Показатели стоимости земли

Предметом оценки стоимости земли является не сама по себе зем­ля, рассматриваемая как вещь, а ценность или стоимость правомочий, вытекающих из различных прав на нее и дающих возможность получать определенные выгоды и полезности

Стоимость земли, определяемая полезностью для конкретного человека, может быть выражена с помощью отдельных показателей ры­ночной и нерыночной стоимости.

К наиболее распространенным показателям стоимости земли относятся

· рыночная стоимость земельных участков, находящихся в собст­венности (рыночная стоимость "полного" права собственности);

· рыночная стоимость частичных прав пользования землей, земельными участками, а также права арендодателя (собственника арендуемой земли), если эти права продаются (стоимость права долгосрочной и краткосрочной аренды, стоимость права застройки, стоимость права концессии и др.);

· стоимость земли, рассчитанная на основе рыночной стоимости
(залоговая стоимость, стоимость для налогообложения и др.);

· -инвестиционная стоимость;

· стоимость земли при существующем использовании земельного
участка;

· стоимость земли в составе единого объекта недвижимости (т. е. застроенного земельного участка);

· стоимость земельной доли (пая), не выделенного в натуре;

· стоимость сервитута;

· нормативные показатели стоимости земли (нормативная цена
земли; выкупная цена земельных участков; кадастровая стоимость земли; нормативы стоимости освоения новых земель взамен изымаемых
сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей; другие нормативные показатели, установленные государством или местны­м органами власти);

Стоимость прав пользования земельными участками, от­личными от права собственности, называется стоимостью час­тичных прав на землю. Такими правами являются:

· право аренды арендо­дателя (в РФ в современных условиях преимущественно государства или муниципалитета);

· право аренды арендатора;

· право постоянного бес­срочного пользования;

· право пожизненного наследуемого владения;

· пра­во застройки;

· иные права, дающие возможность использовать землю или получать иные определенные выгоды от земельного участка.

Рыночная стоимость земли определяется:

-для целей совершения сделок с земельными участками и правами на них;

-для установления размера компенсации ущерба и убытков в случае реализации или изъятия земельного участка или ограничения прав на его использование;

-для ус­тановления размера компенсации при выделении земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

-для выделения стоимости земли в составе стоимости единого объекта недвижимости, оцениваемого для совершения сделки;

-для внесения стоимости земельных активов в устав­ной капитал и постановки на баланс предприятия;

-для расчета показате­лей, устанавливаемых на основе показателя рыночной стоимости (на­пример, залоговой стоимости имущества, стоимости имущества при банкротстве, стартовой цены земельного участка на торгах, арендной платы за землю);

Под земельным участком по­нимается только земля, рассматриваемая как территория. Это означает, что при оценке стоимости земельного участка должна определяться стоимость собственно только земли без находящихся на нем улучшений, зданий, т.е. выделяться только земельная состав­ляющая из стоимости единого объекта недвижимости.

Такое разделение стоимо­сти не относится к земельным участкам с многолетними насаждениями, водоемами, инженерной инфраструкту­рой, мелиоративными системами. Весь доход или иные полезности, соз­даваемые подобными объектами, обычно приписываются земле.

В основе формирования стоимости (ценности) земли лежит зе­мельная рента.

Земельная рента представляет собой сверхдоход, или остаточный доход от использования ограниченных природных ресурсов, который подсчитывается как разница между стоимостью, полученной продукции и общими затратами на ее производство, включая амортизацию основ­ных фондов (возмещение капитала), отдачей на капитал, прибылью предпринимателя и выражена формулой

R = (P-C)Q-M,

где R - рента; Р - цена реализации; С - затраты; Q - количество реализованного продукта; М - прибыль предпринимателя.

Так как земельная рента - это периодически получаемый доход, то оценка стоимости земли осуществляется посредством капитализации (т.е. преобразования дохода в абсолютную величину). Если имеется возможность сразу определить абсолютную величину стоимости земли, например, в виде рыночной стоимости земельных участков, то данная величина есть капитализированная земельная рента.

Для оценки земли или иных природных ресурсов, которые можно использовать на протяжении бесконечного периода времени, применяет­ся классическая формула капитализации:

V=R/e,

где V - стоимость земли; R –рента (доход), е - ставка дисконтирования или коэффициент капитализации.

Рыночная стоимость - это "расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в ре­зультате коммерческой сделки.

При этом считается, что рыночная стоимость - это объективная оценка установленных прав собственности на конкретное имущество на определённую дату. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по ко­торой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Применительно к земле - рыночная стоимость зе­мельного участка -это цена, которую можно было бы получить на от­крытом рынке незастроенных земельных участков в соответствии с фи­зическими свойствами земельного участка и правовыми экономически­ми условиями

Наиболее эффективным использованиемземли (НЭИ) является такое использование земельного участка, которое физически возможно, эко­номически эффективно, соответствует требованиям законодательства, финансово осуществимо и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Однако НЭИ может не совпадать с те­кущим использованием земельного участка. В этом случае стоимость земли будет являться стоимостью при существующем использовании, а не рыночной стоимостью.

Применение принципа наиболее эффективного использования (НЭИ) оз­начает, что рыночная стоимость земли определяется исходя не из факти­ческого дохода от существующего использования земельного участка, который может быть очень незначительным, а из ожидаемых доходов от других видов его использования.

Например, стоимость земли в центре города под небольшим ветхим зданием будет определяться не доходами от его фактического использования, а исходя из доходов, которые можно было бы получить от этого участка, разместив на нем более современное и большее по площади здание (например, гостиницу). Принцип НЭИ позволяет оценить мак­симально возможную величину земельной ренты (дохода) от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

К основным факторам, влияющим на рыночную стоимости земли, относятся:

· полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использо­вания земельного участка и она зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;

· •ограниченность (дефицит) земли, т. е. на рынке может быть выставлено только ограниченное количество земельных участков;

· спрос на землю определяется платежеспособностью покупателей и

уров­нем доходов населения;

· внешнее окружение и местоположение, которые создают различные виды полезности земельного участка;

· меры государственного регулирования, которые устанавливают
ограничения в способах использования земли и, следовательно, получе­ния дохода.

Эти факторы необходимо учитывать при проведении анализа наи­более эффективного использования земли и прогнозирования доходов от оцениваемого земельного участка.

Дата добавления: 2014-01-15