Исполнение договора

Цена.

Юридическое содержание сделки – это переход права собственности на объект, а экономическое содержание – это перераспределение активов. Цена сделки отражает не только денежную оценку стоимости объекта, но и ее условия, т.к. каждая сделка является конкретной:

• особые отношения между продавцом и покупателем (родственные, деловые и др.);

• недостаточность времени экспозиции объекта на рынке;

• отсутствие широкой гласности и т.д.

Таким образом, на рынке недвижимости цена объекта имеет индивидуальный характер, т.к. она образуется в результате прямых переговоров между продавцом и покупателем и определяется индивидуальностью объекта.

Оценка обязательна в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих государству, субъектам РФ, муниципальным образованиям: при приватизации, залоге, продаже, передаче в уставный капитал, возникновении споров о стоимости.

2.2.4.1. Обязанности продавца

2.2.4.2. Обязанности покупателя.

2.2.4.1. Обязанности продавца:

• передача покупателю объекта в физическом смысле;

• перенесение на покупателя права собственности.

Передача объекта в физическом смысле оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами. В документе фиксируются фактические данные о составе, сведения о выявленных недостатках.

Подписание акта означает также, что риск случайной гибели или повреждения переходит с этого момента от продавца к покупателю, если иное не предусмотрено договором. Данное правило является отступлением от общего правила ГК, согласно которому риск случайной гибели или повреждения объекта несет собственник, если иное не предусмотрено договором или законом.

Уклонение одной из сторон от передачи или принятия недвижимости или от подписания акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Предполагается, что в течении определенного времени покупатель находится в положении фактического владельца недвижимости, но при сохранении права собственности за продавцом. Поэтому до государственной регистрации права собственности покупатель, получив объект в физическом смысле, не вправе им распоряжаться. Одновременно продавец теряет право распоряжаться этой недвижимостью. Таким образом, до государственной регистрации ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться объектом, а момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по решению другой стороны принять решение о государственной регистрации.

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, но с дополнительными обязанностями принять недвижимость по акту и зарегистрировать переход права собственности. Если покупатель, зарегистрировав переход права собственности, не произвел оплату, продавец вправе требовать оплату недвижимости и уплату процентов или расторжения договора. Если в договоре имеется отметка о возврате объекта недвижимости при невыполненных обязательствах, объект может быть возвращен даже после государственной регистрации. При отсутствии оговорки объект не возвращается.

Дата добавления: 2014-01-07