Оценка недвижимости

В мировой практике под Н понимается земельный участок и все, что находится под ним (с проекцией к центру земли), и все, что находится над ним (с проекцией в бесконечность), включая постоянные объекты природы, а также права на эти объекты.

В общем случае Н – это земельный участок и все объекты, которые с ним прочно связаны, и перемещение которых невозможно без ущерба их назначению.

В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 132) к Н относятся:

1) Отельные объекты:

a. Земельные участки;

b. Участники недр;

c. Обособленные водные объекты;

d. Все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);

e. Приравненные к Н и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иные объекты);

2) Сложные объекты – предприятие как имущественный комплекс, включая:

a. Земельные участки;

b. Здания и сооружения;

c. Инвентарь и оборудование;

d. Сырье и продукцию;

e. Требования и долги.

Признаки Н: каждый объект Н имеет родовые признаки (или существенные), которые отличают его от движимых вещей, и видовые, которые характеризуют особенности объекта Н по однородным группам.

Родовые признаки Н:

· Неподвижность (абсолютная связь с землей: физическая и юридическая);

· Материальность (означает возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной);

· Непотребляемость (подразумевает неизменность натурально-вещественной формы объекта Н на протяжении всего срока его функционирования);

· Длительность кругооборота – долговечность (многократное использование, земли - вечное);

· Постепенная амортизация, заключающаяся в переносе стоимости в процессе производства по мере износа и накопления амортизационных отчислений;

· Общественное значение (затрагивает интересы многих граждан и других собственников).

Видовые признаки:

· Местоположение;

· Функциональное назначение;

· Размер;

· Физические характеристики и др.

Основные фундаментальные свойства Н – это неподвижность, материальность, непотребляемость, на которых базируются ее родовые и видовые признаки.

Характеристика Н. Существует в единстве 4-х свойств, каждое их которых может выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от конкретной ситуации, целей и этапов анализа:

1) Физических;

2) Экономических;

3) Социальных;

4) Правовых.

Физические характеристики:

· Конструкция и материал строений;

· Размеры;

· Местоположение;

· Климатические условия;

· Плодородие почв;

· Улучшения и др.

Экономическая концепция Н рассматривает ее как материальный актив, объект инвестирования и источник дохода. Основные экономические характеристики ОН – это стоимость и цена, которые возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы.

На юридическом уровне – это совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом национальных особенностей и международных норм.

Частные права могут быть:

1) Неделимыми или частными (совместное имущество);

2) Разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на:

a. Подземные ресурсы;

b. Поверхность земельных участков;

c. Строения на земельных участках;

d. Воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Можно выделить особую социальную роль земли: она служит местом обитания и условием жизни людей; как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию.

Виды прав на Н:

1) Владение – это основанный на законе физический контроль над ОН;

2) Пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению или желанию собственника. 1) и 2) могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между другими субъектами;

3) Распоряжение – это высший способ реализации отношений между субъектом и объектом собственности.

Каждое права собственности дает его владельцу определенные выгоды, которые могут выражаться в потоке доходов, престиже, в создании условий для бизнеса.

Каждому праву соответствует интерес, который его владелец имеет к конкретному ОН. Наиболее полным является интерес полного права собственности, владелец которого может создавать меньшие по объему выгод интересы (например, право аренды).

Права на ОН носят долгосрочный характер.

Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права.

Величина оцениваемого объекта собственности зависит от конкретного набора прав.

Ограничения прав собственности на Н:

1) Принудительное (по закону):

a. В публичных интересах:

§ Реквизиция;

§ Конфискация;

§ Национализация;

§ Временные ограничения:

· Целевое использование;

· Лицензирование и др.

b. Отчуждение на основании:

§ Раздела имущества, находящегося в долевой собственности;

§ Утраты права пользования ЗУ;

§ Выкупа ЗУ для государственных и муниципальных нужд;

§ Изъятия ЗУ, используемого с нарушением законодательства;

§ Прекращения права собственности на жилое помещение, которое содержится в бесхозном состоянии.

c. Ограничения прав пользования или распоряжения:

· Памятникам истории и культуры;

· Охранными зонами;

· С/х землями;

d. Постоянные ограничения:

· Строительные нормы;

· Зонирование;

· Экологические нормы и др.

e. Сервитуты;

2) Добровольное ограничение:

a. Сервитуты в частных интересах;

b. По договору (ипотека, договор траста (доверительное управление), договор аренды, договор лизинга).

Особенности Н как товара:

· Уникальность;

· Неподвижность;

· Ограниченная замеяемость (и, как следствие, ограниченная эластичность спроса);

· Низкая ликвидность;

· Высокий уровень риска;

· Сложные юридические права.

