Экономика недвижимости

НЕФТИ И ГАЗА ИМЕНИ И.М.ГУБКИНА

Кафедра экономической теории

доцент МАКСИМОВА Е.В.

Учебно-методическое пособие

Москва - 2004 год

Тема 1. Теоретические основы рынка недвижимости.

1. Понятие недвижимости как объекта экономических отношений.

1.1. Определение недвижимости.

1.2. Свойства недвижимости.

1.3. Недвижимость как экономическая категория.

2. Рынок недвижимости и его особенности.

2.1. Механизм функционирования рынка недвижимости.

2.2. Структура рынка недвижимости.

2.3. Особенности рынка недвижимости.

2.4. Участники рынка недвижимости.

I. § 1. Определение недвижимости.

Формирование рыночных отношений в Российской Федерации обусловило возникновение и развитие рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность экономических отношений по поводу купли-продажи объектов недвижимости.

Недвижимость (realty, real estate) - это имущество, объекты, не способные к физическому перемещению в пространстве без повреждения их сущности и без уменьшения ценности, без нарушения цели и вида вещи. Это земельные участки с принадлежащими им природными ресурсами (почвой, водой, лесами, многолетними насаждениями и другими минеральными и растительными ресурсами), участки недр, а также здания и сооружения.

Критерием разграничения недвижимости от движимости исторически была способность вещей к физическому перемещению в пространстве.

Деление вещей на движимые и недвижимые было известно в древности. Согласно нормам римского права, недвижимыми считались те вещи, которые не допускают перемещения без вреда для их субстанции. Сюда относилась земля.

Разница в юридических нормах для движимых и недвижимых вещей была не существенной, но что до сих пор признаётся важным - необходимость обеспечения публичного характера сделок.

Сейчас в подавляющем большинстве стран установлена система регистрации собственников земли и находящихся на ней зданий. Для сделок с недвижимостью необходима нотариально заверенная письменная форма с обязательной последующей записью в книгах регистрации.

В российском законодательстве термин недвижимость появился со времён Петра 1. Отечественное законодательство начала ХХ века движимые и недвижимые вещи различало по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Согласно тексту Свода законов Российской Империи: недвижимым имуществом считались земли, угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, любые строения и пустые дворовые места (статья 384). Земли могли быть населёнными или ненаселёнными. К землям принадлежали протекавшие по ним реки, находившиеся на них озёра, пруды, болота, дороги, источники и т. д., а также все находящиеся на поверхности земли и в недрах земли металлы, минералы и другие ископаемые (ст. 387).

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года не знал деления вещей на движимые и недвижимые. Это было введено Основами гражданского законодательства СССР 1991 года в связи с введением в РФ права частной собственности на землю.

В России понятие недвижимость раскрыто в гражданском кодексе РФ, принятом Государственной Думой 21 октября 1994 года. В статье 130 сказано, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Объектом недвижимости выступают и недра. Недра - это часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоёмов и стоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Недра находятся в собственности государства. В рыночные отношения недра входят частично - только по линии аренды, а в сделках купли- продажи не участвуют. Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, в том числе юридические и физические лица других государств, если они имеют соответствующие права, лицензии на пользование недрами.

К недвижимым вещам, по российскому законодательству, относятся некоторые явно движимые объекты: воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания река - море, космические объекты и некоторое иное имущество, имеющее большое социально-экономическое значение, с целью придания им режима недвижимого имущества.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам, в гражданском кодексе РФ не является исчерпывающим. К ним могут быть отнесены и квартира, и предприятие в целом как имущественный комплекс и некоторое другое имущество.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, продукцию, права требования, долги, а также права на продукцию, работы и услуги, фирменные наименования, товарные знаки и другие исключительные права.

Особый правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость правам на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в одном государственном реестре учреждений юстиции. Государственной регистрации подлежат все сделки с недвижимостью.

Выдвижение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, производственных и непроизводственных зданий и сооружений, тесной связью объектов недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты.

Дата добавления: 2014-01-20