Договор ренты

Рента распадается на два вида: есть рента постоянная, а есть рента пожизненная. Причём видом второй ренты – пожизненной – является пожизненной содержание с иждивением.

Просто договора ренты нет, рента бывает либо постоянная, либо пожизненная, либо пожизненного содержания и иждивением. То есть рента представлена своими видами, а просто ренты, в её общих положениях, нет.

Хотя у нас и есть первый параграф – общие положения ренты. Это потому, что эти три виды ренты имеют общие черты и для того, чтобы без повторов обойтись, вначале всё общее вынесли наверх, что вовсе и не означает, что есть какая-то просто рента.

Характеристика договора: возмездный, реальный, односторонне обязывающий (так как рентополучатель хочет – передаст вещь, а хочет – может не передать, и тогда договора не будет).

Относится к алиаторным договорам, так называемым «рисковым» договорам.

Это означает, что в этом договоре изначально, с самого начала, не предвидится, что встречные предоставления сторон будут эквивалентны. Это как в страховании – мы прекрасно понимаем, что мы можем платить страховые взносы сколь угодно долго, но страховой случай не наступит; и наоборот, если мы получим страховку в случае страхового случая, то эта страховка значительно больше. То есть этот «рисковый» договор означает, что мы заранее понимаем, что мы можем получить либо больше, либо меньше, чем мы сами отдаём.

До современного ГК данного договора не существовало – это новинка. Ранее это регулировалось в разделе купли-продажи, где был раздел «купля-продажа жилого дома с пожизненным содержанием». Но для купли-продажи принципиально нехарактерна неопределённость цены.

Его иногда относят к фидуциарным договорам, но лектор бы поостерёгся его туда относить. И вообще считается, что там, где есть денежные отношения – там нет фидуциарности.

Предметом может быть любая вещь. Предмет – это «имущество, передаваемое под выплату ренты». В принципе, это любая вещь (кроме изъятых из оборота).

2) Размер ренты. Прямо этого не указано, что размер ренты – это существенное условие. Но исходя из того, что никаких сравнимых цен быть не может…

3) Если под выплату ренты движимость передаётся, то существенным условием будет указание на некий способ обеспечения выплаты ренты или обязанность плательщика застраховать риск неисполнения своих обязательств по договору. Статья 587 ГК РФ. То есть если в случае с недвижимым имуществом законодатель навязал сторон залог, то здесь он даёт право выбора.

Их две – плательщик ренты и получатель ренты.

Плательщик ренты – это любое лицо может быть.

Получатель ренты. В разных видах ренты разные (об этом мы позже поговорим, когда сравнивать будем).

Только нотариальная форма договора. Если касается недвижимости – то и регистрация.

Статья 585 ГК РФ, пункт 1: имущество под выплату ренты может отчуждаться как за плату, так и бесплатно. Смысл простой: кроме рентной платы, можно ещё и за сам факт передачи имущества, вещи деньги платятся – значит, за плату, а если за сам факт передачи ничто не выплачивается, кроме самих рентных платежей – тогда это бесплатно.

В ренте есть ещё понятие «выкупная цена». Нормы о выкупной цене есть в 594 статье ГК РФ. Статья эта располагается в главе «Постоянная рента», но это очевидная ошибка, так как статья универсальная и касается всех трёх видов.

Всё с общими положениями, дальше отдельные виды договора.

