I. Общие положения

Открытость сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Отказ и приостановление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Порядок государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве

Лекция 7. Государственная регистрация недвижимости

Вопросы:

1. Общие положения

2. Права и сделки, подлежащие государственной регистрации

4. Примерный перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию договоров отчуждения (купли, продажи, мены, дарения и др.) объектов недвижимого имущества и перехода права на них, в т.ч. – земельных участков

Государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обремене­ния), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соот­ветствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательст­вом существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законодательством системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимается государственная пошлина, установленная Нало­говым кодексом Российской Федерации.
Датой государственной регистрации является день внесения соот­ветствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответ­ствующего органа от государственной регистрации могут быть обжало­ваны заинтересованным лицом в судебном порядке.

II. ПРАВА И СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ

Государственной регистрации подлежат права собственности и дру­гие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответ­ствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Права на недвижимое имущество (земельный участок), подлежащие государственной регистрации:

1. Право собственности;

2. Право хозяйственного ведения;

3. Право оперативного управления;

4. Право пожизненного наследуемого владения;

5. Право постоянного (бессрочного) пользования;

6. Сервитут;

7. Иные права в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации

Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государствен­ной регистрации:

1. Договор купли-продажи жилого помещения, предприятия как имущественного комплекса;

2. Договор дарения, пожертвования объекта недвижимости;

3. Договор мены жилого помещения, здания, предприятия как иму­щественного комплекса;

4. Договор об ипотеке;

5. Договор долевого, субдолевого участия в строительстве;

6. Договор ренты;

7. Договор пожизненного содержания с иждивением;

8. Договор аренды предприятия как имущественного комплекса;

9. Договор аренды жилого помещения;

10. договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения (на срок не менее года) в том числе с правом выкупа;

11. Договор субаренды недвижимого имущества (если подлежит ре­гистрации договор аренды);

12. Договор аренды земельного участка на срок не менее одного го­да;

13. Договор аренды лесного участка;

14. Договор безвозмездного срочного пользования земельным уча­стком на срок не менее года;

15. Договор безвозмездного срочного пользования лесным участком на срок не менее одного года;

16. Соглашение об изменении зарегистрированного договора;

17. Соглашение о расторжении зарегистрированного договора;

18. Соглашение о переводе долга по зарегистрированной сделке;

19. Соглашение об уступке прав требования по зарегистрированной сделке.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижи­мое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.
Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возни­кающие на основании договора либо акта органа государственной вла­сти или акта органа местного самоуправления, подлежат государствен­ной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на не­движимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), который вступил в силу 31.01.1998.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступле­ния в силу Закона о регистрации, признаются юридически действитель­ными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Зако­ном о регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества требует­ся при государственной регистрации возникших после введения в дей­ствие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона о регистрации права на объект недвижимого имущества прово­дится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты го­сударственной пошлины.

III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

Государственная регистрация договоров долевого участия в строи­тельстве (далее - договор) проводится в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии), Законом о регистрации, Инструкцией «Об особенностях госу­дарственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имуще­ства в связи с долевым строительством объектов недвижимого имуще­ства».
Договор заключается только после получения разрешения на строи­тельство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в СМИ или в информационно - телекоммуникационных сетях общего пользования и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государствен­ной регистрации и считается заключенным с момента такой регистра­ции.

С момента государственной регистрации договора у участников до­левого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквар­тирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Законом определены существенные условия, которые должны быть обозначены в договоре: определение подлежащего передаче конкретно­го объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объек­та долевого строительства участнику долевого строительства, цену до­говора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долево­го строительства (не менее 5 лет). При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается не заключенным.
Для государственной регистрации договора необходимо обратиться с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строи­тельства) и представить следующие основные документы (подлинники и копии):

1) Застройщик (при регистрации первого договора):

- Учредительные документы юридического лица со всеми измене­ниями и дополнениями и документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица, главного бухгалтера;

- Проектную декларацию, которая включает в себя информа­цию о застройщике и информацию о проекте строительства:

а) информация о застройщике должна содержать информацию со­гласно п. 1 ст. 20 Закона о долевом участии;

б) информация о проекте строительства должна соответство­вать проектной документации и содержать информацию согласно п. 1ст. 21 Закона о долевом участии;

- План создаваемого объекта недвижимого имущества включающий в себя:

а) выписку из Альбома «Архитектурно-строительные решения», со­держащую план всех жилых, нежилых помещений, с указанием их коли­чества, площадей и расположения по этажам (блок - секциям);

б) выписку из пояснительной записки к проекту объекта долевогостроительства, содержащую сведения о наименовании объекта, его этаж­ности (количестве блок - секций), местоположении (ситуационный план), количестве жилых и нежилых помещений, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества, и планируемой площади каждого из указанных помещений;

2) Участник долевого строительства:

- документ, удостоверяющий личность физического лица (дляпредъявления), представитель физического лица - нотариально удосто­веренную доверенность, подтверждающую его полномочия;

- юридические лица - подлинники и копии учредительных докумен­тов юридического лица со всеми действующими изменениями и допол­нениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юриди­ческом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государст­венного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического ли­ца), а также документов, подтверждающих полномочия руководителя
юридического лица;

- договор долевого, субдолевого участия в строительстве не менее чем в двух экземплярах - подлинниках;

- документы с описанием объекта долевого строительства: конкрет­ный лист Альбома «Архитектурно -строительные решения» (поэтажный план), содержащий план помещения с указанием его площади и место­ положения на этаже создаваемого объекта недвижимости;

- нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заклю­чении сделки одним из супругов.

