Управление недвижимостью и пути его совершенствования

Целью работы по управлению недвижимостью является извлечение из объекта недвижимости максимального стабильного дохода и обеспечение роста рыночной стоимости управляемого муниципального имущества.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:

Структурные подразделения

ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА

КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР

СЕКТОР РЕЕСТРА

ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

БУХГАЛТЕРИЯ

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ

ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ

ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ

ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Пути совершенствования управления недвижимого имущества муниципальных образований на настоящем этапе является:

-полная инвентаризация объектов недвижимости;

-классификация всех объектов в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;

-рыночная оценка отдельных объектов недвижимости;

-завершение инвентаризации многоквартирного жилищного фонда с целью выявления домов, в которых не выбран способ управления или такое решение не реализовано;

-осуществление необходимой подготовительной работы по проведению открытых конкурсов по выбору управляющих организаций (подготовка объявлений в средствах массовой информации, подготовка конкурсной документации, предварительная разбивка жилищного фонда на лоты и т.д.);

-составление реестра управляющих организаций, работающих на территории муниципального образования (при необходимости – соседних муниципальных образований), проведение определенных мероприятий оценки их надежности и кредитоспособности с целью недопущения выхода на рынок недобросовестных претендентов;

-продолжение работы по проведению собраний в многоквартирных домах по выбору управляющих организаций на общих собраниях собственников помещений;

-проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

- регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;

- действовать в интересах всех членов местного сообщества;

- обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальную недвижимость, чем такую же частную.

Серьезной проблемой для муниципального арендодателя является крайне неудовлетворительное состояние муниципальной недвижимости. Кроме естественного для арендаторов текущего ремонта, им приходится заботиться о кровле, системе отопления, фасадах. Т.е. осуществлять капитальные вложения в муниципальную собственность. Чтобы заинтересовать в них арендаторов, можно предложить систему стимулов:

- освобождение от арендной платы в объеме 10 – 30 % от сметной стоимости произведенных работ;

- увеличение срока действия договора аренды в зависимости от объема произведенных работ;

- возможность возмещения произведенных затрат при расторжении договора аренды.

Освобождение от арендной платы на весь период ремонта (или весь объем сметной стоимости капитальных затрат) нецелесообразно: существенны потери бюджета, арендатор теряет стимул к сокращению затрат и сроков ремонта, сметная стоимость ремонта чаще всего не соответствует его рыночной стоимости.

Раздел 2. Основы управления государственным имуществом

Государственный сектор экономики - государственная собст­венность - государственное имущество - разграничение государ­ственной собственности: принципы - управление государствен­ным имуществом: система, объекты, субъекты, органы (Мини­стерство имущественных отношений РФ, Российский фонд феде­рального имущества, Федеральная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку, Федеральная служба России по делам о несо­стоятельности и финансовому оздоровлению, территориальные органы Минимущества, орган по управлению государственным имуществом субъекта РФ, орган местного самоуправления по управлению имуществом), принципы, методы (организационно-правовые, организационно-экономические) - государственное унитарное предприятие - муниципальное унитарное предпри­ятие - казенное предприятие - государственная корпорация

Виды и формы собственности, характер отношений собственности слу­жат определяющими признаками экономической системы. В соответствии с Конституцией РФ, все формы собственности равны, и предприятия, находя­щиеся в какой-либо собственности, не имеют преимущества по данному ос­нованию. При определении подходов к управлению государственным иму­ществом принято Положение о том, что в рыночной экономике государство играет двойственную роль. С одной стороны, оно активно формирует рыноч­ную среду путем издания нормативных актов, регулирующих деятельность всех субъектов рынка, а с другой - выполняет хозяйственные и социально-экономические функции, выступая на рынке в качестве одного из участников. Находящиеся во владении, пользовании и распоряжении государства различ­ные материальные объекты, будучи включенными в общий экономический оборот, составляют государственный сектор экономики. В этой связи сле­дует различать понятия государственной собственности и государственного имущества.

Государственная собственность - одна из форм собственности, указы­вающая на принадлежность вещей, материальных и нематериальных ценно­стей государству. Субъектами-распорядителями здесь являются государст­венные органы, а объектами могут быть природные ресурсы, основные сред­ства, здания, сооружения, оборудование, продовольствие, материальные ре­сурсы, финансы, драгоценности, информация, культурные и духовные ценно­сти, т.е. совокупность вещей, материальных и нематериальных ценностей, принадлежащих государству - государственное имущество.

По видам государственная собственность может быть федеральной либо субъектов федерации. Соответственно проводится разграничение государ­ственной собственности - установление границ государственной собствен­ности между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями. Разграничение государственной собствен­ности в Российской Федерации должно строиться на следующих принципах: законности и целесообразности, социально-экономической обоснованности, иерархичности построения отношений собственности, достаточности, ло­кальности и ограниченности использования собственности, инфраструктур­ной целостности имущественного комплекса, эффективности использования собственности, подконтрольности использования собственности. В исключи­тельной собственности Российской Федерации находятся:

• средства федерального бюджета и внебюджетных федеральных фондов;

• средства и имущество Центрального банка Российской Федерации;

• золотой запас Российской Федерации;

• государственная казна;

• культурные и исторические ценности федерального значения;

• археологические природные памятники федерального значения;

• памятники градостроительства и архитектуры федерального значения;

• охраняемые природные территории федерального значения;

• имущество, необходимое для функционирования и развития федераль­ных энергетических систем;

• космические летательные аппараты, искусственные спутники Земли;

• расщепляющиеся материалы;

• имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, железнодорож­ных, пограничных и внутренних войск, органов безопасности, органов внут­ренних дел Российской Федерации;

• имущество федеральных министерств, ведомств, учреждений, пред­приятий и организаций, учрежденных Российской Федерацией;

• имущество предприятий и организаций, приватизация которых запре­щена;

• мосты и дороги федерального значения;

• федеральные природные ископаемые;

• водные запасы;

• ресурсы континентального шельфа и морской экономической зоны;

• леса;

- государственные запасы и мобилизационные резервы, а также пред­приятия, обеспечивающие их сохранение;

- все предприятия, производящие системы и элементы вооружения, взрывчатые и отравляющие вещества, расщепляющиеся и радиоактивные материалы, военное снаряжение;

- защищенные рабочие помещения запасных пунктов управления всех органов государственной власти и управления, а также объекты связи и ин­женерной инфраструктуры;

- государственные предприятия и организации, имеющие стратегиче­ское значение для обеспечения национально-государственной безопасности страны, в том числе для ее социально-экономического развития.

