Сравнительный подход к оценке недвижимости

Условия применения:

1) Наличие развитого РН (то есть когда имеется информация о сделках с ОН);

2) Дает наилучшие результаты при оценке:

a. ОН, которые не обладают доходными характеристиками (жилые дома, квартиры);

b. ОН малого бизнеса;

c. ЗУ.

Базируется на 3-х основных принципах:

1) Спроса и предложения (означает, что цена Н изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения);

2) Замещения (означает, что при наличии определенного количества аналогичной Н на рынке более высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой);

3) Вклада (означает необходимость определения вклада каждого фактора в формирование стоимости ОН).

Содержит два метода:

1) Метод сравнения продаж;

2) Метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж является классическим аналоговым методом и базируется на использовании имеющейся ценовой информации о сделках с аналогичными объектами.

Главное преимущество (при полном соблюдении правил сравнения) – объективность, достоверность и рыночная ориентация.

Проблема (порожденная в том числе главным преимуществом): наличие достоверной информации.

Сложность – чем больше характеристик оцениваемого ОН и условий сделки пытается учесть оценщик, тем сложнее сформировать представительную выборку объектов и сделок с ними.

Этапы оценки:

1) Сегментирование РН (с целью получения достоверной информации о сделках с аналогами).

То есть отбор ОН, схожих по следующим характеристикам:

· Назначение использования;

· Качество, передаваемые права собственности;

· Местоположение;

· Физические характеристики (размеры, вид износа и др.);

· Условия и время продажи;

· Условия финансирования.

Срок экспозиции –

На разных сегментах РН используются разные единицы сравнения:

· Для незастроенных ЗУ – цена за 1 га, цена за 1 сотку, цена за 1 кв.м.;

· Для зданий и застроенный ЗУ: цена за 1 кв.м общей площади, цена за 1 фронтальный метр, цена за 1 кв.м чистой площади, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 куб.м.

2) Отбор аналогов (единиц сравнения) и проведение анализа по каждой единице.

3) Сопоставление оцениваемого ОН с отобранными объектами с целью:

a. Определения корректировок их цен продажи;

b. Или исключения из списка сравниваемых.

Проводится сопоставление по элементам сравнения – см. таблицу. В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения.

Определяются поправки (корректировки). Vo = Vан + - * Кi.

Методы определения корректировок:

· Метод парного сравнения продаж (под парной продажей понимается продажа двух объектов-аналогов, отличающихся по одному параметру, наличие которого объясняет расхождение в цене);

· Метод попарного сравнения дохода;

· Корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения ОН и величиной его рыночной стоимости;

· Определение затрат, связанный с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от оцениваемого ОН;

· Экспертный метод (экспертное обоснование корректировок цен аналогов)..

Виды поправок (корректировок):

o Процентные (или коэффициентные) к цене продажи аналога или единицы сравнения аналога;

o Стоимостные:

ü К цене единицы сравнения (обусловлены различиями в характеристиках ОО и аналога);

ü К цене аналога в целом (обусловлены наличием или отсутствием улучшений).

4) Непосредственно определение стоимости оцениваемого ОН.

Сводится к проведению корректировок цене аналога по строго определенным правилам:

§ Корректируется цена продажи сравнимого объекта;

§ Первыми осуществляются корректировки по первым четырем элементам (процентные и денежные) в той же последовательности;

§ После каждой корректировки цена продажи аналога пересчитывается заново и составляет базу для проведения последующей поправки;

§ По элементам сравнения с п.5 по п.9 первыми вносятся процентные поправки, а затем денежные.

Метод валового рентного мультипликатора. ВРМ – это отношение цены продажи ОН к его ПВД или ДВД:

ВРМ = Vo / ПВД (ДВД)

Стоимость ОН определяется по формуле:

Vo = ПВДo * ВРМан

Vo = ДВДo * ВРМан

Где ПВД и ДВД – данные по оцениваемому ОН.

ВРМ – усредненный ВРМ по аналогам.

Дата добавления: 2014-01-20