Понятие износа объектов недвижимости

Износ характеризуется уменьшением полезности ОН, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении его стоимости.

Существует 3 вида износа:

1) Физический:

a. Устранимый;

b. Неустранимый;

2) Функциональный:

a. Устранимый;

b. Неустранимый;

3) Экономический (или внешний). Как правило, неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, то есть затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом.

Совокупный (или накопленный) износ – это выявленный износ всех возможных видов. Совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой ОН.

Методы определения износа
Физического	Функционального	Экономического
Нормативный (для жилых зданий)	Капитализация потерь в арендной плате	Капитализация потерь в арендной плате
Стоимостной	Капитализация избыточных эксплуатационных затрат	Метод парных продаж
Метод срока жизни		Метод срока жизни
Метод разбиения

Физический износ – это потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Нормативный метод определения физического износа: смотри где-нибудь формулу. Wi – доля восстановительной стоимости i-го элемента в общей восстановительной стоимости здания, n – количество i-х конструкт. элементов здания.

Недостатки:

· Не учитывает нетипичные условия эксплуатации;

· Сложность детализации;

· Субъективность взвешивания;

· Невозможность оценки функционального и экономического износа.

Стоимостный метод определения физического износа:

Зi – стоимость ремонта i-го элемента (объективно-необходимые затраты на ремонт);

Vв – восстановительная стоимость здания.

Метод срока жизни (см. тетрадку график там).

СФЖ – срок физической жизни объекта ОН – это период времени от начала ввода его в эксплуатацию до сноса (зависит от капитальности ОН и закладывается при его строительстве);

СЭЖ – срок экономической жизни ОН – это период времени, в течение которого ОН приносит доход.

ХВ – хронологический возраст ОН – это период времен от начала ввода его в эксплуатацию до даты оценки.

ЭФВ – эффективный возраст ОН – это возраст, основанный на оценке внешнего вида ОН, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта (рассчитывается на основе ХВ).

ОСЭЖ – оставшийся срок экономической жизни ОН – это период времени от даты оценки до окончания СЭЖ.

Коэффициент физического износа может быть определен:

Метод разбиения. Наиболее точный. Заключается в последовательной оценке устранимого и неустранимого физического износа. Но при этом все элементы здания делятся на коротко- и долгоживущие.

1) Короткоживущие элементы (КЖЭ) – это элементы, срок жизни которых (ФВ или СЭЖ) меньше, чем здания в целом.

2) Долгоживущие элементы (ДЖЭ) – это элементы, срок жизни которых сопоставим со сроком жизни здания.

Стоимость физического износа = стоимость устранимого + стоимость неустранимого

Этапы определения физического износа методом разбиения:

1) Определяется стоимость устранимого физического износа КЖЭ как сумма затрат на его устранение (как стоимость «отложенного ремонта»);

2) Определяется стоимость неустранимого физического износа по каждому КЖЭ на базе метода срока жизни.

Функциональный износ – это потеря стоимости объекта, вызванная ухудшением его функциональных характеристик. Может быть устранимым и неустранимым. Устранимый ФУИ определяется затратами на его устранение.

Недостатки, требующие добавления элементов	Стоимость износа определяется стоимостью добавления этих элементов с учетом затрат монтажа
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов	Стоимость износа будет определяться стоимостью затрат на: демонтаж старых элементов, приобретение новых элементов, монтаж новых элементов (или на модернизацию старых элементов)
Наличие сверхулучшений	Определяется затратами на их устранение

Признаки неустранимого функционального износа:

· Экономическая нецелесообразность его осуществления;

· Невозможность устранения по каким-либо причинам:

o по техническим причинам;

o по причине нарушения архитектурного состояния здания.

Методы определения неустранимого ФУИ:

1) Капитализация потерь в арендной плате.

Расчетные показатели:

· Арендные ставки по объектам аналогам;

· Арендная ставка по оцениваемому объекту;

· Ставка капитализации по объектам аналогам.

Необходимое условие – объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту.

Капитализация потерь в арендной плате

Показатели	Значения показателей
Взвешенный показатель по аналогам	По оцениваемому объекту
Годовая арендная плата за 1 кв.м, тыс. руб.
Ставка капитализации	20%	-
Площадь, сдаваемая в аренду, кв.м
Потери в арендной плате за единицу площади, тыс.руб.	-
Потери годового дохода, тыс.руб.	-
Потеря стоимости, тыс.руб.	-

– потеря чистого операционного объекта

2) Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания здания в хорошем состоянии). Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличии от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, в качестве которых могут выступать:

· Изменение соотношения спроса и предложения;

· Ухудшение экологии;

· Наличие сервитутов на использование;

· Изменение инфраструктуры;

· Изменение законодательства.

Методы оценки:

1) Капитализация потерь в арендной плате;

2) Метод парных продаж основан на анализе продаж объектов-аналогов, цены продаж которых отличаются друг от друга только из-за выявленного экономического износа, признаки которого присущи оцениваемому объекту.

3) Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый экономический износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Используется для оценки прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической жизни.

Пример определения внешнего износа методом срока жизни:

Дано: ХВ = 30 лет, СФЖ = 90 лет, ОСЭЖ = 2 года.

Определить физический и экономический износ.

Решение: Физический = 30/90 * 100% = 33%; Экономический = 30/32 * 100 = 93,75%.

Дата добавления: 2014-01-20