К объектам федеральной собственности могут относиться:

- земля;

- денежные средства; -акции и иные ценные бумаги;

- доли (вклады) Российской Федерации в капитале акционерных обществ;

- производственные и административные здания; -жилищный фонд;

- долги иностранных государств;

- интеллектуальная собственность, нематериальные активы;

- любое иное имущество.

Состав объектов федеральной собственности, в том числе находящихся за рубежом, должен определяться федеральным законом.

В государственной собственности субъектов Российской Федерации на­ходятся:

- природные объекты (земля, недра, водоемы, растительный и живот­ный мир), переданные федеральным законом и иными нормативными право­выми актами в собственность субъекта Российской Федерации;

- средства бюджета субъекта Российской Федерации;

- средства внебюджетных фондов субъекта Российской Федерации;

- средства валютных фондов субъекта Российской Федерации; -имущество, закрепленное за государственными предприятиями и го­сударственными учреждениями субъекта Российской Федерации, пакеты акций и доли (вклады) в уставных капиталах хозяйственных обществ и товари­ществ;

- имущество, созданное или приобретенное за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации или переданное ему в собственность в уста­новленном законом порядке;

- объекты государственной собственности субъекта Российской Феде­рации, находящиеся за пределами его территории, в соответствии с соглаше­ниями, договорами, по другим законным основаниям;

- ценные бумаги, финансовые активы, депозиты в банковских учрежде­ниях;

- имущество представительных и исполнительных органов государст­венной власти субъекта Российской Федерации;

- иное имущество, необходимое для решения задач, стоящих перед ор­ганами государственной власти субъекта Российской Федерации.

Состав объектов государственной собственности субъекта Российской Федерации определяется региональным законодательством.

В муниципальной собственности находятся:

- средства местных бюджетов, местных валютных фондов;

- имущество органов местного самоуправления;

- земли и другие природные ресурсы, переданные федеральными зако­нами и законодательными актами субъекта Российской Федерации в муници­пальную собственность;

- имущество, закрепленное за муниципальными предприятиями и учре­ждениями;

- муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации;

- жилищный фонд и нежилые помещения;

- объекты инженерной инфраструктуры;

- дороги местного значения;

- здания, сооружения и предметы, являющиеся памятниками истории, архитектуры и культуры местного значения;

- ценные бумаги;

- плоды, продукция, доходы, полученные от использования муници­пальной собственности;

- иное движимое и недвижимое имущество, необходимое для решения вопросов местного значения.

Состав объектов муниципальной собственности определяется федераль­ным законодательством, законами субъектов РФ о местном самоуправлении, уставами муниципальных образований.

Преобразование форм и отношений собственности осуществляется в со­ответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Правовым основанием преобразования форм и отношений федеральной собственности являются решения Президента РФ, Федерального Собрания, Правительства РФ или Министерства имущественных отношений РФ.

Не подлежат передаче в государственную собственность субъектов РФ и в муниципальную собственность имущественные объекты, отнесенные зако­ном к исключительной федеральной собственности. Перечень объектов фе­деральной собственности, не подлежащих передаче в государственную соб­ственность субъектов РФ, а также муниципальную собственность, формиру­ется Минимуществом, представляется на согласование Правительства РФ и утверждается решением парламента Российской Федерации. Передача объек­тов федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ осуществляется на возмездной или безвозмездной основе. Из федераль­ной собственности в муниципальную собственность на безвозмездной основе передаются объекты жилищно-коммунального хозяйства и инженерной ин­фраструктуры.

Правовым основанием преобразования форм и отношений государст­венной собственности субъектов РФ являются решения законодательного органа власти субъекта федерации, постановления главы исполнительной власти субъекта РФ или распоряжения регионального комитета по управле­нию государственным имуществом в случаях, определяемых законодатель­ными актами субъекта федерации. Собственность субъекта РФ, созданная или приобретенная за счет средств регионального бюджета или в результате хозяйственной деятельности государственных предприятий, передается в федеральную или муниципальную собственность, а также в ведение органов государственной власти Российской Федерации, других субъектов РФ и ор­ганов местного самоуправления в порядке, установленном законодательными актами субъекта федерации.

Не подлежат передаче в федеральную и муниципальную собственность объекты государственной собственности субъекта РФ, имеющие общерегио­нальное значение. Перечень объектов государственной собственности субъ­екта РФ, не подлежащих передаче в федеральную и муниципальную собст­венность, формируется региональным комитетом по управлению государст­венным имуществом, представляется на согласование главе исполнительной власти субъекта РФ и утверждается решением законодательного органа вла­сти субъекта федерации.

Решение о передаче объектов собственности субъектов РФ в федераль­ную и муниципальную собственность принимается по инициативе:

• органов государственной власти Российской Федерации;

• органов государственной власти субъектов Российской Федерации;

• органов местного самоуправления;

• органов по управлению государственным имуществом в Российской Федерации.

Передача объектов государственной собственности субъектов РФ в фе­деральную и муниципальную собственность осуществляется на возмездной или безвозмездной основе. Из государственной собственности в муници­пальную на безвозмездной основе передаются объекты жилищно-коммунального хозяйства и инженерной инфраструктуры и объекты соци­ально-культурного значения.

Муниципальная собственность может быть передана в государственную собственность субъектов РФ и в собственность других муниципальных обра­зований. Порядок передачи объектов муниципальной собственности регули­руется региональным законодательством о местном самоуправлении и уста­вами муниципальных образований.

На основе разграничения осуществляется управление государствен­ным имуществом - целенаправленное воздействие на объекты использова­ния государственного имущества в интересах государства, связанное с уста­новлением правил, условий использования государственного имущества, с учетом общественных интересов. В Российской Федерации оно осуществля­ется на федеральном и региональном уровнях.

Система управления государственным имуществом - совокупность согласованных методов и средств, применяемых в процессе управления госу­дарственным имуществом для достижения заданных целей посредством спе­циально созданных органов.

