Система цен в экономике, принципы дифференциации цен. 11 страница

Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, составляющее предмет этого договора, передается продавцом не покупателю (арендодателю), а непосредственно арендатору в месте нахождения последнего для его предпринимательской деятельности.

Указанные квалифицирующие признаки характеризуют именно финансовый лизинг. В то же время мировой практике кроме финансового известны другие виды лизинга: оперативный, возвратный и др. <*>. При оперативном лизинге предмет лизинга сдается в аренду на короткий срок и может быть передан в аренду неоднократно. Повторная сдача в аренду возможна уже по договору обычной аренды. К отношениям, складывающимся при повторной сдаче в аренду, нормы о финансовой аренде (лизинге) не применяются. В подобных случаях отсутствует один из основных квалифицирующих признаков всякого договора лизинга - приобретение лизингодателем определенного оборудования у конкретного продавца в соответствии с указаниями арендатора. Отсутствует названный признак и при возвратном лизинге. Под возвратным обычно понимается такой лизинг, при котором собственник оборудования или иного лизингового имущества продает его лизинговой компании и одновременно (но уже в качестве арендатора) заключает с той же компанией договор о его долгосрочной аренде <**>.

--------------------------------

<*> Более подробно см.: Газман В.Д. Финансовый лизинг. Учебное пособие. М., 2003. С. 39 - 65.

<**> Подобные договоры нередко заключаются ограниченными в платежеспособности производителями дорогостоящих технических средств, используемых самим же производителем этих средств. При этом благодаря договору купли-продажи продавец (производитель) получает единовременно цену товара, а благодаря договору аренды использует имущество собственного производства на условиях периодических платежей.

3. Правовая природа правоотношения по финансовой аренде (лизингового правоотношения). Этот вопрос один из самых дискуссионных в исследованиях, посвященных лизинговым правоотношениям.

Согласно ГК участники финансовой аренды связаны между собой двумя договорами: договором финансовой аренды (лизинга) между арендодателем и арендатором и договором купли-продажи между арендодателем (покупателем) и продавцом арендуемого имущества.

Широко распространена трактовка таких соглашений как трехсторонней сделки (многостороннего договора) <*>. Основной же аргумент противников подобного взгляда состоит в том, что две самостоятельные двусторонние сделки (купли-продажи и аренды) даже при тесной их связи не могут образовать третью сделку (многостороннюю), сторонами которой являлись бы субъекты двух названных сделок. Кроме того, участники таких договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно всем участникам, что как раз и характеризует сделку как многостороннюю <**>.

--------------------------------

<*> См.: Решетник И.А. Гражданско-правовое регулирование лизинга в Российской Федерации. Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 7, 9, 21.

<**> См.: Гражданское право. Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. 2. С. 194.

Высказана и промежуточная точка зрения по рассматриваемому вопросу. Так, Т.А. Коннова полагает, что "лизинговые отношения оформляются двумя договорами и включают в себя весь комплекс взаимосвязей, существующих между его участниками: арендатором, арендодателем и продавцом имущества. Договор лизинга имеет двусторонний характер. А лизинг как система отношений между тремя сторонами является трехсторонней сделкой" <*>.

--------------------------------

<*> Коннова Т.А. Договор финансовой аренды (лизинга) // Законодательство. 1998. N 9. С. 17.

