Анализ доходов и расходов

Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100%-ной загрузке площадей на основе собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующий дате оценки период по объекту оценки и аналогам.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов. Основная формула определения действительного валового дохода:

EGI = PGI – V & L,

где EGI – действительный валовой доход от объекта; PGI – потенциальный валовой доход; V & L – потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления.

Затем рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных расходов

где NOI – чистый операционный доход; OE – операционные расходы.

Операционные расходы – расходы на поддержание воспроизводства дохода от имущества:

ОЕ = FE + VE + RR,

где FE – постоянные расходы; VE – переменные расходы; RR – резервы.

Постоянные расходы – расходы, которые практически не зависят или незначительно зависят от степени эксплуатации недвижимости. Это расходы на страхование объекта, оплату налога на имущество и др.

Переменные расходы – эксплуатационные расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от степени его эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных решений. Это затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом (выплаты административному персоналу за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддержание функциональной пригодности объекта), выплате заработной платы обслуживающему персоналу, обеспечению безопасности, содержанию территории.

Резервы – расходы, связанные с объектом недвижимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени, например замена ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, кровли, труб и т. п.

Пример.

Дата добавления: 2014-01-15