Объектами управления государственным имуществом являются:

- государственное имущество, закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями или на праве опе­ративного управления за государственными казенными предприятиями, го­сударственными учреждениями, либо предприятия в целом, находящиеся в государственной собственности как имущественные комплексы;

- находящиеся в государственной собственности акции, доли (вклады) хозяйственных обществ и товариществ, а также имеющееся у них государст­венное имущество, не вошедшее в уставный (складочный) капитал;

- иное находящееся в государственной собственности движимое и не­движимое имущество, в том числе переданное в пользование, аренду, залог и по иным основаниям;

- денежные средства и ценные бумаги;

- нематериальные активы государственных предприятий и учреждений; -результаты хозяйственного и иного использования государственного имущества (продукция, доходы, плоды), а также имущество, приобретенное государственными унитарными предприятиями и государственными учреж­дениями;

- имущество, приобретенное за счет средств государственного бюджета. Субъектами управления государственным имуществом являются:

Правительство РФ и уполномоченные им органы, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, юридические и физические лица. Их совокупность составляет систему ор­ган^» управления государственным имуществом.

От имени Российской Федерации правомочия собственника в пределах установленной законодательством компетенции осуществляет Правительство РФ. Федеральным органом по управлению государственным имуществом является Министерство имущественных отношений Российской Федера­ции (Минимущество). Оно взаимодействует с Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку - по вопросам управления государст­венными пакетами акций и другими ценными бумагами; с Российским фон­дом федерального имущества - по вопросам продажи находящихся в госу­дарственной собственности пакетов акций; с Федеральной службой по делам о несостоятельности и финансовому озд9ровлению - по вопросам предот­вращения несостоятельности (банкротства) и восстановлению платежеспо­собности госпредприятий.

Минимущество проводит единую государственную политику в области реформирования имущественных отношений с целью обеспечения эффек­тивного управления, распоряжения и рационального использования феде­ральной собственности. Оно решает следующие задачи:

- координации деятельности федеральных органов исполнительной вла­сти в области управления и распоряжения федеральной собственностью, в том числе в области регулирования рынка недвижимости, взаимодействия по этим вопросам с органами исполнительной власти субъектов федерации и органами местного самоуправления;

- создания системы учета и контроля использования федерального имущества и обеспечения ее эффективного функционирования;

- обеспечения деятельности своих территориальных органов и подве­домственных организаций;

- защиты имущественных интересов Российской Федерации, методиче­ского и правового обеспечения процессов приватизации и управления феде­ральной собственностью.

Минимущество осуществляет следующие функции:

- управляет и распоряжается в установленном порядке федеральным имуществом, в том числе имуществом, закрепленным за федеральными госу­дарственными казенными предприятиями, государственными унитарными предприятиями и государственными учреждениями, а также управляет и рас­поряжается находящимися в федеральной собственности акциями, долями (вкладами) хозяйственных обществ и товариществ;

- от имени Российской Федерации приобретает имущество и осуществ­ляет имущественные права, выступает полномочным представителем Прави­тельства РФ по вопросам правопреемства;

- передает имущество, находящееся в федеральной собственности, в го­сударственную собственность субъектов федерации и муниципальную собст­венность;

- закрепляет государственное имущество, находящееся в федеральной собственности, в хозяйственное ведение государственных унитарных пред­приятий и в оперативное управление государственных казенных предприятий и государственных учреждений; '

- принимает в установленном.порядке решения о создании, реорганиза­ции и ликвидации федеральных государственных предприятий и учреждений;

- выступает учредителем хозяйственных обществ и товариществ с госу­дарственным участием;

- разрабатывает и утверждает государственные программы и планы приватизации и национализации, организует и контролирует их реализацию;

- отчитывается о ходе выполнения государственных программ привати­зации и национализации перед Правительством РФ;

- разрабатывает проекты федеральных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам управления и распоряжения объектами феде­ральной собственности, а также организует правовое обеспечение и осущест­вляет методическое руководство в этой области;

- готовит и представляет в Правительство РФ прогноз, а также контро­лирует поступления в федеральный бюджет средств от использования иму­щества, отнесенного к федеральной собственности, принимает необходимые меры для обеспечения этих поступлений;

- обеспечивает защиту имущественных прав и интересов государства;

- осуществляет, в том числе через свои территориальные органы, кон­троль за управлением и распоряжением объектами федеральной собственно­сти, их использованием по назначению и сохранностью;

- приобретает за счет средств федерального бюджета акции, доли (вкла­ды) хозяйственных обществ и товариществ, а также обменивает акции, нахо­дящиеся в государственной собственности, на акции инвестиционных фондов и иных акционерных обществ в соответствии с антимонопольным законода­тельством;

- отчитывается перед Правительством РФ об использовании государст­венного имущества;

- принимает иные решения в соответствии с федеральным законода­тельством и иными нормативными правовыми актами, а также в соответст­вии с Положением о министерстве, утверждаемом Правительством РФ.

Российский фонд федерального имущества является специализиро­ванным федеральным учреждением, осуществляющим от имени Российской Федерации права по владению, пользованию и распоряжению акциями и до­лями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ и товариществ, находящимися в федеральной собственности, а также пред­ставительство в их органах управления в случаях, установленных законода­тельством. В своей деятельности фонд подотчетен Правительству РФ.

Федеральная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку яв­ляется федеральным органом по проведению государственной политики в области регулирования рынка ценных бумаг, контролю за деятельностью профессиональных участников рынка ценных бумаг, обеспечению прав инве­сторов, акционеров и вкладчиков.

Федеральная служба России по делам о несостоятельности и фи­нансовому оздоровлению является федеральным органом, осуществляю­щим исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и орга­низационные функции, предусмотренные законодательством РФ о несостоя­тельности (банкротстве).

Управление федеральным имуществом на территории субъектов Рос­сийской Федерации осуществляют территориальные органы Минимуще­ства, чья компетенция устанавливается федеральным законодательством.