Заслуживает внимания и позиция, согласно которой договор лизинга - двусторонняя сделка, в которой имеет место (в соответствии с п. 1 ст. 313 ГК) возложение исполнения части обязанностей на третье лицо. При этом имеется в виду, что обязанность арендодателя по передаче предмета лизинга возлагается на продавца лизингового имущества. Однако положения п. 1 ст. 313 ГК об исполнении обязательства третьим лицом предполагают, что, по общему правилу, исполнение должно все же осуществляться лично должником, т.е. стороной договора. В рассматриваемом нами случае - арендодателем, а не продавцом предмета лизинга. Предоставление же имущества продавцом может быть лишь исключением из общего правила, а не квалифицирующим признаком договора аренды <*>. Но подобный подход исключается правилами ГК о договоре финансовой аренды (договоре лизинга). В п. 1 ст. 668 ГК, как уже отмечалось, закреплена иная презумпция. В соответствии с ней, если иное не предусмотрено договором, имущество, составляющее предмет лизинга, передается арендатору продавцом, т.е. лицом, не являющимся стороной договора лизинга. Кроме того, согласно общим правилам о возложении исполнения обязательства на третье лицо, ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства все равно несет должник как сторона договора, а не третье лицо. Это правило также не укладывается в конструкцию договора лизинга, поскольку по этому договору имеет место иной порядок ответственности. Согласно ст. 670 ГК лизингополучатель вправе предъявить требование в отношении качества, комплектности имущества и в ряде других случаев непосредственно продавцу. И продавец в таком случае несет ответственность непосредственно перед арендатором.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

<*> В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживают внимания аргументы, высказанные В.В. Витрянским. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. С. 611 - 612.

Наиболее убедительной представляется точка зрения О.М. Козырь, согласно которой гражданско-правовые отношения по финансовой аренде (лизинговые правоотношения) возникают из договоров двух типов: договора купли-продажи лизингового имущества, заключаемого между продавцом и лизингодателем, и собственно договора финансовой аренды (договора лизинга), заключаемого между лизингополучателем и лизингодателем. Специфика лизинговых отношений порождается тесной связью договоров купли-продажи и лизинга. Связь эта состоит в том, что договор купли-продажи лизингового имущества благодаря специальным правилам о договоре лизинга, содержащимся в ГК, изначально конструируется по модели договора в пользу третьего лица, предусмотренного ст. 430 ГК <*>. Именно это имеют в виду специальные правила о финансовой аренде, предусмотренные ГК, когда возлагают на продавца обязанность передать лизинговое имущество непосредственно лизингополучателю (п. 1 ст. 668 ГК), либо когда лизингополучателя, не являющегося стороной сделки купли-продажи, наделяют правами покупателя по указанному договору (п. 1 ст. 670 ГК). Данное обстоятельство ни в коей мере не приводит к какой-либо трансформации самостоятельного обязательства, основанного на договоре купли-продажи, к сращиванию его с обязательством из договора аренды и образованию единого обязательственного правоотношения на основе единого трехстороннего соглашения.

--------------------------------

<*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 347 - 349.

4. Стороны договора. Арендодателем (лизингодателем) может быть любое физическое или юридическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью и обладающее финансовыми средствами. В настоящее время лизингодателю специального разрешения (лицензии) на занятие лизинговой деятельностью не требуется <*>. Чаще всего в качестве лизингодателей выступают специализированные лизинговые компании <**>. Нередко банки совершают договоры лизинга, поскольку согласно закону лизинговые операции отнесены к сделкам, разрешенным кредитным организациям <***>. В качестве арендатора (лизингополучателя) выступает любое физическое или юридическое лицо (как коммерческая, так и некоммерческая организация), занимающееся предпринимательской деятельностью.

--------------------------------

<*> См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности".

<**> Хорошо известна лизинговая компания по лизингу воздушных судов ОАО "Ильюшин Финанс Ко".

<***> См.: п. 6 ст. 5 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. "О банках и банковской деятельности" (в ред. от 3 февраля 1996 г.)// СЗ РФ. 1996. N 6. Ст. 492.

5. Форма и государственная регистрация договора финансовой аренды (договора лизинга). ГК не содержит каких-либо специальных правил о форме договора финансовой аренды. Согласно же п. 1 ст. 15 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. При этом способ придания договору лизинга письменной формы не конкретизируется. Следовательно, договор лизинга, как и всякий гражданско-правовой договор, совершаемый в письменной форме, может быть заключен не только путем составления единого документа, подписанного сторонами, но и другими способами, предусмотренными п. 2 и 3 ст. 434, ст. 438 ГК.

