Особливості оренди державного і комунального майна

На додаток до загальних норм про господарську оренду законо­давство України встановлює істотні особливості оренди об'єктів права державної і комунальної власності.

Зокрема, в оренду не можуть передаватися такі об'єкти права державної і комунальної власності, як:

а)цілісні майнові комплекси казенних державних підприємств і їхніх структурних підрозділів;

б)цілісні майнові комплекси державних підприємств і їхніх структурних підрозділів;

в)об'єкти, що підпадають під ознаки об'єктів які не підлягають приватизації згідно Закону України «Про приватизацію державного майна», або об'єкти, які прямо вказані в Законі України «Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації» і використовуються для випуску підакцизної про­дукції.

Орендодавцями об'єктів права державної і комунальної влас­ності є:

- щодо цілісних майнових комплексів підприємств і їхніх структурних підрозділів, а також індивідуально-визначеного нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) — Фонд державного майна України і його регіональні відділення, органи приватизації об'єктів комунальної власності, створені місцевими радами;

- щодо індивідуально-визначеного рухомого майна і нерухомого майна — державні і комунальні підприємства, за якими це майно закріплене. При цьому загальна площа нерухомості, яку підприємство здає в оренду за всіма укладеними ним до­говорами оренди, не може перевищувати 200 кв.м.

За згодою ФДМУ (його регіональних відділень), органів прива­тизації об'єктів комунальної власності, державні і комунальні під­приємства можуть здавати в оренду об'єкти нерухомості загальною площею понад 200 кв. м і цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (цехів, ділянок).

Закон України «Про оренду державного і комунального майна» детально регулює порядок укладення договору оренди державного (комунального) майна.

Переважне право на отримання в оренду цілісного майнового комплексу підприємства або його структурного підрозділу має госпо­дарське товариство, створене більш ніж половиною членів трудового колективу підприємства (структурного підрозділу).

В разі наявності двох і більше заявок на оренду об'єкта і за від­сутності заявки від господарського товариства, створеного трудовим колективом, орендар визначається на конкурсній основі.

Проект договору оренди об'єкта права державної або комунальної власності узгоджується з декількома органами. Проте в разі надання заявником всіх необхідних документів йому можуть відмовити в оренді лише за наявності однієї з наступних умов:

- при ухваленні рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку об'єкта;

- при включенні об'єкта Кабінетом Міністрів України або місце­вими органами влади до переліку підприємств, що вимагають залучення іноземних інвестицій;

- за відсутності згоди Антимонопольного комітету України у випадку, якщо закон передбачає необхідність такої згоди;

- за відсутності згоди органу, уповноваженого управляти май­ном на виділення структурного підрозділу зі складу держав­ного або комунального підприємства;

- при ухваленні рішення про передачу об'єкта нерухомості в оренду бюджетної організації (установі).

Для договорів оренди об'єктів права державної або комуналь­ної власності законодавством передбачені додаткові істотні умови: порядок виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія; відповідальність сторін; порядок здійснення орендодавцем контро­лю за станом об'єкта оренди; страхування орендарем орендованого майна (на користь тієї із сторін договору оренди, яка несе ризик ви­падкової загибелі об'єкта оренди), обов'язки сторін із забезпечення пожежної безпеки майна, що орендується.

Договір оренди державного або комунального майна в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди. Ти­пові договори оренди державного майна затверджуються Фондом державного майна України, типові договори оренди майна АР Крим і комунального майна затверджуються Верховною Радою АР Крим і відповідними місцевими радами.

Оцінка об'єктів оренди права державної або комунальної влас­ності здійснюється відповідно до Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 р. № 629 (діє із змінами і доповненнями).

На відміну від цивільного договору оренди, за яким будь-яке майно передається в оренду за відновною вартістю, вартість дер­жавного і комунального майна, що передається в оренду, визнача­ється по-різному, залежно від виду об'єкта оренди.

Цілісні майнові комплекси підприємств і їх структурних підроз­ділів оцінюються спеціальною комісією, яку створює орган, уповно­важений управляти майном. Фактично такі об'єкти передаються в оренду за залишковою балансовою вартістю.

Об'єкти нерухомості надаються в оренду за ринковою вартістю, тобто - за вартістю, за якою такий об'єкт може бути проданий на ринку, якщо продавець і покупець діють розумно із знанням справи і без примусу. Ринкову вартість визначає професійний оцінювач.

Рухоме майно може передаватися в оренду як за ринковою вар­тістю, визначеною професійним оцінювачем, так і за залишковою балансовою вартістю, яку визначає комісія, що створена органом, уповноваженим управляти майном.

Розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди об'єктів права державної і комунальної власності не довільно, а на основі спеціальних методик, що затверджуються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Респуб­ліки Крим - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів права комунальної власності.

Відповідно до Методики річна орендна плата за користування об'єктом оренди визначається у відсотках від його вартості (від 1 % до 100 %), залежно від виду діяльності, під яку передається об'єкт. Методика містить таблицю, в якій враховуються найбільш поширені види діяльності: наприклад, якщо об'єкт оренди – індивідуально - визначене нерухоме майно використовуватиметься для розміщення бібліотеки, річна орендна плата складе 2 % від його вартості, а якщо для розміщення казино, то 100 %.

У випадку, якщо орендар визначається за конкурсом, орендна плата, розрахована відповідно до Методики, застосовується як стартова і може бути збільшена, якщо переможець конкурсу прийняв зобов'язання зі сплати більшого розміру орендної плати.

У випадку, якщо частина об'єкта права державної або комуналь­ної власності передана в суборенду, плата за суборенду не повинна перевищувати орендної плати за користування об'єктом оренди.

Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Дата добавления: 2014-01-07