Управление государственным имуществом субъектов Российской Феде­рации осуществляют органы государственной власти субъектов РФ в соот­ветствии с разграничением предметов ведения и полномочий между органа­ми государственной власти РФ и субъектов федерации. Компетенция, функ­ции и задачи органов по управлению государственным имуществом субъекта РФ определяются региональным законодательством. Уполномоченным орга­ном, осуществляющим управление имуществом субъекта федерации, являет­ся соответствующий орган по управлению государственным имуществом (например, комитет или иной орган), созданный по решению субъекта РФ. Комитет может наделяться полномочиями территориального органа Мини­мущества. По вопросам приватизации, управления и распоряжения феде­ральной собственностью комитет подотчетен Минимуществу, а по вопросам приватизации, управления и распоряжения государственной собственностью субъекта Российской Федерации - главе исполнительной власти субъекта РФ. Председатель комитета назначается и освобождается от должности органами государственной власти субъекта РФ по согласованию с Минимуществом. К ведению комитета относятся:

- разработка перечней имущественных объектов, передаваемых в госу­дарственную собственность субъектов РФ из федеральной собственности;

- формирование уставного капитала коммерческих и некоммерческих организаций, создаваемых с участием субъекта РФ;

- утверждение устава государственного унитарного предприятия; -заключение договоров о закреплении государственной собственности субъекта РФ за предприятиями и учреждениями, контроль за их исполнением;

- подготовка заключений и проведение юридических действий по соз­данию, ликвидации или реорганизации государственных предприятий и уч­реждений, находящихся в собственности субъекта РФ, с учетом антимоно­польного законодательства;

- приватизация государственного имущества субъекта РФ, сдача его в аренду, внесение или выдача разрешения на внесение его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, согласование зало­говых сделок с государственным имуществом субъекта РФ, а также иные формы распоряжения этим имуществом в пределах компетенции комитета;

- разработка программ приватизации и национализации государствен­ного имущества субъекта РФ, а также разработка и утверждение планов при­ватизации и изменений к ним;

- продажа объектов приватизации в соответствии с утвержденными планами приватизации, продажа акций приватизируемых предприятий, объ­ектов недвижимости, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, заключение договоров купли-продажи;

- приобретение за счет средств регионального бюджета акций, долей (вкладов) хозяйственных обществ и товариществ в государственную собст­венность субъекта РФ;

- участие в формировании рынка ценных бумаг на территории субъекта РФ;

- изъятие закрепленного за предприятием, учреждением на праве опера­тивного управления или хозяйственного ведения излишнего, неиспользуемо­го или используемого не по назначению имущества и передача его другим предприятиям и учреждениям или включение в состав казны субъекта РФ;

- осуществление контроля за сохранностью и использованием по назна­чению имущества субъекта РФ;

- осуществление залога акций, долей (вкладов) хозяйственных обществ и товариществ, находящихся в государственной собственности субъекта РФ, и передача их в доверительное управление;

- контроль за поступлением в региональный бюджет дивидендов по ак­циям, долям (вкладам), находящимся в государственной собственности, а также арендной платы от сданного в аренду государственного имущества;

- принятие иных решений в соответствии с федеральными законами и законами субъекта федерации.

Органы местного самоуправления в соответствии с уставами муни­ципальных образований могут создавать органы по управлению муниципальным имуществом. Функции по управлению государственным имуществом они могут выполнять в пределах делегированных им органами государствен­ной власти субъекта РФ полномочий. Делегирование полномочий по управ­лению государственным имуществом органам местного самоуправления осуществляется:

• по закону субъекта Российской Федерации;

• по решению главы исполнительной власти субъекта РФ;

• по договору и соглашениям между органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Договор о делегировании государственных полномочий в сфере управ­ления государственным имуществом органам местного самоуправления дол­жен содержать:

- цели, объем и характер делегированных полномочий;

- порядок их осуществления;

- срок действия договора;

- взаимные права и обязанности по реализации полномочий;

- объем и порядок их финансового обеспечения;

- формы и меры ответственности сторон за нарушение договора;

- условия расторжения договора и возврата делегированных полномо­чий в области управления имуществом.

Возвращение государственных полномочий в сфере управления госу­дарственным имуществом осуществляется:

- по инициативе органов государственной власти субъекта РФ, если при сложившихся условиях эти полномочия могут более эффективно выполнять­ся органами государственной власти субъекта федерации;

- по инициативе органов местного самоуправления, если выполнение переданных полномочий становится невозможным по не зависящим от них причинам;

- в случае нарушения условий договора одной из сторон и если эти на­рушения привели к ненадлежащему выполнению или создали условия, за­трудняющие исполнение государственных полномочий органами местного самоуправления.

Контроль за использованием государственного имущества осуществля­ют Государственная Дума, Правительство РФ и Минимущество в пределах их компетенции, а также Счетная палата РФ, Главное контрольное управле­ние Президента РФ, специальные органы государственного финансового контроля, в том числе Государственная контрольно-ревизионная служба РФ, иные органы ведомственного контроля за управлением государственным имуществом. Координация и разграничение сферы деятельности органов го­сударственного контроля за управлением госимуществом осуществляется в соответствии с разграничением функций и полномочий органов законода­тельной и исполнительной власти.

Государственная Дума Российской Федерации:

а) рассматривает отчет Правительства РФ об управлении государствен­ным имуществом;

б) проводит депутатские слушания по вопросам управления объектами государственной собственности;

в) контролирует поступление в федеральный бюджет средств, получен­ных от распоряжения имуществом, находящимся в государственной собст­венности (в том числе его приватизации, продажи), а также средств, полу­ченных от управления объектами государственной собственности;

г) осуществляет иные контрольные полномочия в соответствии с феде­ральными законами.

Правительство Российской Федерации:

а) контролирует работу Министерства государственного имущества по управлению и ведению учета объектов государственной собственности;

б) утверждает отчеты Министерства государственного имущества по управлению объектами государственной собственности;

в) принимает меры по устранению нарушений законодательства об управлении объектами государственной собственности.

Минимущество:

а) проводит проверки использования объектов государственной собст­венности;

б) запрашивает и получает информацию по вопросам, связанным с ис­пользованием объектов государственной собственности;

в) проводит по поручению Правительства РФ ревизию объектов госу­дарственной собственности, составляет и представляет в Правительство акты по ее результатам.

Управление государственным имуществом должно строиться на сле­дующих принципах: законности, разграничения полномочий между субъ­ектами управления государственным имуществом; подотчетности и под­контрольности', гласности', самостоятельности пользователей', эффектив­ности; обеспечения условий для развития состязательности (конкуренции); обязательности отчислений в бюджет средств от использования государ­ственного имущества (платности).

