Порядок укладення договорів оренди землі

Право на укладення договорів оренди земельної ділянки. За загальним принципом, договірні відносини будуються за засадах рівності сторін, і право вимагати укладення з ним договору оренди земельної ділянки виникає у суб'єкта лише у випадках, визначених законом або договором. Так, ч. З ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачає " пріоритетне право " власників " приватизованих об'єктів на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом земельних ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради».

Іншим випадком є переважне право на поновлення договору орендаря, "який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору" (ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Підготовка технічної документації. Відповідно до ч. 4 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди землі є

(1) план або схема земельної ділянки,

(2) її кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень),

(3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості),

(4) акт приймання-передачі земельної ділянки, та,

у разі визначенним законом –

(5) проект відведення земельної ділянки.

Більша частина цієї документації не може бути виготовлена сторонами самостійно, тому для її підготовки слід звернутися до відповідної землевпорядної організації. Щодо правового регулювання розробки, погодження, експертизи та затвердження проекту відведення див. питання наступної лекціїї.

Особливості надання в оренду земель державної та комунальної власності. При наданні в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності укладенню договору оренди обов'язково має передувати рішення органу, що здійснює розпорядження землями державної чи комунальної власності.

Слід враховувати, що на даний момент не здійснено розподілу земель на землі комунальної і державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. Відповідно до ст. 4 Закону України "Про оренду землі", орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є державні адміністрації, Рада Міністрів Автономної Республіки Крим та KM України. Проте, відповідно до п. 1 Розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону, дана норма набирає чинності з моменту розмежування земель комунальної та державної власності. До цього часу діють норми п. 1 Розділу VIII "Прикінцеві положення" Закону, п. 12 Розділу X "Перехідні положення" ЗК України, що надають право здавати землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади (не зовсім зрозуміло, яким). На сьогодні питання вирішується за аналогією зі ст. 122 ЗК України, хоча формальних підстав для цього немає.

Ч.2 ст.6 Закону України "Про оренду землі" передбачає можливість набуття права оренди на конкурсних засадах. На сьогодні порядок укладення договорів оренди землі на конкурсних засадах загальнодержавним законодавством не визначено, тому такий порядок може визначатися локальними нормативно-правовими актами. Наприклад, у м. Києві на сьогодні відповідні відносини врегульовані Рішенням Київради N 810/3385 від 19.07.2005 "Про затвердження Тимчасового порядку набуття права на землю на конкурентних засадах в м. Києві".

В переважній більшості випадків право на укладення договору оренди земельної ділянки отримує особа, що сплачує вищу ціну за право укладення договору. Між тим, на наш погляд, більш доцільно було б вести конкурентний відбір шляхом відбору пропозиції з найвищою орендною платою.

Ст.16 Закону України "Про оренду землі" передбачає «укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.»

Застосування попередніх договорів при укладенні договорів оренди землі. Для найбільш повного врахування та гарантування інтересів обох сторін у таких випадках доцільно укладати попередні договори (ст. 635 ЦК України), де були б урегульовані всі питання, які стосуються витрат, що необхідно понести до моменту укладення договору.

"Автоматичний перехід права оренди". Відповідно до ч. 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку", якщо

"земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею)".

Нотаріальне посвідчення договору. На сьогодні нотаріальне посвідчення договору необов'язкове, але можливе.

NB. Слід пам'ятати, що правила про форму договору оренди земельної ділянки за останні десять років змінювалися неодноразово, тому відносно кожного конкретного договору доцільно з'ясовувати, яка форма вимагалася законом на момент його укладення.

При нотаріальному посвідченні договору на практиці зустрічається цілий ряд порушень законодавства. Найчастіше, не включається до основного тексту договору план земельної ділянки (що є невід'ємною частиною договору - ст. 15 Закону України "Про оренду землі); остання сторінка договору іноді викладається не на спеціальному бланку (на порушення п. 5 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої Наказом міністерства юстиції України від 03.03.2004 № 20/5).

Також іноді відсутня нумерація сторінок договору, що поширювалася б на план земельної ділянки (на порушення ч. 4 ст. 47 Закону "Про нотаріат", п. 22 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України), тощо.

Дата добавления: 2014-01-07