Затратный подход к оценке недвижимости. Определение рыночной стоимости по формуле ДДП

Определение рыночной стоимости по формуле ДДП.

Используется в следующих случаях:

1) Оценка новых или недавно построенных объектов;

2) Технико-экономическое обоснование нового строительства;

3) Оценка объектов незавершенного строительства;

4) Анализ ННЭИ земельного участка;

5) Оценка в целях страхования;

6) Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

7) Переоценка основных фондов предприятия.

Затратный подход к оценке недвижимости предусматривает, что оценка стоимости объекта недвижимости включает:

· Все затраты на создание и ввод в эксплуатацию улучшений (Vзд);

· Стоимость земельного участка (Vзу);

· Стоимость износа улучшений (Vизн);

· Величину ожидаемой прибыли на капитал (Пр).

Vo = Vзд + Vзу – Vизн + Пр

Оценка стоимость ОН при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Восстановительная стоимость здания

минус

Накопленный износ:

Физический:

Устранимый

Неустранимый для элементов с коротким сроком жизни

Неустранимый для элементов с длительным сроком жизни

Функциональный:

Устранимый

Неустранимый

Экономический

=

Стоимость улучшений с учетом износа

+

Стоимость земельного участка

+

Прибыль инвестора (предпринимательская прибыль)

=

Стоимость объекта недвижимости

Восстановительная стоимость рассчитывается в текущих ценах стоимости строительства ОН на дату оценки, без учета износа. Она может рассчитываться на базе:

1) Стоимости воспроизводства, под которой понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта;

2) Стоимости замещения, под которой понимают затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных строительных материалов, стандартов, проекта и архитектурных решений.

Предпочтительным является стоимость воспроизводства, так как иначе получим не ту стоимость – связь с функциональным износом.

Полная восстановительная стоимость зданий (Vзд) включает:

1) Расходы, непосредственно связанные со строительством – прямые затраты;

2) Косвенные затраты (не относятся непосредственно к строительству): кредитные издержки, оплата работ проекто-строительных организаций, маркетинговые расходы, расходы на рекламу, расходы по страхованию, налоги в течение строительства.

Vв = М + З + А + НР + КЗ + П

М – материальные затраты;

З – заработная плата строительных рабочих;

А – амортизация строительных машин и оборудования;

НР – накладные расходы;

КЗ – косвенные затраты;

П – прибыль застройщика.

Характеристика затратного подхода к оценке Н:

1) Определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка;

2) Определяет стоимость объекта с полным правом собственности;

3) Требует, чтобы ЗУ и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования (но и с налогообложением тоже связано).

Оптимальная сфера применения затратного подхода к оценке Н:

· Оценка новых или недавно построенных объектов, имеющих незначительный износ и отвечающих ННЭИ ЗУ;

· Технико-экономическое обоснование нового строительства;

· Оценка объектов незавершенного строительства;

· Анализ ННЭИ ЗУ;

· Оценка в целях страхования;

· Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, ЗУ);

· Переоценка ОФ предприятия;

· Определение рыночной стоимости объектов специального назначения и уникальных объектов;

· Определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки.

Затратный подход к оценке Н также применяется в следующих случаях:

· Как косвенный метод при оценке доходным и сравнительным подходом;

· При определении экономической целесообразности строительства пристроек и реконструкции здания;

· Для определения оптимального числа строений и устранения неоправданной избыточности;

· Для ТЭО инвестиционных решений при анализе землепользования.

Затратный подход к оценке Н НЕ рекомендуется применять в следующих случаях:

· Для оценки старых зданий (сложно оценить износ);

· Если здание НЕ представляет наиболее эффективный вид использования ЗУ как незастроенного;

· Если полностью отсутствуют или неоднородны данные для определения предпринимательской прибыли;

· В целях инвестирования (используется как неосновной метод).

Методы расчета восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы.

2) Метод разбивки по компонентам;

3) Сметный метод (метод единичных расценок);

4) Индексный метод.

Метод сравнительной единицы (метод удельной стоимости, метод восстановительной стоимости по аналогам). Данный метод оценивает стоимость ОН по стоимости замещения.

Схема применения:

1) Выбор сравнительной единицы: это может быть 1 кв.м, 1 куб.м или другая единица аналогичного ОН (например, 1 место стоянки в гараже, одно посадочное место в кафе);

2) Определение затрат на воспроизводство сравнительной единицы;

3) Корректировка этих затрат с учетом следующих различий: права собственности, особенности планировки, месторасположение, изменение стоимости СМР (на базовую дату и дату оценки) и др.;

4) Определение полной стоимости ОН по формуле: Vв = Зс.е. * N, где Зс.е. - скорректированные затраты на воспроизводство сравнительной единицы, N – количество единиц сравнения.

Существует два варианта данного метода:

· На основе стоимости сравнительной единицы аналога;

· На основе стоимости сравнительной единицы по нормативным документам.

Метод разбивки по компонентам. Данный метод формализуется тремя способами:

1) Суммированием по видам работ. Свр – укрупненный показатель стоимости на вид работ, определяется по сборникам УПБС ВР или УСН ВР. m – количество видов работ. Ni – объем i-го вида работ (определяется по проектной документации или результатам исследования). Кн – коэффициент, учитывающий несоответствие между ОО и выбранным типичным сооружением. КИ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прочих затрат. Пр – прибыль предпринимателя (предпринимательский доход).

Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав ОН. Он определяется на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами (определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода в зависимости от исходной базы).

В качестве исходной базы могут выступать:

§ Прямые затраты;

§ Сумма прямых и косвенных затрат;

§ Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости ЗУ;

§ Стоимость завершенного проекта.

2) Суммированием по частям здания. Стоимость зданий и сооружений в этом случае рассчитывается как сумма стоимостей основных элементов здания: фундамента, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования.

Формула аналогична предыдущей, но база другая.

3) Метод субподряда.

Основан на суммировании затрат по всем субподрядчикам. Суть метода основана на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения отдельных видов работ.

Метод единичных расценок (сметной стоимости строительства, количественного обследования). Предполагает создание новой сметы на ОН на дату оценки с применением единичных расценок. Основан на детальном количественном и стоимостном анализе.

Данный метод дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требует от оценщика знания проектно-сметного дела.

Базисно-индексный метод основан на пересчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущих при помощи индексов.

Vв = Ссмет * N + КИ + Пр

Ссмет – сметная стоимость строительства в базисном уровне цен. Определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения;

N – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ.

Дата добавления: 2014-01-20