Признаки (критерии разграничения)	Постоянная рента	Пожизненная рента	Пожизненное содержание с иждивением
1. Срок договора	Бессрочный договор.	На срок жизни получателя. Рента прекращается со смертью последнего получателя.	На срок жизни получателя. Рента прекращается со смертью последнего получателя.
2. Получатель.	Граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.	Граждане. Только граждане.	Граждане. Только граждане.
3. Правопреемство в правах получателя ренты.	Допускается. Права здесь могут переходить и путём общего, и частного правопреемства (общего и сингулярного).	Правопреемство не допускается. Переход прав не допускается.	Правопреемство не допускается. Переход прав не допускается.
4. Предмет, то есть имущество, передаваемое под выплату ренты	Любое имущество, любая вещь.	Любое имущество, любая вещь.	Недвижимость. Только недвижимость.
5. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты (предмета)	Если имущество под выплату ренты передано бесплатно, риск несёт плательщик ренты. Если за плату – получатель ренты.	В обоих случаях риск гибели лежит на плательщике ренты. В случае гибели вещи плательщик обязан продолжить рентные выплаты.	В обоих случаях риск гибели лежит на плательщике ренты. В случае гибели вещи плательщик обязан продолжить рентные выплаты.
6. Отчуждение имущества, переданного под выплату ренты	Плательщик ренты вправе свободно отчуждать переданное под выплату ренты имущество.	Плательщик ренты вправе свободно отчуждать переданное под выплату ренты имущество.	Отчуждение допускается с согласия получателя ренты.
7. Форма выплаты ренты	Выплачивается в деньгах, путём выполнения работ, оказания услуг.	Выплата только деньгами.	Форма выплаты производится в виде содержания. То есть это удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании, уходе, лечении и т.д. Это своеобразная услуга, а не денежное содержание. Это по общему правилу, но допускается и денежная выплата.
8. Периодичность выплаты.	Раз в квартал.	Ежемесячно.	В ГК не указана периодичность выплаты, но исходя из их сущности, по сути выплата связана с возникновением потребностей (то есть по мере возникновения потребностей).
9. Размер выплаты.	Договором определяется.	Не менее одного МРОТ в месяц.	Не мене двух МРОТ в месяц. Общая стоимость всего объёма содержания – существенное условие для пожизненной ренты с иждивением. И мы должны определять общую стоимость на определённый период – неделя, месяц, год… И эта общая стоимость не менее двух МРОТ.
10. Выкуп ренты по инициативе плательщика ренты.	Статья 592 ГК РФ. Плательщик ренты может в любое время может отказаться от этой ренты путём выкупа её. Об этом он должен заявить за 3 месяца до выкупа и потом, уплатив выкупную цену, договор будет прекращён. Основным способом прекращения является именно выкуп ренты, так просто её не прекратить (что-то из серии «не хочу и больше не буду» не прокатит). Запретить плательщику ренты выкуп ренты нельзя. Но можно ограничить определённый срок – в течение срока жизни получателя ренты либо 30 лет с момента заключения договора (в этот период выкупить нельзя).	Выкуп по инициативе плательщика не допускается.	Выкуп по инициативе плательщика не допускается.
11. Выкуп по требованию получателя ренты.	Статья 593 ГК РФ. Там основания, при наличии которых получатель вправе требовать от плательщика. Если плательщик просрочил рентные платежи более чем на год и так далее. Там есть перечень оснований, этот перечень можно расширить в договоре.	Получатель может требовать выкупа от плательщика при существенном нарушении плательщиком условий договора. Что такое существенное нарушение – 450 статья ГК говорит.	Получатель может требовать выкупа от плательщика при существенном нарушении плательщиком условий договора. Что такое существенное нарушение – 450 статья ГК говорит.
12. Альтернатива выкупа.	Такой альтернативы нет.	Если имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, получатель вправе требовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в выкупную цену.	Вместо выкупной цены получатель может требовать возврата переданного под выплату ренты имущества.

Постановление Конституционного Суда от 27 ноября 2008 года №11-П: предметом обращение в суд была проверка положений ГК о договоре ренты. Нормы проверялись в части именно минимального размера ренты в виде МРОТ. На сегодняшний день два вида МРОТ – в трудовых и во всех остальных (это 100 рублей). С позиции толкования дословно получается, что не менее двух МРОТ – не менее двухсот рублей. Конституционный Суд сказал, что это неконституционный и что при расчёте данного МРОТ надо исходить из МРОТ в трудовых делах. В резолютивной части Конституционный Суд сказал, что вообще и в принципе это недопустимо – наличие двух таких разных МРОТ недопустимо. Однако он не взял на себя функции признать неконституционным закон о минимальном размере оплаты труда. По сути, Конституционный Суд обязан наше законодательство привести к соответствию не позднее 1 июля 2009 года, устранить вопросы двойственности. Отсюда вытекает, что всё в любой ренте – МРОТ большой, трудовой.

Первая мысль – таблица недоделанная. Наша задача – сказав спасибо лектору за облегчение нашей тяжкой доли, во-первых, прочитать внимательно Кодекс, посмотреть табличку и дополнить табличку (там есть, что поискать). А ещё у нас в табличке указаны некие правила, но без указания, являются ли эти правила императивными или диспозитивными. Это сделать самим.