Методы управления государственным имуществом - способы воз­действия на имущественные объекты для достижения поставленных целей. В управлении государственным имуществом используются:

- организационно-правовые методы - распорядительные воздействия субъектов управления государственным имуществом на имущественные от­ношения в форме административных указаний, установления правил, регулирующих процессы передачи прав собственности, выработки порядка и стан­дартных процедур управления государственным имуществом;

- организационно-экономические методы - воздействие субъектов управления государственным имуществом на экономические интересы уча­стников имущественных отношений посредством преобразования форм соб­ственности, регулирования деятельности предприятий, использующих госу­дарственное имущество.

К организационно-правовым методам управления государственным иму­ществом следует отнести те, которые регламентированы российским законода­тельством.

Хозяйственное ведение. Передача государственного имущества в хо­зяйственное ведение регламентируется Гражданским кодексом РФ, иными нормативными правовыми актами. Передача государственного имущества в хозяйственное ведение государственным унитарным предприятиям осущест­вляется на основе распоряжения федерального министерства по управлению государственным имуществом по поручению Президента Российской Феде­рации или Правительства РФ. Государственное унитарное предприятие -коммерческая организация, ни наделенная правом собственности на закреп­ленное за ней собственником имущество. В подобной форме могут быть соз­даны и муниципальные унитарные предприятия. Имущество государст­венного или муниципального унитарного предприятия находится соответст­венно в государственной или в муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Унитарное предприятие не несет ответственности по обязатель­ствам собственника его имущества. Правовое положение унитарного пред­приятия определяется Гражданским кодексом РФ и законом о государствен­ных и муниципальных предприятиях.

Имущество, переданное на праве хозяйственного ведения, используется государственным унитарным предприятием в пределах, установленных Гра­жданским кодексом РФ, федеральным законодательством, уставом, догово­ром (контрактом), заключаемым Минимуществом с руководителем государ­ственного унитарного предприятия. Государственные унитарные предпри­ятия без письменного согласия Минимущества, его территориальных органов не вправе распоряжаться государственным имуществом - продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хо­зяйственных обществ и товариществ или распоряжаться им иным способом.

Фактическая передача имущества в хозяйственное ведение осуществля­ется после заключения договора на право хозяйственного ведения, в котором отражаются условия передачи имущества. Право хозяйственного ведения на имущество прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренном за­конодательством для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия по решению Минимущест­ва, его территориальных органов и региональных комитетов по управлению имуществом. Право хозяйственного ведения не может быть передано другим юридическим или физическим лицам. Государственное имущество, передан­ное в хозяйственное ведение, подлежит обязательному страхованию. Договор хозяйственного ведения подлежит учету в реестре договоров Минимущества РФ.

Оперативное управление. Передача государственного имущества в оперативное управление государственным казенным предприятиям, госу­дарственным учреждениям осуществляется на основе распоряжения Мини­мущества по поручению Президента РФ или Правительства РФ. Государст­венное имущество, переданное на праве оперативного управления, использу­ется строго по целевому назначению, в соответствии с заданиями Правитель­ства РФ или уполномоченного им органа, а также с назначением имущества в пределах, установленных федеральным законодательством. Казенное пред­приятие, государственное учреждение не вправе отчуждать или иным спосо­бом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, продавать, передавать в аренду, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных об­ществ и товариществ, отдавать в залог и производить другие действия, кото­рые могут повлечь за собой отчуждение государственного имущества.

Фактическая передача государственного имущества в оперативное управление осуществляется после заключения договора, в котором отра­жаются условия передачи государственного имущества. Право оперативно­го управления не может быть передано другим юридическим или физиче­ским лицам. Из права оперативного управления излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению государственное имущество может быть изъято решением Правительства РФ или уполномоченного им органа. Договор оперативного управления подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

Управление пакетами государственных акций хозяйственных об­ществ и товариществ, закрепленных в федеральной собственности, осущест­вляется Правительством РФ или уполномоченным органом в порядке, опре­деленном федеральным законодательством. Минимущество формирует фе­деральный перечень акционерных обществ, созданных в процессе приватиза­ции, акции которых закреплены в федеральной собственности, а также в от­ношении которых принято решение об использовании специального права («Золотая акция»). В перечень включаются акционерные общества, которые:

- производят продукцию (товары, услуги), имеющую стратегическое значение для обеспечения национальной безопасности государства;

- осуществляют свою деятельность в качестве субъектов естественных монополий;

- занимают доминирующее положение на потенциально конкурентном товарном рынке и подлежат реорганизации в целях создания конкурентной среды на этом рынке;

- акции которых подлежат внесению в уставные капиталы других ак­ционерных обществ, в том числе холдинговых компаний.

Закрепленные в федеральной собственности акции акционерных об­ществ, не включенные в перечень, подлежат продаже в порядке, установлен­ном законодательством о приватизации, с принятием при необходимости решения об использовании в отношении таких акционерных обществ специ­ального права («Золотая акция»). Правительство РФ ежегодно представляет Президенту РФ предложения о внесении изменений и дополнений в указан­ный перечень.

Минимущество в пределах предоставленных ему полномочий управляет закрепленными в федеральной собственности пакетами акций приватизиро­ванных предприятий путем представления интересов Российской Федерации в органах управления акционерного общества уполномоченными лицами -представителями Российской Федерации или путем передачи акций в довери­тельное управление. Управление деятельностью акционерных обществ 6 пре­имущественной долей государственных акций - государственных корпора­ций осуществляется на основе договора о государственном представи­тельстве.

Если контрольный пакет акций акционерного общества принадлежит Российской Федерации, ее представители принимают участие в общих соб­раниях акционеров, участвуют в работе совета директоров. Генеральный ди­ректор назначается Правительством РФ. Если Российской Федерации при­надлежит более 10% акций акционерного общества, представитель государ­ства принимает участие в работе совета директоров. Если Российской Феде­рации принадлежит менее 10% акций акционерного общества, принадлежа­щие Российской Федерации пакеты акций передаются в доверительное управление.

Порядок назначения представителей в открытые акционерные общества, их права, обязанности и ответственность, а также порядок передачи принад­лежащих РФ пакетов акций акционерных обществ в доверительное управле­ние, права, обязанности и ответственность доверительного управляющего должны определяться федеральным законом.

