Основные черты портфеля недвижимости в сравнении с портфелем финансовых активов

Инвестиционный портфель недвижимости

Портфель недвижимости и его особенности

Понятие портфеля недвижимости и его особенности

Современная концепция управления портфелем недвижимости.

Инвестиционный портфель недвижимости - это портфель бизнесов, портфель процессов, портфель проектов.

Недвижимость может создаваться непосредственно в ходе бизнес-проекта (простейший пример - строительство дома), так что недвижимости (получившей соответствующий титул собственности) в этот период в портфеле еще нет, а есть потоки затрат, сопровождающие создание новой стоимости.

Вывод: В портфеле лежат намерения, подкрепленные затратным залогом со стороны собственника бизнес- проекта.

Характерной чертой портфеля является то, что риск его может быть значительно меньше, чем риск отдельных инвестиционных инструментов, входящих в его состав.

Актив, рассматриваемый как часть портфеля, является менее рисковым, нежели если его рассматривать изолированно.

Инвестиционный портфель недвижимости обычно включает в себя несколько относительно самостоятельных портфелей, которые отличаются видами объектов инвестирования и методами управления.

Это могут быть портфели:

· реальных инвестиций;

· финансовых инвестиций.

Реальные инвестиции направлены на развитие активов при инвестировании в собственный капитал (модернизация, капитальный ремонт, покупка новых современных объектов).

Финансовые инвестиции нацелены, в основном, на увеличение дохода организации, ее дальнейшее упрочение на рынке, стремление к управлению другими организациями.

Каждый из портфелей с точки зрения типа инвестиций имеет свои особенности:

Портфель инвестиций	Особенности портфеля
Из реальных инвестиционных активов	1. Более капиталоемкий с высокой степенью риска, менее ликвидный, более трудоемкий в управлении по сравнению с портфелем финансовых инвестиций. 2. Требует большей предварительной проработки. 3. Создает реальные рабочие места н обеспечивает высокие темпы развития организации. 4. Процесс формирования портфеля реальных инвестиций является менее вариабельным, чем формирование портфеля, состоящего из финансовых инструментов.
Из финансовых инструментов	1. Высокая степень мобильности и ликвидности. 2. Способность приносить доход в более короткие сроки по сравнению с реальными инвестициями. 3. Формирование портфеля исключительно за счет средств организации.

Отцом современной теории портфеля является Гарри Марковиц — лауреат Нобелевской премии по экономике (1990). Теория Марковица состоит в том, что, как правило, совокупный уровень риска может быть снижен за счет объединения рисковых активов в портфели.

Основная причина такого снижения риска заключается в отсутствии прямой функциональной связи между значениями доходности по большинству различных видов активов.

Теория портфеля приводит к следующим выводам:

1)для минимизации риска инвесторам следует объединять рисковые активы в портфели;

2)уровень риска по каждому отдельному виду активов следует измерять не изолированно от остальных активов, а с точки зрения его влияния на общий уровень риска диверсифицированного портфеля инвестиций.

Эта теория портфеля в том виде, в каком она была разработана Г. Марковицем, учит тому, как следует измерять уровень риска, однако она не конкретизирует взаимосвязь между уровнем риска и требуемой доходностью.

Данную взаимосвязь конкретизирует модель оценки капитальных активов (capital asset pricing model, САРМ), разработанная независимо друг от друга Джоном Линтнером, Яном Мойссином и Уильямом Шарпом.

Модель САРМ основана на допущении наличия идеальных рынков капитала и на некоторых других допущениях. Согласно этой модели требуемая доходность для любого вида рисковых активов представляет собой функцию трех переменных — безрисковой доходности, средней доходности и изменения доходности данного финансового актива по отношению к доходности на рынке в среднем.

Модель САРМ имеет важное значение для определения как общей цены капитала фирмы, так и требуемой доходности для отдельных проектов, осуществляемых в рамках фирмы.

Основные подходы к формированию портфеля финансовых активов, которые показали свою эффективность на финансовых рынках, также применимы и к портфелям недвижимости, а полная эффективность (соотношение риска и ставки доходности) портфелей недвижимости могла бы стать выше при использовании определенных портфельных стратегий.

Исследования методологии конструирования портфеля, основанные на современной теории управления портфелем, привели к процессу перенесения опыта, полученного на финансовых рынках, в практику управления портфелем недвижимости, привязыванию экономики к ценообразованию на рынке капитала.

Институциональные инвесторы давно используют стратегии управления портфелем для определения уровня планируемого риска, ставок доходности и учета их при инвестировании финансовых активов.