На договор финансовой аренды распространяются общие правила п. 2 ст. 609 ГК относительно его государственной регистрации, поскольку каких-либо специальных правил на этот счет ни в ГК, ни в Законе "О финансовой аренде (лизинге)" не установлено <*>. Следовательно, договор финансовой аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, подлежит государственной регистрации договор финансовой аренды предприятия как имущественного комплекса. Из этого также следует, что в отличие от договора аренды здания и сооружения договор финансовой аренды указанных объектов (учитывая правила ст. 625 ГК о неприменении к договору лизинга специальных правил, регламентирующих договор аренды здания или сооружения) подлежит государственной регистрации и в том случае, когда срок лизинга здания (сооружения) не превышает одного года.

--------------------------------

<*> В ст. 20 Закона "О финансовой аренде (лизинге)" упоминается лишь о регистрации в государственных органах предмета лизинга (авиационной техники, морских и других судов) либо о регистрации права на предмет лизинга в соответствии с требованиями действующего законодательства.

6. Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, кроме земельных участков и других природных объектов (ст. 666 ГК, ст. 3 Закона). Для финансовой аренды характерно приобретение арендодателем вещей исключительно с целью инвестирования в форме предоставления имущества. Предмет договора финансовой аренды передается арендатору как в пользование, так и во владение. Отношения по предоставлению права пользования арендованным имуществом с сохранением права владения за арендодателем договором финансовой аренды не регламентируются.

Чаще всего в качестве предмета договора финансовой аренды (лизинга) передаются: транспортные средства (гражданские самолеты, легковые и грузовые автомобили, морские суда, рыболовецкие суда), строительная техника (краны, бетономешалки), сельскохозяйственное оборудование (оборудование для растениеводства и животноводства), оборудование связи (радиостанции, космические спутники), электронное, энергетическое и иное оборудование и др.

Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг (ст. 8 Закона). Передача имущества в сублизинг осуществляется по правилам обычной субаренды.

Арендная плата. Общая сумма лизинговых платежей за весь период действия договора включает, как правило, стоимость лизингового имущества, проценты, уплачиваемые лизингодателем за пользование кредитом, поскольку предполагается, что лизингодатель покупал имущество за счет кредита, а также оплату услуг лизингодателя (ст. 28 Закона). Таким образом, общий объем лизинговых платежей превышает покупную цену имущества, а разница составляет прибыль лизингодателя <*>. Порядок, размеры и сроки периодических платежей определяются в договоре таким образом, чтобы понесенные лизингодателем в связи с приобретением имущества затраты были возмещены последнему в возможно короткие сроки. С этой целью в законодательстве устанавливаются ускоренные сроки амортизации лизингового оборудования и других технических средств.

--------------------------------

<*> Сказанное означает также, что для лизингополучателя сумма лизинговых платежей выше, чем цена приобретения имущества за счет собственных средств или банковского кредита. И это один из недостатков договора финансовой аренды (лизинга).

Срок договора. Договор финансовой аренды (лизинга) заключается на определенный срок (п. 4 ст. 15 Закона). Как правило, это срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества. Возможность заключения договора на неопределенный срок (или без указания срока) исключена, поскольку по договору лизинга предполагается точный расчет ставок лизинговых платежей исходя именно из срока договора (п. 1 ст. 28 Закона). Следовательно, этот срок должен быть известен уже при заключении договора.

Риск случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества. Как известно, согласно общему правилу ст. 211 ГК, названные риски несет собственник имущества. В отношениях по финансовой аренде риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору, т.е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК).

Своеобразием отличается и момент перехода рисков. Согласно п. 1 ст. 668 ГК предполагается (если иное не предусмотрено договором), что предмет лизинга передается арендатору не арендодателем (лизингодателем), а непосредственно продавцом лизингового имущества. Поэтому и моментом перехода рисков является, как правило, момент передачи лизингового имущества арендатору (лизингополучателю) продавцом, а не арендодателем как собственником (ст. 669 ГК). Правило это диспозитивное. Договором может быть установлен и иной момент перехода рисков.

7. Права и обязанности сторон. Для договора финансовой аренды (договора лизинга) характерно особое, отличное от общих положений о договоре аренды распределение прав и обязанностей между его сторонами. Его основной смысл состоит в следующем.