В процессе управления принадлежащими Российской Федерации паке­тами акций Минимущество:

- рассматривает вопросы оптимизации величины находящихся в феде­ральной собственности пакетов акций акционерных обществ;

- принимает решения о досрочной продаже пакетов акций, о продлении срока закрепления в федеральной собственности пакетов акций, о продаже пакетов акций;

- готовит предложения Правительству РФ о порядке управления нахо­дящимися в федеральной собственности пакетами акций, об использовании специального права («Золотая акция») или о закреплении в федеральной соб­ственности акций открытых акционерных обществ, а также о прекращении этих прав;

- осуществляет контроль за перечислением дивидендов по принадлежа­щим Российской Федерации акциям.

Управление пакетами акций приватизируемых предприятий, находящими­ся в федеральной собственности, до истечения срока их реализации осуществ­ляет Российский фонд федерального имущества. Он самостоятельно определя­ет виды и количество акций, находящихся в федеральной собственности и реа­лизуемых в текущем финансовом году, исходя из заданий обеспечения доходов федерального бюджета и с учетом ограничений, связанных с сохранением ре­жима государственного контроля за деятельностью акционерных обществ, а также со способами продажи акций предприятий определенных отраслей, уста­навливаемых Государственной программой приватизации. Указанные задания включаются составной частью в федеральный бюджет. Продажа акций, нахо­дящихся в государственной собственности, осуществляется на фондовой бир­же, на аукционах и конкурсах, иными способами в соответствии с действую­щим законодательством. В Российской Федерации осуществляется единая цен­трализованная система учета долей (вкладов) государства и хранения пакетов акций, находящихся в федеральной собственности.

Операции с ценными бумагами и участие в капитале. Минимущество совместно с Федеральной комиссией по ценным бумагам и фондовому рын­ку, Российским фондом федерального имущества по поручению Правитель­ства РФ за счет бюджетных средств, а также за счет других средств, полу­ченных от использования государственного имущества, по нормативам, ут­вержденным Правительством РФ, формирует и управляет портфелем ценных бумаг.

Министерство имущественных отношений:

- проводит подготовку и осуществляет приватизационные работы, фор­мирующие портфель ценных бумаг;

- передает в залог ценные бумаги, находящиеся в государственной соб­ственности;

- реинвестирует дивиденды от ценных бумаг, а также доходы, получен­ные от прироста курсовой стоимости;

- конвертирует ценные бумаги, находящиеся в государственной собст­венности;

- анализирует рынок ценных бумаг;

- инвестирует бюджетные средства в ценные бумаги;

- готовит решения о продаже ценных бумаг и их производных;

- осуществляет иные действия, приводящие к смене собственника цен­ных бумаг (обмен, дарение, безвозмездная передача в собственность, слияние (раздел, выделение) портфелей ценных бумаг при слиянии (разделе, выделе­нии) юридических лиц, совершение платежа ценными бумагами при взносе средств в уставный капитал, удовлетворение требований кредиторов).

Участие государства в капитале хозяйственных обществ и товариществ осуществляется путем внесения вкладов государственного имущества. Вкла­дом является принадлежащая Российской Федерации доля в имуществе, на­ходящемся в общей собственности двух или более лиц, или в уставном (скла­дочном) капитале хозяйственных обществ и товариществ. Вклады могут вно­ситься как в объекты, находящиеся в общей долевой, так и в общей совмест­ной собственности, в коммерческие и некоммерческие организации, за ис­ключением полного и коммандитного товарищества, политических партий, иных организаций. В качестве вклада государственного имущества могут выступать: здания, сооружения, денежные средства, ценные бумаги, а также имущественные и неимущественные права в том случае, если они имеют де­нежную оценку. Право инициировать решение о внесении вклада имеют Правительство РФ, отраслевые министерства и ведомства, Федеральное Соб­рание, Минимущества, Российский фонд федерального имущества. Решение о внесении вклада государственным имуществом или путем перечисления средств государственного бюджета вносится Правительством РФ в Государ­ственную Думу вместе с проектом закона о государственном бюджете на очередной год.

Учредительный договор коммерческой организации, в которую предпо­лагается внести вклад государственного имущества, со стороны Российской Федерации подписывает представитель Минимущества. При этом в уставе указанной коммерческой организации должны быть закреплены минималь­ная доля уставного капитала, принадлежащая Российской Федерации, а также право государства изъять вклад в случае нецелесообразности дальнейшего участия государства в деятельности этой коммерческой организации. Учре­дительный договор некоммерческой организации, в которую предполагается внести вклад государственного имущества, со стороны Российской Федера­ции подписывает представитель Минимущества по согласованию с отрасле­вым министерством или ведомством.

Минимущество участвует в управлении коммерческими и некоммерче­скими организациями, в уставном капитале которых имеется вклад Российской Федерации, непосредственно или через доверенных лиц. Условия договора с доверенным лицом, договора с доверительным собственником устанавливаются Правительством РФ. Решения о ликвидации, реорганизации, изменении профиля деятельности коммерческой организации, в уставном капитале кото­рой имеется вклад Российской Федерации, Минимущество согласовывает с Правительством РФ. Инициировать изменение величины вклада могут органы государственной власти РФ, отраслевое министерство или ведомство, Россий­ский фонд федерального имущества, Минимущество, представители государст­ва в органах управления, доверительные управляющие.

В случае выделения средств государственного бюджета на строительст­во, техническое перевооружение и реконструкцию хозяйственных обществ и товариществ с государственным участием, доля государства в уставном ка­питале указанных организаций должна увеличиваться пропорционально объ­ему вложенных средств. Лица, уполномоченные участвовать в управлении коммерческой организацией, в которой имеется вклад государственного имущества, должны информировать Минимущество о возможности принятия решений по изменению уставного капитала. Отчуждение и изъятие вклада (части вклада) производится на основании постановления Правительства РФ. Правительство РФ не вправе принимать решение об использовании предпри­ятия как имущественного комплекса, его подразделений, филиалов, предста­вительств в качестве вклада без согласования с трудовым коллективом этого предприятия в порядке, аналогичном порядку согласования с трудовым кол­лективом решения о приватизации предприятия.

Право доверительного управления государственным имуществом распространяется на пакеты акций, вклады (доли) в уставный капитал хозяй­ственных обществ и товариществ, находящиеся в государственной собствен­ности. В доверительное управление может быть передано имущество, не включенное в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ. Ука-т занное имущество остается в государственной собственности, управление им осуществляется в соответствии с договором о доверительном управлении. Передача государственного имущества в доверительное управление осущест­вляется исключительно на конкурсной основе. В процессе доверительного. управления пакетами акций и долями государства в уставном капитале хозяй­ственных обществ и товариществ не допускается их отчуждение, а также дей­ствия, направленные на уменьшение доли государства.

