Система цен в экономике, принципы дифференциации цен. 6 страница

Право арендатора на заключение договора на новый срок считается нарушенным, если происходит сдача именно в аренду другому лицу, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивно. Оно может быть изменено как договором, так и законом.

Интересы арендатора при заключении договора защищаются и тем, что ему дано право на возобновление договора на прежних условиях, но на неопределенный срок. Подобное возможно, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК).

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК).

5. Предмет договора. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды являются вещи, и притом - индивидуально-определенные и непотребляемые. Иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, а также исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего, в частности, в состав предприятия. Подтверждают такое толкование правила об аренде предприятия, согласно которым предметом данного договора является имущественный комплекс предприятия, включающий не только вещи, но и права, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия и другие исключительные права, а также долги (ст. 656 ГК).

При этом предмет договора аренды должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. С этой целью в договоре должны указываться конкретизирующие объект данные: наименование имущества (когда оно существует), инвентарный номер, адрес, местоположение, назначение, качественные характеристики и др. При аренде земельных участков, к примеру, указываются границы и площадь участка, его местоположение, кадастровый номер, категория земель и т.п.

Условие о предмете - единственное условие, абсолютным образом отнесенное в ГК к существенным условиям договора аренды. Для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п. 1 ст. 654, п. 2 ст. 650 ГК).

Проблема существенных условий договора аренды (как и всякого иного возмездного договора) не получила в литературе и судебной практике единообразного решения. Некоторые цивилисты, принимая во внимание легальное определение договора аренды и выделяя условие о сроке и об арендной плате в качестве видообразующих признаков арендного обязательства, отражающих природу данного договора, полагают следующее. Условие об арендной плате безусловно относится к существенным условиям всякого договора аренды, и, если в договоре нет прямого указания о размере арендной платы, то оплата должна производиться по обычно применяемой цене, т.е. условие об арендной плате может быть определяемым. Аналогичные аргументы высказаны и в обоснование суждения об отнесении условия о сроке к существенным условиям всякого договора аренды <*>. Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике <**>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> Обоснование этой позиции см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 444 - 445 (автор соответствующего раздела - В.В. Витрянский); Яковлев В.Ф. О Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // ВВАС РФ. 1996. N 9. С. 118.

<**> См.: п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // ВВАС РФ. 1996. N 9.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится, прежде всего, к вещам, изъятым из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). Так, запрещена аренда земельных участков, отнесенных к землям, изъятым из оборота (п. 2 ст. 22, п. 4 ст. 27 ЗК), субаренда участков лесного фонда (ст. 31 ЛК). Ограниченные в обороте вещи сдаются в аренду при условии соблюдения установленных ограничений. К примеру, сдача и получение в аренду оружия возможны только для лиц, имеющих соответствующие разрешения. Но ограничения по предмету могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным субъектам. Так, если при аренде основных средств, принадлежащих субъектам естественных монополий, арендатор приобретает право владеть и (или) пользоваться более 10% балансовой стоимости собственного капитала субъекта естественной монополии, то аренда возможна лишь с согласия соответствующего органа регулирования естественной монополии <*>.

--------------------------------

<*> См.: п. 2 и 3 ст. 7 Федерального закона от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях" // СЗ РФ. 1995. N 34. Ст. 3426; 2003. N 13. Ст. 1181. См. также п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Как уже говорилось, арендуемое имущество передается во владение и (или) пользование временно, т.е. с условием возврата (ст. 606 ГК). Требование о возврате имущества вместе с тем не действует безоговорочно. В отношении, например, передаваемых по договору аренды имущественных комплексов говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Возможны ситуации, предположим при аренде предприятия, когда объект в целом передается с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).

6. Арендная плата. Согласно ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Приведенный перечень возможных вариантов арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст. 614 ГК форме. Исключение из этого правила - положение ст. 630 ГК, согласно которому арендная плата по договору проката устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Так, при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, общие начала определения арендной платы могут быть установлены Правительством РФ (п. 4 ст. 22 ЗК). В ряде случаев правовыми актами определяется целевое назначение полученных от аренды денежных средств. Так, выступающие в качестве арендодателей научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук, государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти, доходы от сдачи в аренду имущества обязаны использовать на содержание и развитие их материально-технической базы <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 3 ст. 5 и п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. "О науке и государственной научно-технической политике" // СЗ РФ. 1996. N 35. Ст. 4137.

Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон по соглашению изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК), в п. 3 ст. 614 ГК предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Правило это диспозитивно. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы <*>. При этом в судебной практике признается, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления. Если же арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то фактическое более частое (ежеквартальное, ежемесячное и т.д.) изменение размера арендной платы в результате его корректировки с использованием предусмотренного способа расчета не расценивается как изменение размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК. Подобное возможно, к примеру, если договором предусматривается ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции; либо ставка арендной платы определяется сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (см. п. 11 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

--------------------------------

<*> Так, в п. 2 ст. 28 Федерального закона от 29 октября 1998 г. "О финансовой аренде (лизинге)" предусмотрено, что размер лизинговых платежей может меняться не чаще чем один раз в три месяца // СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394; 2002. N 5. Ст. 376.