Уступка прав требований по договору долевого участия в строи­тельстве также подлежит государственной регистрации. Уступка прав допускается только после полной оплаты цены договора или одновре­менно с переводом долга на нового участника долевого строительства, что можно сделать лишь после государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Для государст­венной регистрации уступки права требования по договору необходимо предъявить:

- совместное заявление первого и нового участника долевого строи­тельства;

- соглашение об уступке;

- нотариально удостоверенное согласие другого супруга, при заклю­чении сделки одним из супругов.

После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта не­движимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение двух месяцев, но не позд­нее предусмотренного договором срока (ст. 8 Закона о долевом уча­стии). Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит обязательной государственной реги­страции. Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства представляются подлинники и копии сле­дующих основных документов:

1) Застройщик:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого раз­решения;

- постановление (распоряжение) о присвоении почтового адреса объекту недвижимости;

2) Участник долевого строительства:

- заявление о государственной регистрации права собственности правообладателя или уполномоченного им на то лица;

- документ об уплате государственной пошлины;

- документы, удостоверяющие личность;

- договор участия в долевом строительстве;

- соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве (если таковые имели место);

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;

- документ о присвоении объекту долевого строительства кадастро­вого номера (сведения об учете объекта недвижимости);

- кадастровый паспорт объекта недвижимости.

I V. ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРОВ ОТЧУЖДЕНИЯ (КУПЛИ-ПРОДАЖИ, МЕНЫ, ДАРЕНИЯ И ДР.) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА И ПЕРЕХОДА ПРАВА НА НИХ.

- заявления о государственной регистрации договора и права;

- подлинный платежный документ, подтверждающий уплату госу­дарственной пошлины за государственную регистрацию и его копия;

- документ, удостоверяющий личность физического лица (для предъявления);

- в случае регистрации прав юридического лица - подлинники и ко­пии учредительных документов юридического лица со всеми дейст­вующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих докумен­тов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учреди­тельных документов юридического лица), а также документов, подтвер­ждающих полномочия руководителя юридического лица;

- при наличии представителя - подлинник и копия нотариально удо­стоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным за­коном;

- кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также его копия;

- подлинник и копия правоустанавливающего документа на отчуж­даемый объект недвижимости, если право на данный объект приобрете­но до 31.01.1998 и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав;

- подлинник правоустанавливающего документа и свидетельства о государственной регистрации права, если отчуждаемый объект приобре­тен после 31.01.1998 и запись о нем имеется в Едином государственном реестре прав;

- договор (купли-продажи, мены, дарения и др.), совершенный в простой письменной форме, не менее чем в двух подлинных экземпля­рах, или подлинный экземпляр договора, совершенного в нотариальной форме и его копия;

- передаточный акт (кроме договора дарения), количество экземпля­ров должно соответствовать экземплярам договора отчуждения;

- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, если предметом договора является жилое помеще­ние;

- при отчуждении доли в праве общей собственности на объект не­движимости - подлинники и копии документов, подтверждающих из­вещение остальных участников общей долевой собственности о намере­нии продать свою долю с указанием цены и других условий;

- подлинник и копия нотариально удостоверенного согласия супруга отчуждателя (приобретателя), если отчуждаемое жилое помещение на­ходится в общей совместной собственности супругов (либо приобрета­ется в общую совместную собственность супругов), а отчуждателем (приобретателем) является один из супругов;

- подлинник и копия нотариально удостоверенного согласия супруга отчуждателя, если отчуждаемый нежилой объект находится в общей совместной собственности супругов, а отчуждателем является один из супругов;

- документ, свидетельствующий о наличии брачных отношений (для предъявления), если объект недвижимости приобретается в общую со­вместную собственность супругов, и покупателями являются оба супруга;

- подлинник и копия письменного согласия родителей, усыновите­лей или попечителей, если правообладателем или приобретателем объ­екта недвижимого имущества является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет либо лицо, ограниченное в дееспособности;

- подлинник и копия разрешения (согласия) органа опеки и попечи­тельства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственно­сти несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособ­ных лиц либо в отчуждаемом жилом помещении, проживают находя­щиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника дан­ного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства и о чем он уведомил орган, осуществляющий государственную регистрацию), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц;

- подлинник и копия согласия получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением;

- подлинник и копия согласия залогодержателя на распоряжение за­ложенным имуществом;

- подлинник и копия охранного обязательства и паспорта объекта культурного наследия, если отчуждаемый объект недвижимости являет­ся объектом культурного наследия;

- в случае отчуждения объекта хозяйственным обществом - подлин­ник и копия справки о процентном соотношении стоимости отчуждае­мого (приобретаемого) имущества и стоимости активов (имущества) общества;

- если сумма сделки составляет более 25 % стоимости активов (иму­щества) общества - подлинник и копия решения Совета директоров о заключении сделки, более 50 % - подлинник и копия решения общего собрания Общества.

В случаях, предусмотренных действующим законодательством, на государственную регистрацию договоров отчуждения объектов недви­жимости и перехода прав на них могут быть предоставлены иные доку­менты.

Дата добавления: 2014-01-07