Методы расчета ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).

Рассмотрим наиболее популярные методы определения ставки дисконтирования.

Метод суммирования предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконта: безрисковой ставки, степени риска данного направления инвестирования; ликвидности объекта инвестиционных вложений и уровня инвестиционного менеджмента.

Ликвидность – возможность быстрой продажи. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары, в частности ценные бумаги и акции, которые являются альтернативным направлением инвестирования.

Инвестиционный менеджмент – управление недвижимостью, направленное на сохранение вложенного капитала и получение требуемого дохода на капитал.

Пример. Определим ставку дисконтирования для сдаваемых в аренду офисных помещений, если безрисковая ставка 25 %, поправка на риск вложений в недвижимость 8 %, поправка на низкую ликвидность 5 %, поправка на инвестиционный менеджмент 2 %. Тогда ставка дисконтирования равна 40 %,

25 + 2 + 8 + 5 = 40 %.

Метод сравнения продаж основан на анализе рыночных данных. Считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риск, особенности местоположения, характеристики дохода.

Пример. Объект продан за 80 000 долл. Соотношение стоимости зданий и земельного участка 4:1. Остаточный срок службы зданий – 25 лет. Годовой чистый операционный доход составляет 20 000 долл. Метод возмещения – равными долями. Определим ставку дисконтирования.

– стоимость зданий (80 000/5)*4 = 64000 долл.

– доход, относимый на возмещение капитала 64 000/25 =
= 2560 долл.

– дисконтированный доход 20 000 – 2560 = 17 440 долл.

– ставка дисконтирования: 17 440/80 000 = 0,218 или 21,8 %.

Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций) основан на том, что ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, ставка дисконта определяется суммированием

.

Пример. Определить ставку дисконтирования, если в процессе финансирования инвестиционного проекта по развитию недвижимости 65 % вложений составляют заемные средства, полученные у заемщика под 20 % годовых. При этом инвестор рассчитывает получить 25 % прибыли на собственные средства.

= 0,60*0,20 + (1-0,60)*0,40 = 0,22, или 22 %.

Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.

В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.

Дата добавления: 2014-01-15