КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Основные положения доходного подхода
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Базовая формула доходного подхода V = I / R, где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, R – норма дохода или прибыли. В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости приносящей доход недвижимости можно представить в виде легко запоминающейся модели, представленной на рис. 6.1. В треугольнике объединены доход, стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная грань принимается за знак деления, вертикальная – за знак умножения. Любую неизвестную величину, расположенную внутри треугольника, легко найти по следующим уравнениям:
I = R V, R = I / V, V = I / R. IRV- формула представляет собой основ- ное уравнение доходного подхода. Существуют разные методы капитализации, разные способы измерения величин дохода и нормы прибыли. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, под нормой прибыли – коэффициент или ставку капитализации.
Коэффициент капитализации – норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки. Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу, применяется при прямой капитализации для преобразования будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость. Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в результате анализа доходов в течение периода владения недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость для собственного и заемного капитала. Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, которые представлены на рис. 6.2. Основные методы капитализации – метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и капитализация по расчетным моделям). На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае оказывают влияние следующие факторы: – тип недвижимости; – эффективный возраст и срок экономической жизни объекта; – достоверность и обширность информации; – характеристики дохода от объекта оценки (величина, продолжительность поступления, темпы изменения). Выбор конкретного способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Рис. 6.2. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом Доходный подход, более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц. Основные недостатки доходного подхода: – необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода); – влияние факторов риска на прогнозируемый доход; – проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует действительности); – стоимостная оценка дохода (в случае оценки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена). Доходный подход важен для инвесторов и прочих участников рынка недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход.
Дата добавления: 2014-01-15; Просмотров: 750; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |