтерные шахты.

В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие индивидуализировать предмет договора. Для таких объектов как здания или помещения бывает достаточно указать их точный адрес, но для других объектов необходимо определить точное расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Это достигается путем приложения к договору технического паспорта, в котором содержится описание объекта, площадь, кадастровый номер и схема места расположения. Земельные участки могут выделиться указанием лишь на кадастровый номер. При невозможности индивидуализировать объект недвижимости по его описанию в договоре, то договор купли-продажи считается незаключенным.

Момент возникновения права собственности у покупателя – после регистрации. Право собственности на любую недвижимость возникает у покупателя по договору купли продажи с момента гос регистрации этого права. Права на земельные участки регистрируются в Едином гос реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Фактическая передача недвижимого имущества во владении права собственности не порождает.

Форма договора.

При определении формы договора следует различать продажу жилого помещения и продажу всех остальных объектов недвижимости. Форма купли-продажи нежилой недвижимости – простая письменная: путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет ничтожность договора. При этом сам договор нежилой недвижимости гос регистрации не подлежит, а подлежит только переход прав.

Форма договора купли-продажи жилого помещения. Так же должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами и обязательная гос регистрация самого договора. По догоовру купли-продажи жилого помещения права и обязанности у сторон возникают только с гос регистрации, а не с момента подписания. Помимо наименования и количестве, имеет существенное условие и цена – стоимость продаваемого объекта должна быть установлена:

1. В виде твердой денежной сумме за весь объект.

2. Цена за 1 кв.метр.

При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным. Правило о восполнении отсутствующей цены договора ценой за аналогичный товар не применяется.

Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Все, что прочно соединено с почвой является составной частью земельного участка. Так при продаже земли в собственность покупателю автоматически переходят и строения, расположенные на этом участке. По концепции римского права само строение предметом купли-продажи быть не может. Таким образом, российским законодательством воспринята концепция лишь «единство судьбы недвижимости» а не концепция «единого объекта недвижимости».

Исключения: по п.3 ст 552 ГК РФ продажа недвижимости по общему правилу допускается без согласия собственника земли. Покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости, но в случае, когда собственник земли одновременно является и собственником иной недвижимости, применяется принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Земельный кодекс РФ в п.4ст.35 закрепил отчуждение здания или сооружения, находящегося на земельном участке производится только с земельным участком.

В п.2ст.555 ГК РФ указана, что цена здания включается в цену соответствующей части земельного участка. Таким образом, права земельного участка следуют за правами на недвижимость, если иное не предусмотрено договором. Покупатель в праве требовать от продавца недвижимости кадастрового земельного участка и передаче ему прав на выделенный участок. До момента гос регистрации права собственности на эту землю покупатель приобретает только возможность пользования части земельного участка продавца.

Особенности исполнения договора продажи недвижимости. Специфика распространяется на обязанности сторон по объекту недвижимости. Передача недвижимости покупателя является формальной. Для того, чтобы считать эту передачу состоявшейся необходимо оформить акт передачи, подписываемый двумя сторонами. Обязанностью продавца по передаче считаются исполненными только после подписания сторонами передаточного акта. Российское законодательство придает значение иногда и фактическому владению недвижимостью (обработка земельного участка) в тех случаях, если продавец заключает два и более договора с разными лица в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника по продаже недвижимости сразу нескольким лицам являются действительными, но передав владение одному из покупателей, продавец лишен фактической возможности исполнить обязательство перед другими покупателями, за что должен понести ответственность. Покупатель, который получил фактическое владение от продавца, становится титульным владельцем и может требовать от продавца регистрации права собственности по п.3ст.551 ГК РФ. С жилым помещением такой ситуации возникнуть не может, так как гос регистрации подлежит сам договор. Подписание передаточного акта, являющимся приложением к договору одновременно является обязанностью и продавца и покупателя. Уклонение одной из сторон под подписание данного акта влечет право другой стороны рассматривать это как уклонение от исполнения договора и является основанием для расторжения.

Особенности договора купли-продажи предприятия.

1. Предприятие является имущественным комплексом ст.132 ГК РФ. Предприятие является объектом недвижимости. Права на предприятия также должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Объектом оборота предприятие становится после гос регистрации. В России практика регистрации предприятий как ИК не получила распространение. К договору продажи предприятия применяются норма о купле-продаже недвижимости. Исключением являются следующие положения:

a. Сам договор подлежит гос регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

b. Состав и стоимость предприятия определяются в договоре на основе инвентаризации.

c. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, до его передачи должны быть письменно уведомлены о его продаже.

2. Права кредитора. При продаже в составе предприятия долгов происходит перевод этих долгов на покупателя. По ст.391 ГК РФ кредиторы должны дать свое согласие на продажу долга. Кредитор, не давший письменного согласия на перевод долга вправе в течении трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

a. Либо прекращения обязательства.

b. Либо досрочного его исполнения.

Кредитор, который не был уведомлен, имеет право предъявить эти требования в течение года со дня, когда он должен быть знать или узнал.

3. Специальное основание недействительности договора. Кредитор, имеющий право требовать прекращение или досрочного исполнения обязательства может в те же сроки требовать признание договора недействительным или в части, касающийся в переводе долга.

4. Специальное основание прекращения или изменения договора. Покупатель в праве требовать расторжение или изменение договора, если установлена, что предприятие в виду недостатков, за которые продавец отвечает не пригодных для целей. Названных в договоре, и эти недостатки не устранены по требованию покупателем продавцом.

5. Специальные последствия недействительности и прекращения договора. Общие правила, предусматривающие возврат или взыскание в натуре, полученного по договору применяется к договорам продажи предприятия только в следующих случаях:

a. Если эти последствия существенно не нарушают права и охраняемые интересы законом продавца и покупателя.

b. Если эти последствия не противоречат общественным интересам ст. 566 ГК РФ.

Дата добавления: 2014-01-07