Тема 5. Особенности составления договора аренды и его отражение в бухгалтерском и налоговом учете

Порядок учета расходов на НИОКР для целей налогообложения прибыли предусмотрен ст. 262 НК РФ.

Указанные расходы признаются для целей налогообложения после их завершения и подписания сторонами акта приемки-передачи равномерно в составе прочих расходов в течение трех лет при условии использования исследований и разработок в производстве и (или) при реализации товаров (работ, услуг). Если же указанные расходы не дали положительного результата (по усовершенствованию технологий, созданию новых видов сырья или материалов), они также включаются в состав прочих расходов равномерно в течение трех лет, но в размере, не превышающем 70 процентов фактически произведенных расходов.

-45-

Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ.

Гражданским кодексом предусмотрены следующие виды договора аренды:

- прокат (ст. 625 – 631)

- аренда транспортного средства (ст. 632 – 649 ГК РФ)

- аренда зданий и сооружений (ст. 650 – 655) (требует государственной регистрации, за исключением договора аренды, заключаемого на срок менее года)

- аренда предприятий (ст. 656 – 664)

- финансовая аренда (лизинг) (ст. 665 – 670)

Аренда недвижимого имущества подразделяется на аренду государственной (федеральной, муниципальной) собственности и частной собственности (юридических, физических лиц).

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды является возмездным (арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, то есть арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Так, сторонами может быть установлен различный порядок оплаты за пользование имуществом:

1) арендная плата в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) арендная плата в виде представления арендатором определенных услуг;

3) арендная плата в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества;

4) иной порядок расчетов.

	-46-

Сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон.

Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объекта аренды определяется ГК РФ и непосредственно договором аренды.

Так, по общему правилу расходы, связанные с эксплуатацией объекта аренды, и проведением текущего ремонта, осуществляются арендатором, если иное не установлено договором аренды.

Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное правило также может быть изменено договором.

Капитальный ремонт следует отличать от улучшений арендованного имущества, которые представляют собой капитальные вложения в объект аренды, улучшающие ранее принятые нормативные показатели функционирования объекта (срок полезного использования, мощность, количественные

характеристики и т.п.).

Улучшения арендованного имущества могут быть произведены как арендатором, так и арендодателем.

В силу особенностей их правового режима принято различать отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества.

Неотделимыми являются улучшения, которые не отделимы от объекта без причинения ему вреда.

Договоры финансовой аренды (лизинга) разделяют на два вида в зависимости от перехода права собственности на арендуемое имущество:

а) имущество остается на балансе арендодателя (лизингодателя);

б) имущество передается на баланс арендатора (лизингополучателя).

-47-

Отражение этого условия в договоре является исключительно важным, поскольку от него зависит начисление налогов.

Бухгалтерский и налоговый учет

У арендодателя

Письмом Управления МНС России по Московской области от 25.03.2004 г. № 04-23/03451 разъяснен порядок бухгалтерского и налогового учета арендной платы.

В соответствии с п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н, в организациях, предметом деятельности которых является предоставление за плату во временное пользование своих активов по договору аренды, доходы от сдачи имущества в аренду считаются доходами от обычных видов деятельности, то есть учитываются на счете 90 «Продажи». Если же предоставление активов за плату во временное пользование не является предметом деятельности, то получаемые доходы относятся к операционным доходам.

-48-

-51-

Порядок налогового учета доходов от сдачи имущества в аренду разъяснен в п.п. 2 п. 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 «Налог на прибыль организаций» части второй НК РФ, утвержденных приказом МНС РФ от 20.12.2002 г. № БГ-3-02/729. Если организация операции по передаче имущества в аренду (субаренду) осуществляет на постоянной (систематической) основе, доходы от таких операций учитываются в соответствии со статьей 249 НК РФ в составе доходов от реализации, а если операции по передаче имущества в аренду носят разовый характер, то доходы от таких операций учитываются в составе внереализационных доходов. Понятие систематичности используется в значении, применяемом в п. 3 ст. 120 НК РФ (2 раза и более в течение календарного года). Порядок учета для целей налогообложения не зависит от способа отражения указанных операций в бухгалтерском учете.

В письме сообщено также, что вопросы юридической оценки договоров аренды в компетенцию налоговых органов не входят.

Договором аренды может быть предусмотрено предварительное внесение арендной платы в счет будущих периодов. Если предоставление за плату во временное пользование своих активов является предметом деятельности, то поступление арендной платы в счет будущих периодов рассматривается как авансовый платеж и отражаются на счете 62 (на отдельном субсчете).

Если же предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, то такие суммы отражаются в учете арендодателя на счете 98 «Доходы будущих периодов» субсчет «Доходы, полученные в счет будущих периодов».

Дата добавления: 2014-01-20