Лекция 11. Страхование валютных рисков

В настоящее время ни одна компания, осуществляющая страхование прав собственности на недвижимость, не может предоставить своим клиентам всех данных по истории приобретенных ими квартир и результаты экспертизы документов по недвижимости.

Страховые компании проводят данное исследование исключительно в своих интересах, так как им очень невыгодно, чтобы сделка, которую они застраховали, в дальнейшем была признана недействительной. Поэтому если страховая компания отказывается страховать право собственности на недвижимость, то это может служить определенным сигналом, что с данной квартирой не все законно.

Экспертиза достоверности сведений, содержащихся в документах на недвижимость, проводится страховой компанией по двум направлениям:

1. Изучение этапов перехода прав собственности на недвижимость от одних владельцев другим.

2. Выяснение, кто в данной квартире был прописан и проживал временно.

Получение указанных сведений связано с большими трудностями, так как в настоящее время нет общих правил открытой публикации такой информации. Кроме того, некоторые административные нормы, и в частности система прописки, находятся в противоречии с институтом частной собственности на недвижимость.

Например, когда человек прописан в квартире, но не является ее собственником, то прописка дает ему право пользования данной квартирой, но не дает права распоряжаться ею. И если данная квартира с прописанным в ней человеком приобретается в чью-то собственность, то может возникнуть судебное разбирательство. Практика же показывает, что суд при разбирательстве вопроса о законности указанной сделки обычно принимает сторону тех, чьи интересы наиболее ущемлены.

Страховые компании могут заниматься страхованием титула.

Титул — законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу.

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Онопозволяет заемщикам или покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом кредитного договора или договора купли-продажи недвижимости. Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов.

В качестве страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости.

Выбор той или иной из выше указанных форм страхования осуществляется на основе соответствующей политики кредитного учреждения, а также требований правительственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховой компанией, обычно предъявляются следующие требования:

* выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение подобного бизнеса в том регионе, где находится объект недвижимости, а также иметь репутацию солидного н надежного партнера;

* страховая сумма должна быть по меньшей мере равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту;

* выгодоприобретателем по этому полису должен являться продавец ипотечного кредита или его правопреемники;

* средства, получаемые от продажи заложенного имущества, в случае наложения на него взыскания должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса используется письменное заключение адвоката, должны соблюдаться следующие условия:

* адвокат должен иметь лицензию на практику в том регионе, где находится данный объект недвижимости;

* адвокат должен иметь достаточный опыт в подобных операциях;

* заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его правопреемников.

В отдельных случаях покупатели ипотечных кредитов накладывают различные ограничения на использование письменных заключений адвокатов вместо страховых полисов.

Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение недвижимости произошли по причинам, за которые он отвечает.

Дата добавления: 2014-01-07