Главная обязанность лизингодателя - финансирование покупки лизингового имущества. Поэтому лизингодатель в силу закона либо в силу условий договора освобождается от большинства обычных обязанностей арендодателя. В частности, от обязанности передачи лизингополучателю арендованного имущества (п. 1 ст. 668 ГК); обеспечения условий его надлежащей эксплуатации, поскольку зачастую по условиям договора осуществление капитального ремонта возлагается на арендатора; от несения рисков случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества (ст. 669 ГК). Арендодатель также освобожден от ответственности перед арендатором за невыполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (п. 2 ст. 670 ГК). Данные обстоятельства подчеркивают преимущественно финансовый характер обязанностей на стороне лизингодателя.

В числе обязанностей, дополняющих традиционные обязанности арендодателя, следует назвать: обязанности лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у продавца, указанного арендатором (ст. 665 ГК), уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 ГК).

На лизингополучателя, напротив, помимо обычных обязанностей возлагаются, как правило, дополнительные. Так, в силу ст. 669 ГК предполагается, что лизингополучатель несет бремя рисков, связанных со случайной гибелью или случайным повреждением предмета договора лизинга. Как уже отмечалось, обязанности по эксплуатации имущества и несению расходов по его капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются на лизингополучателя.

Заметим также, что лизингополучатель наделяется рядом прав и обязанностей в отношении продавца по договору купли-продажи лизингового имущества, с которым непосредственно в договорных отношениях не состоит. Так, лизингополучатель имеет права и несет обязанности (кроме обязанности оплаты приобретенного имущества), предусмотренные ГК для покупателя по договору, заключенному между арендодателем и продавцом арендованного имущества. В частности, право предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и т.д., право с согласия арендодателя расторгнуть договор купли-продажи с продавцом и др. (п. 1 ст. 670 ГК).

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК).

Выкуп арендованного имущества не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды. Предмет лизинга возможно выкупить в собственность лизингополучателя, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 28 Закона).

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено в любом договоре аренды (ст. 624 ГК). Для этого необходимо заплатить выкупную цену, которая обычно определяется на момент выкупа. В выкупную цену, как правило, не засчитывается арендная плата, внесенная за период аренды. Иначе в договоре финансовой аренды. Договором может быть предусмотрено (и, как правило, предусматривается), что в лизинговые платежи включается выкупная цена предмета лизинга (п. 1 ст. 28 Закона).

Важная особенность ответственности по договору финансовой аренды предусмотрена п. 2 ст. 670 ГК. Если иное не установлено договором, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Из договора купли-продажи могут вытекать, в частности, требования в отношении качества, комплектности, сроков поставки, места передачи имущества и т.п. В подобных ситуациях арендатор вправе предъявлять требование непосредственно продавцу имущества (п. 1 ст. 670 ГК). В случае же выбора продавца арендодателем арендатор вправе предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут перед ним солидарную ответственность, арендодатель и продавец выступают как солидарные должники (ст. 323 ГК).

Расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам о расторжении договора аренды. Частным случаем основания расторжения договора по требованию лизингополучателя, корреспондирующим с обычным основанием для досрочного расторжения договора, названным в п. 1 ст. 620 ГК, является правило п. 2 ст. 668 ГК. Согласно названной статье, если по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, имущество не предоставлено арендатору в срок, то арендатор вправе потребовать расторжения договора.

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. Гл. 13 - 19.

Газман В.Д. Финансовый лизинг. Учебное пособие. М., 2003. Гл. 1 и 2.

Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. Разд. 2.

Кабатова Е.В. Лизинг: правовое регулирование, практика. М., 1996.

Глава 6. ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

§ 1. Обеспечение потребности граждан в жилище.