Договор доверительного управления пакетами акций, находящимися в го­сударственной собственности, заключается с юридическими лицами, гражда­нами РФ в случае, если Правительство РФ или уполномоченный им орган не назначили представителя Российской Федерации в органах управления указан­ных акционерных обществ. Договор доверительного управления не может за­ключаться с юридическим лицом, одним из учредителей которого является Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления. Передача в доверительное управление пакетов акций, как и долей (вкладов) государства в уставном капитале хозяйственных обществ и товариществ, не влечет за собой передачу права собственности на них.

Минимущества, Российский фонд федерального имущества вправе при­нять решение о приобретении дополнительных акций акционерного общества с государственным участием на общих основаниях за счет средств федераль­ного бюджета с передачей их в доверительное управление тому же довери­тельному управляющему, о чем заключается дополнительное соглашение к договору о доверительном управлении.

По договору доверительного управления пакетами акций или долями (вкладами) Российской Федерации в уставном капитале хозяйственных об­ществ и товариществ Правительство РФ или уполномоченные им органы передают пакеты акций на срок не более 3-5 лет доверительному управляю­щему. Договор о доверительном управлении пакетам акций и долями (вкла­дами) государства в уставном капитале хозяйственных обществ и товари­ществ должен содержать:

- сведения о пакете акций, передаваемых в доверительное управление (количество, номинальная цена и другие сведения);

- условия о передаче в федеральный бюджет дивидендов, получаемых по акциям;

- указание органа, которому передается пакет акций в случае прекраще­ния доверительного управления, в том числе и до наступления срока оконча­ния договора о доверительном управлении;

- срок, на который заключается договор;

- размер и форма вознаграждения доверительного управляющего;

- условия страхования передаваемого в доверительное управление иму­щества или передачи в залог имущества управляющего в обеспечение дого­вора доверительного управления.

Доверительный управляющий передает в залог денежную сумму, кото­рая учитывается на балансе Российского фонда федерального имущества от­дельной строкой. В случае расторжения договора доверительного управления ввиду нарушений доверительным управляющим его условий сумма залога переходит в федеральную собственность и перечисляется в федеральный бюджет, а причиненные убытки возмещаются в полном объеме. Доверитель­ный управляющий:

- участвует в принятии решений органами управления хозяйственных обществ и товариществ;

- сообщает Российскому фонду федерального имущества о принятых решениях, которые влекут за собой уменьшение доли государства в уставном капитале указанных обществ;

- контролирует перечисление дивидендов в федеральный бюджет.

Договор доверительного управления подлежит учету в реестре догово­ров Минимущества.

Право сдачи федерального государственного имущества в аренду, за ис­ключением земельных участков, принадлежит исключительно Министерству государственного имущества. Оно вправе сдавать в аренду предприятия, струк­турные единицы предприятий, производства, цеха, иные подразделения пред­приятий, предприятия как единые имущественные комплексы, отдельные зда­ния, помещения, включая нежилые помещения в жилых домах и встроено-пристроенные помещения, сооружения, оборудование, транспортные средства, инвентарь, инструмент, другие материальные ценности, в том числе находя­щиеся на балансе государственных унитарных предприятий, государственных учреждений, государственных казенных предприятий.

Арендаторами государственного имущества могут выступать юридиче­ские лица и граждане РФ, совместные предприятия, международные объеди­нения и организации с участием российских и иностранных юридических лиц, а также иностранные юридические лица и граждане. Передача государ­ственного имущества в аренду осуществляется на бесконкурсной или кон­курсной основе. Передача государственного имущества в аренду на бескон­курсной основе осуществляется на основании распоряжения Минимущества по поручению Президента РФ, Правительства РФ. Передача государственно­го имущества в аренду на конкурсной основе осуществляется по итогам про­ведения конкурса (аукциона) на право аренды. Условия и порядок проведе­ния конкурса (аукциона), критерии выбора победителя, порядок создания и работы конкурсной комиссии определяет Минимущество.

За пользование государственным имуществом арендатор уплачивает арендную плату. Величина арендной платы рассчитывается в соответствии с методикой, утверждаемой Минимуществом. Базовые ставки арендной платы пересматриваются не чаще одного раза в год, при этом их ежегодное повы­шение не может превышать размера, установленного законодательством. Арендная плата, взимаемая за сдачу в аренду государственного имущества Российской Федерации, подлежит перечислению в федеральный бюджет. Фактическая передача госимущества в аренду осуществляется после заклю­чения договора аренды. Договор аренды, заключенный без участия Мини­мущества, является недействительным. В договоре аренды должны быть от­ражены:

- состав арендуемого имущества;

- сроки, периодичность и условия выплаты арендной платы;

- величина арендной платы;

- условия взаимных расчетов и компенсаций;

- права и обязанности арендатора и арендодателя;

- условия оплаты коммунальных услуг и услуг по техническому обслу­живанию и эксплуатации арендованного имущества;

- ответственность за нарушение договора аренды, в том числе в случае несвоевременной или неполной выплаты арендных платежей;

- порядок расторжения договора аренды.

Не допускается установление льгот по арендной плате, имеющих инди­видуальный характер.

Арендатор, принимающий государственное имущество Российской Фе­дерации, заключает договор обязательного страхования или вносит задаток (гарантийное обеспечение) за пользование арендованным имуществом. Сред­ства гарантийного обеспечения хранятся на специальном счете Минимущест­ва и возвращаются арендатору по истечении срока договора аренды. Аренда­тор вправе сдавать государственное имущество в субаренду только по согла­сованию с Минимуществом.

По договору аренды государственного предприятия как имущественного комплекса арендатору передается движимое и недвижимое имущество, а также могут быть переданы имущественные права предприятия: право пользования землей, недрами, водными ресурсами, право на обозначения, индивидуализи­рующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Договор аренды имущественного комплекса заключается на срок не менее 10 лет. По окончании срока договора Минимущество вправе принять решение о продаже имущества либо о продлении срока действия договора. При этом первоочередное право приобрести имущество и продлить срок действия договора имеет арендатор. По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендатору могут быть переведены долги предприятия при наличии письменного согласия кредиторов. В случае от­каза кредиторов на перевод долгов государственное предприятие может быть передано арендатору только после завершения расчетов с кредитора­ми. После заключения договора аренды предприятия как имущественного комплекса государственное предприятие утрачивает права юридического лица. Права и обязанности по отношению к работникам предприятия пере­ходят от государственного предприятия к арендатору в порядке, преду­смотренном законодательством РФ.

