Влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости

Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота, а также вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Участниками отношений на рынке недвижимости являются: Российская Федерация; субъекты Российской Федерации; муниципальные образования; юридические лица Российской Федерации и иностранных государств; физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе:

- законодательное установление правил и ограничений;

- учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею;

- распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование;

- контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.);

- стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов;

- инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т. п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Стратегическим направлением развития России является создание рыночной экономики, формирование и развитие полноценных рыночных отношений. Рыночная экономика - это система экономических свобод, действующих в жестких рамках закона с такой формой организации хозяйства, при которой хозяйствующие субъекты взаимодействуют посредством рынка с помощью системы цен, спроса и предложения. Задача эта чрезвычайно сложна и многогранна. Ее решение включает в себя и преобразование отношений собственности, и развитие нормальной конкуренции, и создание соответствующей рыночной инфраструктуры. Вполне естественно, что при ее решении особое значение приобретают те направления, развитие которых служит решающим условием успеха преобразований экономической системы в целом.

Ход осуществления экономических реформ в России убедительно показал, что одним из таких направлений, своего рода "узловой точкой" системных преобразований, является рынок недвижимости. На этом направлении есть достигнутые результаты - выросли объемы индивидуального жилищного строительства, на одном из первых мест по размерам привлекаемых средств населения находятся операции купли-продажи недвижимости, многие города обогатились значительным количеством объектов, отвечающих самым высоким качественным критериям. Россия - страна колоссального человеческого таланта и несметных природных богатств, основу которых составляет земля. Огромное значение имеет вовлечение в рыночный оборот земельной собственности (в первую очередь, городских территорий).

Опыт становления российского рынка недвижимости стал убедительным подтверждением тех тенденций, которые характерны для всех стран с развитой экономикой, а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства. Именно в объектах недвижимости - зданиях, строениях, сооружениях, обустроенных территориях, - - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений, обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем, так и в будущем. По различным оценкам, недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств, что, в конечном итоге, приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития;

- недвижимость, будучи базовой основой жизнедеятельности человека и общества в целом, представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Это обстоятельство общепризнано и учитывается государством через создание системы контроля за эффективным использованием недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла.

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости. С одной стороны, нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект - прежде всего, за счет такого вида недвижимости, как жилье, которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны, отсутствие эффективной государственной системы, включающей нормативно-правовые, финансово-экономические и управленческие механизмы, способно резко снизить рыночный потенциал недвижимости, привести к нежелательным социальным последствиям.

Сложность и многогранность самой недвижимости, разнообразие возможностей ее рыночного обращения и видов использования обуславливают необходимость создания эффективной системы, которая бы:

- охватывала все этапы жизненного цикла;

- сформулировала единую плановую систему целевых показателей результата и ликвидности для различных объектов недвижимости;

- обеспечивала эффективность управления всеми видами и формами использования недвижимого имущества.

Повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно путем качественного преобразования всей системы отношений, возникающих по поводу создания, развития и эксплуатации объектов недвижимости. Это возможно только после формирования основных стратегических направлений в стране, на основе которых реализуются все мероприятия и процессы на рынке недвижимости.

Государственная политика в развитии недвижимости.

Целью государственной политики в сфере недвижимости является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение ус­ловий для эффективного использования земельных участков и иных объектов не­движимости всех форм собственности. В современный период должны быть проведены пре­образования в рамках трех основных направлений.

Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает:

- разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необхо­димые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собствен­ность муниципальных образований земель в их границах, за исключением зе­мель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;

- законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижи­мости через определение земельного участка как базового элемента недвижи­мости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка;

- передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в госу­дарственной или муниципальной собственности, собственникам располо­женных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов;

- законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муници­пальной собственности;

- законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на не­движимость, а в перспективе - переход к принципу полной защиты государ­ством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистриро­ванного собственника).

Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:

- создание государственного земельного кадастра как единой системы государ­ственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений;

- проведение территориального зонирования земель поселений и иных терри­торий с целью установления разрешенного использования земель и градо­строительных регламентов;

- обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохо­зяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственными организа­циями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;

- создание экономических условий, стимулирующих объединение земельных долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельско­хозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с по­следующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;

- организацию эффективного контроля за охраной и использованием земель­ных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель.