Практика управления портфелем недвижимости свидетельствует о том, что в отличие от своих коллег на рынке ценных бумаг инвесторы в недвижимость медленно воспринимали стратегии управления портфелем, основанные на теории финансов.

1Чстично отражало характер рынка недвижимости, где большая часть недвижимости, находящаяся в собственности учреждений; была реализована на закрытом рынке.

В период с 1970 г. и до начала 1980-х недвижимость на мировом рынке недвижимость проявляла тенденцию к обеспечению очень привлекательных (по сравнению с другими финансовыми активами) ставок доходности, скорректированных с учетом риска. В течение этого периода стратегия инвестирования в недвижимость не учитывала финансовую теорию.

До конца 1980-х годов инвесторы в недвижимость игнорировали связь между ставкой портфельного дохода и уровнем его риска или их изменениями.

Вопросы приемлемого уровня портфельного риска и ставки доходности редко анализировались. Большей частью рассматривались вопросы ожидаемого дохода от активов, а не воздействия структуры портфеля на доход.

Риск, если он рассматривался вообще, представлялся как нормативное, нецелевое понятие. Концепция компенсации рисков не исследовалась.

Недостаточная эффективность большинства портфелей недвижимости, их подверженность систематическому и несистематическому (или диверсифицируемому) риску потребовали решения вопросов структурирования портфелей для того, чтобы управлять соотношением между уровнем риска и ставкой портфельного дохода.

Недвижимость, как и любой другой актив, имеет индивидуальные свойства, говорящие в пользу диверсификации портфеля с использованием инструментов инвестирования в недвижимость.

Эти свойства представлены следующими положениями.

Во-первых, это снижение инфляционных рисков.

Актив, который может страховать от инфляции, должен удовлетворять следующему условию: при повышении инфляции происходит повышение номинальной ставки дохода от актива.

Большинство данных подтверждает способность недвижимости страховать от инфляции. Так некоторые зарубежные исследования по этой теме говорят о наличии положительной корреляции номинальных ставок доходности недвижимых активов и инфляции. Инфляция переносится в доходы от недвижимости тремя способами:

-через арендную плату;

-ставки капитализации;

-ставки дисконтирования.

Характеристику доходам от недвижимости в сравнении с инфляцией дают посредством оценки эластичности этих доходов по инфляции. Например, если значение инфляции вырастет на 1%, то она представляет собой ответ на вопрос: на сколько процентов возрастет номинальный доход от недвижимости.

Как показывает практика эластичность доходов от недвижимости всегда больше нуля.

Способность недвижимости страховать от инфляции является частично функцией условий рынка недвижимости и изменяется во времени.

При условии равновесия рынка недвижимости эластичность близка к 1, в случае неравновесных рынков она приближается к 0,5.

Во-вторых, это отрицательная корреляция доходов с акциями и облигациями.

Это объясняют страхующим воздействием недвижимости в условиях инфляции, когда реальные ставки доходности от акций и облигаций имеют отрицательную корреляцию с инфляцией.

В случае снижения инфляции реальные ставки доходности от инвестирования в корпоративный капитал могут значительно превышать соответствующие на рынке недвижимости, в результате привлекательность последней для инвестирования падает, что снижает ее реальные ставки доходности.

Зависимость между номинальной и реальной ставкой дисконтирования (ставкой процента) отражена в формуле г=R+p+pR, где г— номинальная ставка процента; R — реальная ставка процента; р — темпы инфляции.

Процесс диверсификации недвижимых активов обычно осуществляется в нескольких основных направлениях:

1)По типам недвижимости, например — офисной, индустриальной, жилой и многофункциональной, в котором осуществляется разделение объектов по вещным правам, целевому назначению и т.д.

2)По экономическому положению активов, которое сочетает характеристики объектов недвижимости как по положению в экономике, так и по географическому положению.

Например, применительно к портфелю доходной недвижимости диверсификация достигается за счет следующих моментов:

1) Типа недвижимости

2) Географического местоположения недвижимости

3) Финансовой структуры инвестированного капитала

Экономическое положение недвижимости определяется исходя из принятой классификации рынков, которая осуществляется по росту занятости, по доминирующим категориям занятости.

Процесс диверсификации по экономическому положению предполагает, что эффективность локальных рынков недвижимости тесно связана с их соответствующими локальными экономическими пространствами. Поэтому важной тенденцией, также является диверсификация по географическому местоположению.

Например, значительная дифференциация цен на недвижимость в зависимости от ее географического характерна для всех регионов России (особенно для Москвы и Московской области).

Дата добавления: 2014-01-07