Рынок Н – это совокупность экономических отношений, связанных с перераспределением, созданием и эксплуатацией ОН (зданий, сооружений, предприятий, ЗУ и др. имущества) между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового и нормативного регулирования с учетом экономических, политических, социальных, внутренних и внешних факторов.

В систему рынка Н включают отношений:

1) В ходе создания ОН – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями;

2) В процессе оборота прав на ОН – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

3) В процессе эксплуатации ОН – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Характеристика РН:

· Важнейшая часть национального богатства;

· Материальная основа формирования всех остальных рынков;

· Позволяет передавать права на собственность и связанные с ней интересы;

· Позволяет формировать цены на Н;

· Тесно связан с рынком товаров и услуг (эксплуатация нежилой недвижимости), с финансовым рынком, с рынком труда.

Факторы развития РН – это факторы, определяющие:

· Социально-экономическое развитие страны в целом;

· Социально-экономическое развитие отдельных регионов;

· Политическую стабильность.

Воздействие этих факторов отражается в виде кривой «рыбья кость».

Доходный подход к оценке Н:

· Используется для оценки доходной Н;

· В качестве источника дохода может выступать: арендная плата от сдачи собственности в аренду, часть дохода от коммерческой эксплуатации (гостиницы, мотели и пр.);

· Основной принцип – ожидания будущих выгод – доходов, в том числе от продажи ОН в конце периода владения;

· Используется при определении: инвестиционной стоимости и рыночной стоимости;

· Содержит 2 метода:

o Метод прямой капитализации (ПК, метод капитализации дохода);

o Метод ДДП.

o Различия – метод ПК применяется к оценке тех ОН, доход от которых постоянен в прогнозируемом периоде или стабилен.

· Основная задача оценщика – это прогноз дохода на перспективу на основе текущего дохода, который корректируется с учетом рыночных тенденций.

· Методы основаны на преобразовании будущих доходов от ОН в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Методы различаются способом преобразования потока доходов.

Достоинства и недостатки методов ПК и ДДП определяются критериями:

1) Возможностью отразить действительные намерения потенциального инвестора;

2) Типом, качеством и обширностью используемой информации;

3) Способностью учитывать изменения конкурентной среды;

4) Способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальную доходность).

Метод капитализации дохода:

1) Определяет рыночную стоимость Н путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценке, в стоимость при помощи ставки капитализации;

2) Используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени и представляют собой значительную величину, или потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.

Не рекомендуется для оценки ОН, которые требуют значительной реконструкции или находятся в состоянии незавершенного строительства.

Этапы оценки:

1) Расчет годового ЧОД от ОН (в том числе при его наилучшем и наиболее эффективном использовании). Различают:

ПВД – потенциальный валовый доход – это доход, который может быть получен от Н при стопроцентной ее эксплуатации;

ДВД – действительный валовый доход;

ЧОД – чистый операционный доход.

Сначала определяется ПВД:

S – общая полезная площадь ОН;

– ставка

Ставка арендной платы может быть:

· Фиксированной (при стабильных ценах);

· Переменной (в условиях высокой инфляции);

· Процентной (когда фиксированной величине прибавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Затем определяется ДВД: ДВД = ПВД – потери + ПД.

Потери от недоиспользования, при сборе арендной платы.

ПД – прочий доход (доход от сдачи в аренду автостоянки, склада и т.п.).

Обычно потери от недоиспользования выражаются в % от ПВД. В некоторых случаях используется коэффициент недоиспользования.

Коэффициент недоиспользования (недозагрузки):

– доля единиц недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

- средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

- число арендных периодов в году.

Коэффициент недоиспользования рассчитывается на основе:

· Ретроспективной и текущей информации:

o Арендных договоров по срокам действия;

o Частоту их перезаключения;

o Величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего.

· Прогнозной информации, анализ которой необходим для корректировки полученного коэффициента недоиспользования. К такой информации относятся:

o Общеэкономическая ситуация в стране;

o Перспективы развития региона;

o Стадия цикла РН;

o Возможное соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте РН.

Далее определяется ЧОД: ЧОД = ДВД – ОР – РЗ.

ОР – операционные расходы;

РЗ – расходы на замещение (резерв на замещение).

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. Их принято делить на:

· Условно-постоянные (не зависят от степени эксплуатации ОН). К ним относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта недвижимости и уровня предоставляемых услуг: налог на имущество, платежи по страхованию имущества, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки ОН), налоги на заработную плату;

· Условно-переменные или эксплуатационные. К ним относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загрузки ОН и уровня предоставляемых услуг: оплата коммунальных услуг и энергосбережения, содержание территории, расходы по обеспечению безопасности, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, затраты на текущий ремонт;

· Расходы на замещение, или резервы. К ним относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений: кровли, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электрооборудование и прочие.