Для стимулирования инвестиций в развитие недвижимости необходимы:

- упрощение процедур и сокращение сроков получения прав на земельные уча­стки для строительства;

- создание условий для формирования земельных участков как объектов не­движимости путем разработки землеустроительной, градостроительной и иных видов документации;

- развитие конкуренции на рынке услуг но формированию и техническому опи­санию земельных участков и иной недвижимости;

- развитие ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости.

Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. С этой целью предусматриваются:

- разработка правил и проведение кадастровой оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по принципу наиболее эф­фективного их использования;

- планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполне­ния бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффек­тивное использование и развитие недвижимости;

- установление общих принципов расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (и проч­но связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности.

Институциональное обеспечение государственной политики в сфере недвижи­мости предполагает создание правовой «законодательной вертикали» (т. е. верти­кальной структуры законодательной власти) и «исполнительной горизонтали» (т. е. распределение функций по регламентации процессов на рынке недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными исполнителями).

Следует законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: публично-право­вую — как организаторов этого рынка и частно-правовую — как собственников недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слуша­ний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Для этого необходимы:

- совершенствование государственного регулирования и стратегического пла­нирования развития рынка недвижимости;

- передача функций по распоряжению объектами в одно ведомство, представ­ляющее государство или муниципальное образование как собственника;

- совершенствование системы государственных и муниципальных служб (учреж­дений), развивающих инфраструктуру рынка недвижимости;

- создание на местном уровне муниципальных служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонирова­нию, оценке и налогообложению объектов недвижимости на базе ее рыночной стоимости;

- отделение от государственных и муниципальных функций развития рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описа­нию объектов недвижимости;

- передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риелтеров, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям.

Формирование системы Государственного кадастрового учета объектов недви­жимости.

Совершенствование системы Государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним.

Развитие системы ипотечного кредитования одной из ключевых ладам разви­тия рынка недвижимости, направленной на привлечение инвестиций и реальный сектор экономики, создание необходимых условий для развития жилищного стро­ительства и обеспечения населения жильем.

Совершенствование института профессиональной оценки недвижимого имуще­ства — неотъемлемой части цивилизованного рынка недвижимости.

Основными направлениями деятельности по формированию института профес­сиональной оценки недвижимого имущества являются:

- определение механизмов государственного регулирования оценочной дея­тельности;

- выработка стандартов оценки;

- определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости недвижимого имущества для целей налогообложения;

- развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений России.

Подготовка кадров в сфере недвижимости:

- формирование в государстве системы профессионального обучения специа­листов на базе высших и средних специальных учебных заведений;

- развитие системы повышения квалификации специалистов;

- участие в международных и общероссийских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.

Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недви­жимости — поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональ­ных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

- создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;

- создание профессиональных стандартов деятельности, единого информаци­онного пространства, системы профессионального образования;

- защиту интересов всех участников рынка недвижимости.

Государственные органы и профессиональные объединения участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизован­ного рынка недвижимости в стране.

Программы экономического и социального развития на рынке жилой недвижимости.

Одними из немногих средств государственного регулирования в условиях рыноч­ной экономики являются программы экономического и социального развития. В ры­ночных условиях ресурсы на экономическое и социальное развитие выделяются не из бюджета, а привлекаются из различных источников. Поэтому при составле­нии программ необходима тщательная проработка множества вопросов, в их числе: схема привлечения средств, система страхования инвестиционных и коммерче­ских рисков, оценка конкурентоспособности намечаемой к производству продук­ции, формирование механизмов корректировки программы на случай изменения конъюнктуры на рынке, срыва сроков выполнения того или иного осуществления программы, неполного ее финансирования и т. д.

В настоящее время в Российской Федерации 20% от всех действующих про­грамм направлены на развитие рынка недвижимости.

Одним из главных способов привлечения средств в развитие рынка недвижи­мости являются разработка и реализация системы программ федерального и регио­нального значения. Все программы можно разделить на 3 категории: федеральные целевые; региональные, действующие в рамках федеральных целевых; региональ­ные, действующие только на территории отдельного региона.

