Регистрация права собственности на гаражные боксы

Основная часть гаражных боксов расположены в гаражных и гаражно-строительных кооперативах, которые относятся к разновидности потребительских кооперативов. В соответствии с п.1 ст. 116 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) потребительский кооператив - добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Определяющим значением при покупке гаража является вопрос о паевом взносе. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Государственная регистрация в данном случае не подтверждает возникновение у гражданина права собственности, а удостоверяет его наличие.

Каждый гражданин - член кооператива (ГК, ГСК) при регистрации своего права на гараж (гаражный бокс, кабинку овощехранилища и т.д.) обязан предоставить в регистрирующий орган, помимо документа, удостоверяющего личность, и квитанции об оплате государственной пошлины (размер которой для физических лиц составляет 1000 рублей), справку кооператива, содержащую сведения о членстве в кооперативе, описание объекта недвижимости (наименование, номер бокса, площадь, адрес), дату полной выплаты паевого взноса. Справка должна иметь необходимые реквизиты (дату, номер), подписи председателя и бухгалтера с расшифровкой этих подписей, скреплена печатью кооператива. Кроме этого, необходимо предоставить кадастровый паспорт на нежилое помещение (гаражный бокс), выданный уполномоченным органом технической инвентаризации. Все документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником.

Дополнительно первым гражданином - членом кооператива, обратившимся за государственной регистрацией права, предоставляются Учредительные документы кооператива, либо нотариально удостоверенные копии учредительных документов;

- устав кооператива со всеми изменениями и дополнениями;

- свидетельства о регистрации изменений и дополнений, выданные инспекцией федеральной налоговой службы РФ по месту регистрации;

- свидетельство о государственной регистрации кооператива, выданное инспекцией федеральной налоговой службы РФ, и свидетельство о внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, выданное инспекцией федеральной налоговой службы РФ;

- протокол общего собрания членов кооператива (либо правления) об избрании председателя кооператива в соответствии с определенной Уставом компетентностью и периодичностью его избрания;

-список членов кооператива с указанием номера бокса;

- документ о приемке в эксплуатацию завершенного строительством объекта: Акт государственной приемочной комиссии (до 30.12.2005) либо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ);

- документ об отводе земельного участка для строительства объекта недвижимости;

- разрешение на строительство объекта недвижимости;

Все документы предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Учредительные документы могут быть нотариально удостоверены.

При покупке гаража особое внимание следует уделить содержанию договора купли-продажи, а именно: описанию предмета договора и порядку расчетов по договору. Договор заключается как в нотариальной, так и в простой письменной форме, подписывается продавцом и покупателем. Такой договор не подлежит государственной регистрации, а подлежит регистрации переход права собственности по договору.

Для государственной регистрации права собственности покупателя, помимо документов, удостоверяющих личности продавца и покупателя, а также квитанции об оплате государственной пошлины (размер которой для физических лиц составляет 1000 рублей), необходимо представить:

- договор купли-продажи в трех экземплярах;

- акт приема-передачи (в том же количестве).

В соответствии со ст.35 Семейного кодекса РФ предоставляется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу объекта недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов.

Необходимо учитывать, что при дарении, в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В этом случае, государственная пошлина взимается как за регистрацию права собственности одаряемого (для физических лиц размер государственной пошлины составляет 1000 рублей), так и за государственную регистрацию сделки дарения (так же 1000 рублей).

5. Государственная регистрация прав на земельные участки, в том числе в рамках Закона "О дачной амнистии"

Согласно статье 4 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Статья 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации относит земельные участки к недвижимому имуществу.

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации.

Вместе с тем, согласно статье 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу вышеуказанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, а также в случае потребности в регистрации сделок и обременений в отношении такого имущества.

Особенно актуальным для граждан остается вопрос о сроках и процедуре регистрации прав на земельные участки в упрощенном порядке в рамках закона о «дачной амнистии» (Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30.06.2006).

Стоит напомнить, что действие закона «о дачной амнистии» распространяется на:

1) земельные участки, выделенные гражданам до введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

2) на создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции таких объектов недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства и расположенном в границе населенного пункта.

Чаще иных возникает вопрос о сроке, в течение которого возможна упрощенная регистрация на земельные участки в дачных и садоводческих товариществах, вместе с расположенными на них постройками. Следует указать, что государственная регистрация прав на данные объекты сроком не ограничена, в то время как регистрация в упрощенном порядке в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена по инициативе Президента РФ Дмитрия Медведева до 1 марта 2015 года.

В качестве правоустанавливающего документа для регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке гражданином может быть представлен один из следующих документов:

1) акт о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Таким образом, законодатель оставил открытым список правоустанавливающих документов, что не исключает возможности предоставления на государственную регистрацию иных документов, отвечающих требованиям законодательства.

Обязательным требованием является указание в правоустанавливающем документе вида разрешенного использования, предусмотренного статьей 25.2 Закона о регистрации, а именно: для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

В то же время указание права, на котором данный земельный участок принадлежит гражданину, не является обязательным. Так, право собственности гражданина на участок может быть зарегистрировано в случае, если в правоустанавливающем документе указано, что участок предоставляется на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Остается сложным вопрос государственной регистрации купли-продажи садовых и дачных земельных участков. К сожалению, до сих пор не все знают о том, что при заключении сделки купли-продажи (равно как и иных сделок и обременений) такого участка обязательно наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права на него. Допустим, покупатель приобретает у продавца, чье право не зарегистрировано, земельный участок в садоводческом либо дачном товариществе. Председатель товарищества вносит соответствующие изменения в список и переписывает членскую книжку на покупателя. В этом случае покупатель становится членом такого товарищества, но не собственником земельного участка. В списках же членов товарищества, который председатель подавал в регистрационную службу, значится тот человек, которому первоначально выделялся участок. На основании этого зарегистрировать право собственности другого лица невозможно. В конечном итоге может оказаться так, что доказывать свое право новому владельцу придется в суде.

В связи с этим при покупке садовых и дачных земельных участков необходимо обращать внимание на зарегистрированное в надлежащем порядке право продавца, поскольку в ином случае распоряжаться данным объектом невозможно.

Для того, чтобы покупатель стал полноправным собственником земельного участка, продавцу необходимо зарегистрировать свое право собственности, а также переход права к покупателю в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Законом о регистрации.

Дата добавления: 2014-01-07