Оценка земельных участков

Земельный участок – это часть поверхности земли, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Специфика земельного участка как объекта благосостояния и экономических отношений определяется тем, что земля является:

· Средством производства;

· Средством и предметом труда;

· Всеобщим местом проживания людей.

В системе недвижимости объектом экономических отношений являются:

· Земельные участки, которые обладают различными потребительскими свойствами;

· И права на них (на земельные участки).

Делимые и неделимые ЗУ.

Делимый – если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный ЗУ с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.

Если ЗУ невозможно разделить на таких условиях, то он считается неделимым.

Разрешенное использование – это использование ЗУ с учетом его целевого назначения, а также ограничений и обременений, установленных градостроительным регламентом.

Вилы разрешенного использования ЗУ:

· По плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

· По размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;

· По способам использования ЗУ;

· По предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

· По видам деятельности и др.

Основные факторы стоимости ЗУ:

1) Целевое назначение;

2) Разрешенное использование;

3) Права иных лиц на ЗУ;

4) Разделение имущественных прав на ЗУ;

5) Местоположение;

6) Влияние внешних факторов (в том числе преобладающие способы использования в окрестностях ЗУ);

7) Перспективы развития района, в котором он расположен;

8) Ожидаемые изменения на рынке земли и иной Н;

9) Текущее использование ЗУ.

Оценка земельных участков подразделяется на:

· Массовую кадастровую оценку земельных участков;

· Единичную оценку земельного участка, целью которой является определение рыночной (или иной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Рыночную стоимость имеют те ЗУ, которые способны удовлетворять потребности пользователя в течение определенного времени.

Основные принципы оценки ЗУ:

1) ННЭИ, которое является:

a. Физически возможным;

b. Экономически оправданным;

c. Соответствует требованиям законодательства;

d. Финансово осуществимо;

e. И в результате которого расчетная величина стоимости ЗУ будет max.

Данный принцип используется с учетом возможного разделения ЗУ на отдельные участки.

2) Принцип полезности;

3) Принцип спроса и предложения;

4) Принцип конкуренции;

5) Принцип ожидания (стоимость ЗУ зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода);

6) Принцип изменения стоимости;

7) Принцип зависимости.

Методы единичной оценки ЗУ

Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
Метод ДДП	Метод сравнения продаж	Метод разбивки на участки
Метод ПК	Метод распределения (соотнесения)	Метод изъятия (выделения)
Метод техники остатка для земли		Метод предполагаемого использования

Дата добавления: 2014-01-20