Наиболее активно рынок недвижимости (в том числе жилищное строитель­ство) развивается в республиках Башкортостан, Коми и Татарстан, в Белгород­ской, Брянской, Московской, Нижегородской, Орловской, Смоленской областях, в Нижнем Новгороде.

Для реализации современных программ используются различные источники финансирования — как внебюджетные средства, так и различные формы государ­ственной поддержки граждан и юридических лиц.

Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости, в частности жилья, разработаны в настоящее время по следующим основным на­правлениям:

1. Определение путей долгосрочною развития экономических процессов в той или иной сфере рынка недвижимости.

Главной федеральной целевой программой в области развития жилищного строительства в России является федеральная целевая программа «Жилье» в которой определяется долгосрочная государственная жилищная политика в но­вых экономических условиях и предлагается комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы.

Федерально-целевой программе «Жилье» придан статус национальной. Она включает в себя федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 гг., на­циональный проект «Доступное, комфортное жилье — гражданам России на 2006-2010 гг.» (в 30 раз увеличит число граждан, имеющих возможность взять кредит). Основой национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» является федеральная целевая программа «Жилище». Она включает в себя четыре подпрограммы: обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства; модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; обеспечение жильем молодых семей; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем катего­рий граждан, установленных федеральным законодательством.

Реальные средства пойдут по двум направлениям: па стимулирование спроса и на стимулирование предложения. Первый путь — это ипотечное кредитование и дота­ции малоимущим слоям населения. Второй — механизмы, регламентирующие про­дажу земли и ее инженерную подготовку.

Программа ФЦП «Жилье» но обеспечению земельных участков коммуналь­ной инфраструктурой не имеет аналогов в истории страны. Она предусматривает две формы государственной поддержки застройщиков: предоставление гарантий РФ и субсидирование процентов по банковским кредитам.

Программа рассчитана на период 2002-2010 гг. и делится на несколько этапов, ответственным за реализацию которых является федеральное агентство по строи­тельству и жилищно-коммунальному комплексу — Росстрой.

Результатом реализации программы должно стать решение следующих задач:

- создание комплексной и качественной правовой базы для осуществления жилищной реформы;

- изменение структуры жилищного фонда и жилищного строительства по фор­мам собственности, источникам финансирования, типам зданий (сооруже­ний) и технологиям их возведения;

- рост темпов жилищного строительства и реконструкции жилья;

- приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения;

- повышение качества жилищного строительства;

- обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных катего­рий граждан, определенных законодательством РФ, в соответствии с объемом государственных обязательств.

2. Развитие конкуренции па рынке недвижимости.

В Брянской области в рамках региональной программы эффективно использу­ются средства на формирование рынка жилья как условия перемещения рабочей силы из регионов с высоким уровнем безработицы, стимулируется развитие про­изводственной базы жилищного строительства и обустройство районов жилой за­стройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры.

3. Формирование и стабильное функционирование вторичного рынка жилой не­движимости. В Республике Коми действует программа, направленная на кредито­вание населения с использованием ресурсов банков на вторичном рынке жилья.

4. Развитие отдельных территорий. В Ленинградской области реализуется план застройки вокруг кольцевой автомобильной дороги в соответствии со специаль­но разработанной региональной программой.

5. Развитие малоэтажного строительства объектов недвижимости.

В Московской области действует региональная государственная программа «Комплексное освоение территорий (малоэтажное строительство)», нацеленная на организацию малоэтажного строительства «под ключ». В результате реализации программы предполагается внедрить в Московской области легкокаркасные системы малоэтажных домов, которые в перспективе составят отдельный сектор рынка недвижимости.

6. Формирование предпосылок для развития рынка недвижимости в сельской местности. Особенностью развития строительства жилых объектов недвижимости в Белгородской области является предоставление государственным учреждением «Фонд развития жилищного строительства и социальных инвестиций» ипотечных кредитов с правом натуральной формы возврата кредита и процентов (например, сельскохозяйственной продукцией).