7. Срок - одно из основных условий договора аренды. Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Аренда на срок до одного года считается краткосрочной. Если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение сторон отказаться от договора. Достаточно лишь предупредить об этом контрагента за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Впрочем, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст. 610 ГК). В частности, арендатор (но не арендодатель) по договору проката обязан предупредить об отказе в письменной форме не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества ГК и иными законами устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора. Например, максимальный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет (ст. 31 ЛК) <*>.

--------------------------------

<*> Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 ЗК).

8. Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Последнее правило диспозитивно, и стороны в договоре вправе предусмотреть иные условия предоставления таких принадлежностей и документов (п. 1, 2 ст. 611 ГК). Если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объектов, арендная плата не подлежит взысканию (см. п. 8 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок. Арендатор, которому имущество не предоставлено, вправе требовать его отобрания у арендодателя в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Если же арендатор в результате задержки передачи имущества утратил интерес к нему, он вправе заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (п. 3 ст. 611 ГК).

Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой его обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Выше отмечалось, что передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст. 612 ГК).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель и т.п. (см. п. 1 ст. 13 ЗК). Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Субарендный договор по правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. В частности, требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды <*>. Его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.

--------------------------------

<*> Этот вывод подтверждается Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 19 Обзора от 11 января 2002 г. N 66.

Поскольку договор субаренды является производным, то на его судьбу влияет судьба основного договора. Так, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Досрочное прекращение договора, однако, не означает пренебрежения интересами субарендатора. Последний получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК). Изложенные правила применяются при условии, что другие последствия досрочного прекращения договора аренды не согласованы сторонами. Так, в договоре аренды может быть предусмотрено, что при его досрочном расторжении договоры субаренды прекращаются либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного не договора аренды, а договора субаренды. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В специальных нормах права нередко называются случаи, когда субаренда запрещена. Так, исключаются субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 ЛК).

Помимо субаренды арендатор вправе в соответствии с п. 2 ст. 615 ГК с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. При этом судебная практика исходит из того, что в изложенном предписании ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допуская его передачи иными способами, кроме вышеперечисленных <*>.

--------------------------------

<*> В частности, не предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК и потому не подлежащим применению в качестве способа передачи права аренды было признано соглашение о передаче арендатором права аренды посредством цессии (п. 16 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Среди названных форм распоряжения имуществом особого внимания заслуживает перенаем. По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме, в отличие от аренды, происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой. К перенайму применяются правила о цессии и переводе долга.

В рамках предусмотренных ГК возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, лишены названных в п. 2 ст. 615 ГК способов распоряжения имуществом арендаторы по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Наиболее значима из них обязанность по капитальному ремонту. Капитальный ремонт заключается в замене и восстановлении отдельных частей, элементов или целых конструкций имущества в связи с их износом и разрушением. Перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту, устанавливается правилами, техническими условиями, другими нормативными актами либо соглашением сторон. Обязанность проводить капитальный ремонт (принимая во внимание временный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, от капитального ремонта освобожден арендодатель при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия (ст. 644, 661 ГК).

В ГК закреплены правила и о последствиях нарушения сторонами обязанностей по капитальному ремонту. При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: осуществить капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК). Если же обязанность капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае ее нарушения арендодатель вправе расторгнуть договор (ст. 619 ГК) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п. 1 ст. 393 ГК).

Арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии - значит, не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Эта обязанность связана с обязанностью вернуть имущество в состоянии, требуемом ст. 622 ГК.

Текущий ремонт - такой, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и по устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт полов и т.п. В ряде случаев техническими условиями, правилами, иными нормативными актами оговорены виды работ, относящихся к текущему ремонту. При отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, соответствующие перечни работ следует указать в договоре. В противном случае вопрос разрешается по усмотрению суда. Однако, как уже отмечалось, норма о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивна. Законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от текущего ремонта, как и капитального, освобождены, к примеру, арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК).

Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят от его вида. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате коммунальных услуг) и т.д.

В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (право залога, сервитут и т.п.). Эти права сохраняются за ними и при сдаче имущества в аренду. Так, при сдаче в аренду заложенного имущества это будет означать, что залогодатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что имущество сдано в аренду. В подобных случаях на арендодателя возлагается лишь обязанность предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Ее неисполнение арендодателем дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

Наконец, следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить право аренды на имущество арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя (п. 2 ст. 313 ГК). Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация).

9. Ответственность по договору аренды и другие способы защиты. Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам ответственности. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). При этом определенные отличительные черты присущи соотношению между убытками и неустойкой. В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.

При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за изменение или расторжение договора аренды вследствие существенного нарушения его одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор вынужден был расторгнуть договор и срочно взамен заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. При этом арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара. Речь идет, таким образом, о двух видах убытков, возникновение которых связано, во-первых, с расторжением договора и, во-вторых, с ненадлежащим исполнением обязательства.

При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества последствия в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, невыполнения обязанной стороной капитального ремонта и др.

К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (п. 1 ст. 612 ГК).

10. Прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК "Аренда". Прежде всего аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством расторжения договора аренды. Досрочное расторжение договора аренды, как и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение договора.

Одностороннее расторжение договора аренды возможно по решению суда либо без обращения в суд путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты.

Расторжение договора без обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения договора (п. 2 ст. 450 ГК). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Дата добавления: 2014-01-07