Понятие и виды жилищных фондов

1. Среди договоров о передаче имущества в пользование договор найма жилого помещения занимает особое место. Он выделился из договора имущественного найма в силу специфики предмета и целей его использования. Договор найма жилого помещения выполняет важную социальную функцию - он направлен на удовлетворение одной из насущных потребностей каждого человека - потребности в жилье.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве. Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать собственное жилье. Во-первых, жилье имеет значительную стоимость, и не у каждого есть средства для его приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность нести расходы по его содержанию. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Кроме того, частная собственность на жилые помещения начала развиваться в нашей стране сравнительно недавно. До 90-х гг. XX столетия жилищный фонд находился преимущественно в государственной собственности и основная часть населения пользовалась жильем по договору найма.

Реформа экономических отношений конца 80-х начала 90-х гг. не могла не затронуть отношения в жилищной сфере. В ст. 10 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР" <*> среди объектов права собственности граждан были названы жилые дома и квартиры. Причем, в отличие от ГК РСФСР 1964 г., число жилых помещений, которые могли находиться в собственности гражданина, законом не ограничивалось. В п. 3 ст. 13 Закона предусматривалось право нанимателя жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи на приобретение этого помещения в собственность путем выкупа. Это положение нашло развитие в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <**>.

--------------------------------

<*> ВВС РСФСР. 1990. N 30. Ст. 416.

<**> ВВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

В процессе жилищной реформы в РФ значительная часть государственного жилищного фонда была передана в собственность муниципальных образований.

Как показывает опыт последних лет, эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем является не строительство жилья с целью передачи по договорам социального найма, а предоставление бюджетных субсидий на его приобретение, в том числе, с использованием механизма государственных жилищных сертификатов.

Указанные тенденции отражены в Федеральной целевой программе "Жилище", рассчитанной на период 2002 - 2010 гг. <*>. В соответствии с данной Программой приняты подпрограммы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Так, Постановлением Правительства РФ от 20 ноября 2003 г. N 700 утверждена подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004 - 2010 гг. <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770; 2002. N 7. Ст. 700.

<**> СЗ РФ. 2003. N 48. Ст. 4676.

Главной целью подпрограммы является обеспечение жильем семей военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, содержащихся за счет средств федерального бюджета сотрудников органов внутренних дел РФ, Государственной противопожарной службы Министерства РФ по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции РФ, увольняемых со службы из указанных органов и учреждений, граждан, уволенных с военной службы (службы), граждан, подлежащих переселению из закрытых военных городков, поселков, учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, и других приравненных к ним лиц.

Гражданам перечисленных категорий, имеющим право на получение субсидии и решившим участвовать в подпрограмме, субсидия предоставляется в размере, равном расчетной стоимости жилого помещения по социальной норме площади жилья, установленной для семей разной численности.

В настоящее время разрабатывается новая программа обеспечения граждан России жильем, в которой важное место занимают положения о развитии ипотечного кредитования при финансировании строительства жилых домов.

Государственный жилищный сертификат - именной документ, подтверждающий право гражданина на получение безвозмездной жилищной субсидии за счет средств федерального бюджета, которая может использоваться только на приобретение (строительство) жилья.

Сертификат не является ценной бумагой, не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством <*>.

--------------------------------

<*> См.: Постановление Правительства РФ от 19 марта 2002 г. N 168 "О совершенствовании деятельности по реализации федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" // СЗ РФ. 2002. N 12. Ст. 1145; Федеральный закон от 25 октября 2002 г. "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" // СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4188.

В рамках Федеральной целевой программы "Жилище" были разработаны также подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" <*>, подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" и др.

--------------------------------

<*> См.: СЗ РФ. 2002. N 35. Ст. 3386.

Современная государственная жилищная политика наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения предусматривает возможность решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" <*> была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Гражданину, утратившему жилое помещение, приобретенное за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, в результате обращения взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке может быть предоставлено жилое помещение из фондов жилья для временного поселения (ст. 108.1 ЖК).

Развитие частной собственности в жилищной сфере привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" <*> (далее - Основы федеральной жилищной политики) было проведено разграничение двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

а) договор найма, заключавшийся в отношении жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (ст. 14);

б) договор аренды, в котором на стороне арендодателя могли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя - граждане и юридические лица (ст. 17).

Дата добавления: 2014-01-07