Имущественный комплекс передается арендатору по передаточному ак­ту. Подготовка комплекса к передаче осуществляется уполномоченными го­сударственными органами, принимающими решение о передаче имущест­венного комплекса в аренду. Расходы, связанные с подготовкой комплекса к передаче, поровну несут вышеуказанные органы и арендатор. Передаточный акт является неотъемлемой частью договора аренды. Договоры аренды госу­дарственного имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными унитарными предприятиями, а также на праве оперативного управления за государственными казенными предприятиями, заключа­ются этими предприятиями с согласия Минимущества.

Лизинг государственного имущества. Объектом лизинга является лю­бое государственное имущество, движимое и недвижимое, относимое к ос­новным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обраще­нию на рынке, предназначенное для предпринимательской деятельности.

Субъектами лизинговых отношений с государственным имуществом яв­ляются:

- лизингодатель - Минимущество и его территориальные органы, кото­рые осуществляют передачу в лизинг специально приобретенного для этого имущества;

- лизингополучатель - государственные предприятия и учреждения, другие юридические и физические лица, получающие имущество, предназна­ченное для предпринимательской деятельности, во владение и пользование по договору лизинга, определяемое Министерством государственного иму­щества на конкурсной основе;

- продавец лизингового имущества - любое предприятие-изготовитель объекта лизинга или другое лицо, продающее объекты лизинга;

- лизинговые компании - организации, созданные при участии феде­ральных или муниципальных органов и финансируемые, полностью или час­тично, за счет средств соответствующих бюджетов, а также региональные организации, созданные для поддержки малого предпринимательства и полу­чившие лицензию на проведение лизинговых операций, выполняющие функ­ции лизингодателя;

- торговый агент - предприятие, обеспечивающее приобретение объекта лизинга у продавца и передачу его по договору лизингополучателю.

При заключении лизинговых сделок с государственным имуществом ли­зинговая компания:

- разрабатывает и реализует на основе лизинговых схем инвестицион­ные проекты для государственных предприятий;

- проводит анализ заявок государственных предприятий на получение оборудования в лизинг, на соответствие приоритетным направлениям, а так­же заданиям на выполнение государственного заказа;

- формирует предложение объектов лизинга;

- предоставляет информационные и консультационные услуги по под­бору и использованию предмета лизинга;

- проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности лизингопо­лучателей;

- предоставляет государственным предприятиям имущество, приобре­таемое не за счет бюджетных средств, на условиях лизинга.

Фактическая передача государственного имущества в лизинг осуществ­ляется после заключения договора лизинга в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Договор лизинга должен содержать:

- перечень имущества, передаваемого в лизинг;

- стоимость имущества, передаваемого в лизинг;

- срок лизинга;

- права и обязанности лизингодателя и лизингополучателя;

- порядок приемки имущества лизингополучателем;

- порядок страхования имущества;

- порядок использования имущества;

- величину и периодичность выплаты лизинговых платежей;

- порядок передачи прав на имущество.

Финансирование приобретения оборудования с использованием меха­низма финансового лизинга для государственных предприятий и организаций осуществляется при согласовании с отраслевыми министерствами и ведомст­вами и Минимуществом. Целевые средства для финансирования инвестици­онных проектов в области технического перевооружения и модернизации государственных предприятий, реализуемых с помощью операций финансо­вого лизинга, планируются при формировании проекта государственного бюджета.

Имущество, приобретаемое за счет бюджетных средств, не является соб­ственностью лизингодателя. Минимущество передает государственное имуще­ство в собственность пользователя после того, как пользователь имущества по договору о лизинге возместит в бюджет средства, затраченные на приобретение имущества. Опцион на покупку лизингового имущества по истечении срока договора не является обязательным условием договора лизинга.

Привлечение средств коммерческих банков для финансирования лизин­говых сделок осуществляется путем заключения генеральных соглашений о сотрудничестве между Правительством РФ, коммерческими банками и ли­зинговыми компаниями. Правительство РФ предоставляет коммерческим банкам обеспечение или гарантирует такое обеспечение. В зависимости от предоставленного обеспечения заключается договор поручительства или до­говор залога государственного имущества. Договор лизинга подлежит учету в реестре договоров Минимущества.

Наем помещений государственного жилищного фонда. Минимущест­во через уполномоченные им органы передает жилые помещения государст­венного жилищного фонда в наем. Сдача жилого помещения в наем не влечет передачу права собственности на него. Основанием для передачи жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в наем является до­говор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта пере­дачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть соб­ственник или орган, уполномоченный собственником сдавать жилое поме­щение в наем. Право заключать договора найма на жилые помещения, нахо­дящиеся в государственной собственности, может быть предоставлено собст­венником иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Передача имущества на правах социального найма осуществляется по договору на основании решения собственника или уполномоченного им ор­гана гражданам, признанным собственником нуждающимися в улучшении жилищных условий в пределах социальной нормы жилья в соответствии с жилищным законодательством РФ. Объектом договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для посто­янного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам.

В соответствии с договором социального найма, наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пользование на срок, установленный дого­вором. Наниматель обязуется'использовать его для проживания, своевремен­но вносить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги. До­говор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи. Передача имущества на правах коммерческого найма осуществляется по договору гражданам, нуждающимся в улучшении жилищ­ных условий.

Объектом договора коммерческого найма жилых помещений может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прожи­вания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), отвечающее санитарным и техническим нормам. В коммерческий наем может быть передан жилой дом или его часть. В соответствии с договором коммерческого найма, наймода­тель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование. Наниматель обязу­ется использовать жилое помещение для проживания и своевременно вно­сить плату за пользование им и оплачивать коммунальные услуги, выполнять другие условия договора. Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилыми помещениями. В дого­воре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. Граждане, которым предоставлены жи­лые помещения по договору коммерческого найма, имеют право на выкуп, в том числе с рассрочкой платежа

Дата добавления: 2014-01-07