Изменение отношений собственности в жилищной сфере

Существенное изменение отношений собственности в жилищной сфере оказывает определяющее влияние на формы управления жилищным фондом.

К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:

учет муниципального жилищного фонда;

установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

осуществление контроля использования и сохранности муниципального жилищного фонда, соответствия жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений.

По формам собственности жилищный фонд делится на частный, государственный и муниципальный. В большинстве развитых стран основная часть жилищного фонда находится в частной собственности. Собственник многоквартирного дома сдает квартиры в аренду. Муниципального жилья в зарубежных городах очень мало, как правило это жилье невысокого качества для малообеспеченных слоев населения. В СССР основная часть жилищного фонда находилась в государственной собственности. В период массовой приватизации промышленных предприятий объем государственного (ведомственного) жилищного фонда резко сократился и соответственно увеличился объем муниципального жилищного фонда. С другой стороны, по мере приватизации квартир возрастал объем частного жилищного фонда и сокращался объем муниципального.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

жилищный фонд социального использования, предоставляемый для малоимущих и некоторых других категорий граждан (в основном муниципальный и частично государственный);

специализированный жилищный фонд (также в основном муниципальный и частично государственный), предназначенный для временного проживания отдельных категорий граждан;

индивидуальный жилищный фонд, предназначенный для собственного проживания граждан и членов их семей;

жилищный фонд коммерческого использования, предназначенный его собственником для проживания граждан на условиях возмездного пользования.

В муниципальной собственности находятся:

жилищный фонд социального назначения для малообеспеченных граждан;

служебные жилые помещения и общежития;

маневренный жилищный фонд, предназначенный: для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся муниципальные жилые помещения; для граждан - несостоятельных должников, утративших жилые помещения, полученные за счет кредитов или целевых займов и заложенные в их обеспечение, если на момент обращения у них нет другого жилья; для граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством.

В отношении муниципального жилищного фонда органы местного самоуправления обладают всеми полномочиями собственника. По отношению к иному жилищному фонду к компетенции органов местного самоуправления относится только принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и обратно и согласование переустройства и перепланировки жилья. Остальные решения по правам владения, пользования и распоряжения принимаются собственниками помещений и их объединениями.

Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирных домах, обеспечения их эксплуатации Жилищный кодекс РФ предусматривает следующие формы объединений собственников:

жилищные и жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы;

товарищества собственников жилья (ТСЖ);

объединения (ассоциации) ТСЖ, ЖСК для совместного управления общим имуществом многоквартирных домов.

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребности граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Порядок организации и деятельности кооперативов определяется Жилищным кодексом РФ и федеральным законодательством. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены внесли паевые взносы за жилые помещения, по решению общего собрания его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленном законодательством порядке распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений. При наличии в многоквартирном доме муниципальных жилых и нежилых помещений уполномоченный орган местного самоуправления имеет в ТСЖ количество голосов, пропорциональное его доле в общей площади помещений дома.

Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на общем собрании при условии, что за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений. ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и другими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. Два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. Оно самостоятельно принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, может своими силами выполнять работы для собственников помещений и оказывать им различные услуги. ТСЖ самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.

Органом управления многоквартирным домом, в котором не создано ТСЖ или кооператив, является общее собрание собственников помещений. К компетенции собрания собственников помещений относятся:

принятие решения о реконструкции дома (в том числе расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

принятие решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений на пользование им;

принятие решений о передаче в пользование общего имущества дома;

выбор способа управления многоквартирным домом;

другие вопросы, установленные Жилищным кодексом РФ.

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в строении. Порядок проведения общих собраний собственников определяется Жилищным кодексом РФ.

Дата добавления: 2014-01-07