Регистрация ипотеки

Лекция 5. Особенности регистрации прав собственности на отдельные объекты недвижимости

1.Регистрация ипотеки

2.Приобретение жилых помещений с использованием средств материнского капитала

3. Регистрация прав на объекты недвижимости нежилого назначения

4. Регистрация права собственности на гаражные боксы

5.Государственная регистрация прав на земельные участки, в том числе в рамках Закона "О дачной амнистии"

6.Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве

Ипотека (залог недвижимости) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору, по договору займа или иному обязательству. В случае неисполнения обязательств залогодателем кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога - жилое помещение, здание, сооружение, земельный участок и реализовать его путем продажи с публичных торгов.

Действующим законодательством, а именно статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу договора, т.е. при условии заключения договора о залоге;

2. в силу закона, т.е. независимо от заключения договора ипотеки, а в силу обстоятельств, указанных в законе.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, также должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

К указанному заявлению о регистрации ипотеки прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) заявителем представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариально засвидетельствованная копия такого договора.

Кроме того, на государственную регистрацию ипотеки представляются:

- подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия (государственная пошлина за регистрацию договора ипотеки для физических лиц составляет 1000 рублей (в сумме), для юридических лиц – 4000 рублей (в сумме). Регистрация ипотеки в силу закона производится без оплаты госпошлины;

- подлинник и копия документа, подтверждающего полномочия сторон по сделке;

- подлинник и копия закладной и документов, названных в закладной в качестве приложения (если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной);

- подлинник и копия кредитного или иного договора, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию ипотеки представляются и иные документы, например:

- нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора об ипотеке объекта недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов;

- для юридических лиц – протокол общего собрания учредителей, акционеров об одобрении заключения договора ипотеки на определенных условиях либо справку в соответствии с требованиями законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», позволяющую определить, что данная сделка не является крупной для общества;

- если предметом ипотеки является право аренды земельного участка, то, в зависимости от срока аренды, представляется согласие на залог или уведомление собственника земельного участка о его залоге; а также другие документы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Закона об ипотеке на все подлинные экземпляры договора об ипотеке вносятся надписи, удостоверяющие проведение государственной регистрации ипотеки, содержащие: полное наименование регистрирующего органа, место государственной регистрации ипотеки, дату и номер государственной регистрации ипотеки.

Указанные надписи заверяются подписью государственного регистратора и скрепляются печатью регистрирующего органа.

Обращаем внимание, что изменениями, внесенными Федеральным законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», вступившим в силу 07.03.2012:

- установлено, что при ипотеке земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю, право залога распространятся также на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение. Указанное положение не может быть изменено по соглашению залогодателя и залогодержателя;

- определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. В том случае, если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

- установлено, что при ипотеке нежилого помещения заложенными считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

- закреплено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

- определено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП. При этом правовая норма, допускающая возможность иного урегулирования федеральным законом или договором, исключена.

Дата добавления: 2014-01-07