7. Регламентация и правовое фиксирование особенностей развития объектов недвижимости в городах России, не имеющих статуса крупных.

Для каждого малого и среднего города разрабатывается собственная структура источников финансирования развития рынка недвижимости.

8. Реализация концепции развития объектов недвижимости как источника бла­га для отдельных категорий граждан.

Для обеспечения постоянным жильем семей военных, уволенных или увольня­емых со службы, в настоящее время работает подпрограмма «Государственные жилищные сертификаты» (программа «Жилье»).

9. Создание условий для привлечения российских предпринимателей в развитие рынка недвижимости.

10. Создание предпосылок для привлечения собственных средств населения на рынок недвижимости.

Как видим из приведенных примеров, большая часть программ в России основа­на на приоритетности решения проблем и развития жилищного строительства. Та­кой подход обусловлен:

- высокой значимостью жилых объектов недвижимости как определенного вида товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей чело­века — право на жилье, которая определена Конституцией РФ;

- необходимостью принятия эффективных мер для разрешения социально-эко­номического противоречия в сфере строительства жилых объектов недвижи­мости, которое заключается в несоответствии материальных возможностей населения и ситуаций в России по обеспечению граждан доступным жильем;

- низкой ликвидностью некоторых видов жилых объектов недвижимости в сельской местности из-за несоответствия между предложением и спросом на них.

Влияние программ на остальные объекты недвижимости является косвенным и заключается в формировании благоприятных условий для актуального развития соответствующих секторов рынка недвижимости и создании предпосылок для улучшения уровня инвестиционного климата в том или ином секторе.

В целом основные цели государственной жилищной политики:

- создание условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище (Конституция РФ, ст. 40);

- гарантия полных прав собственности в жилищной сфере;

- содействие созданию рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг гражданам в соответ­ствии с их платежеспособным спросом;

- создание условий для повышения мобильности трудовых ресурсов;

- социальная защита малоимущих граждан (гарантия жилищных условий, соот­ветствующих социальным стандартам);

- обеспечение соблюдения стандартов безопасности проживания граждан в жилищах, качества продукции и услуг в жилищной сфере;

- создание условий формирования эффективных рынков жилья, земельных участков под застройку жилищного строительства, стройматериалов, жи­лищно-коммунальных услуг, обеспечивающих производство продукции и услуги в соответствии со спросом потребителей.

Для достижения названных целей необходимо решение следующих ключевых задач:

- окончательное законодательное определение жилищных прав граждан и ме­ханизмов их реализации, включая права собственности, найма, ипотеки, а так­же прав малоимущих граждан на обеспечение (бесплатно или за доступную плату) жильем по договору социального найма, прав на получение бюджет­ных субсидий на приобретение жилья, оплату жилья и коммунальных услуг;

- обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом, осно­ванной в основном на бездотационном хозяйствовании рыночных субъек­тов, действующих на конкурентной основе;

- повышение надежности и эффективности функционирования коммуналь­ной инфраструктуры в жилищном секторе;

- создание условий для приведения структуры жилищного строительства и про­изводства стройматериалов в соответствии с платежеспособным спросом;

- формирование условий для развития рынка земельных участков под жилую застройку, создание правовых принципов регулирования землепользования и застройки;

- переход к активной инвестиционной политике с привлечением внебюджет­ных источников финансирования строительства и содержания жилья;

- снижение бюджетных затрат на содержание и эксплуатацию жилищного фонда;

- развитие системы жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья, совершенствование механизма предоставления компенсаций расхо­дов на оплату жилья и коммунальных услуг;

- внедрение системы ипотечного жилищного кредитования;

- внедрение механизма обязательного страхования жилья;

- совершенствование налогообложения в жилищной сфере с использованием механизмов рыночной оценки;

- организация и поддержка деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

- содействие развитию предпринимательства в сфере жилой недвижимости.

Главная роль в реализации поставленных задач в рамках жилищной политики отводится рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка недвижимости. Принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть на­правлены на устранение барьеров на пути конкуренции и вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого предпринимательства и снижение рисков предпринимательской деятельности на рынке недвижимости.

Дата добавления: 2014-01-07