2) Определение ставки капитализации. Ставка капитализации включает: ставку дохода на инвестиции (капитал) – rd и ставку (норму) возврата капитала – rв =>

rk = rd + rв

Методы определения ставки капитализации:

· Метод ПК. Суть этого метода основана на том предположении, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. (ЧОД и Vo берется по компании-аналогу).

· Метод рыночной экстракции для однородных объектов. Метод основан на обработке рыночной информации о величине ЧОД и цен продажи объектов-аналогов. Расчет ставки капитализации осуществляется в следующей последовательности:

o анализируются данные рынка о результатах последних сделок с аналогичными объектами;

o корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения ЧОД, который может приносить оцениваемый объект;

o При необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов;

o Определяется ставка капитализации по каждому объекту аналогу;

o Определяется ставка капитализации по оцениваемому объекту как среднее арифметическое по ставкам капитализации объектов-аналогов по формуле:

· Метод рыночной экстракции для разнородных объектов. Этот метод применяется, когда в качестве аналогов удается подобрать объекты, которые только по отдельным характеристикам схожи с оцениваемым объектом. В этом случае:

o Осуществляется анализ характеристик каждого отобранного объекта;

o Определяется степень «схожести» оцениваемого объекта и отобранного.

– весовой коэффициент, который устанавливает оценщик.

· Метод связанных инвестиций (метод техники инвестиционной группы для финансовых интересов). Метод используется для оценки объектов, покупка которых осуществляется за счет собственных и заемных средств. В этом случае общая ставка должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного и заемного капитала, и определяется по формуле:

w – доля заемного и собственного капитала в стоимости объекта недвижимости.

· Методы определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (Ринг, Инвуд, Хоскольд);

· Метод техники инвестиционной группы для физических интересов:

- ставка капитализации для здания;

- доля стоимости здания в стоимости ОН;

- ставка капитализации для ЗУ;

- доля стоимости ЗУ в общей стоимости ОН.

3) Расчет рыночной стоимости по формуле:.

Основные проблемы использования КД (ПК):

· «Информационная непрозрачность» рынка недвижимости;

· Отсутствие информации по реальным ценам сделок с ОН и эксплуатационным расходам;

· Отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость Н как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии (остаточной стоимости) с учетом корректировки на степень риска их получения.

Этапы оценки Н методом ДДП

1) Выбор длительности прогнозного периода. Факторы, влияющие на выбор длительности прогнозного периода:

· Вероятность прекращения физической, юридической и экономической жизни ОН;

· Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки;

· Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков;

· Жизненный цикл объектов недвижимости.

2) Прогнозирование денежных потоков. На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют ЧОД.

Не рекомендуется использовать чистую прибыль по следующим причинам: денежные потоки не так изменчивы как прибыль; показатель прибыли соотносит доходы, полученные за определенный период, с расходами, понесенными за тот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств.

3) Определение ставки дисконтирования:

· Метод кумулятивного построения основан на предположении, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как безрисковая ставка + премии за риски, присущие инвестициям в данный ОН. Наиболее типичные риски*

o Надбавка за низкую ликвидность (учитывает невозможность немедленного возврата вложенных средств в ОН). Может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции аналогичных ОН на рынке.

o Надбавка за риск вложений в данный тип Н (учитывает возможность потери потребительной стоимости ОН). Может быть принята в размере страховых отчислений в страховые компании высшей категории надежности;

o Надбавка за инвестиционный менеджмент (учитывает зависимость менеджмента от риска инвестиций). Может быть рассчитана с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендной платы.

· Метод сравнения альтернативных инвестиций.

o Ставка дисконтирования рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами. Метод является трудоемким.

o Этапы расчета:

§ Реконструкция будущих ДП аналогичных ОН;

§ Сопоставление этих ДП с ценами продаж ОН;

§ Определение ставки дисконтирования для оцениваемого ОН.

· Метод выделения считается наилучшим вариантом для определения ставки дисконтирования. Включает следующие этапы:

o Моделирование ДП для каждого объекта-аналога с учетом его ННЭИ;

o Расчет ставки дисконтирования по каждому объекту;

o Обработка статистическим или экспертным методом.

· Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании данных по сделкам и формировании базы данных экономических показателей инвестиций в Н.

4) Определение стоимости реверсии. ы

Дата добавления: 2014-01-20