Участники рынка недвижимости

Основными участниками выступают покупатели и продавцы, в качестве которых могут быть индивидуальные и коллективные собственники недвижимости. Между ними находится большое количество посредников, способствующих эффективному осуществлению сделок и придающих им легитимный характер. Это брокеры и оценщики, банки и другие финансовые компании, страховые и юридические фирмы, регистрационные палаты и налоговые инспекции, комитеты по имуществу, земле и банкротству, средства информации и рекламы, охранные службы и другие административные органы, т.е. практически все категории институциональных юридических и физических лиц.

Тема 2. Основы теории оценки недвижимости.

1. Стоимость и цена объектов недвижимости.

2. Принципы и процесс оценки недвижимости.

I. Стоимость и цена объектов недвижимости.

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на предмет или объект или мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемый объект.

Цена – исторический факт, отражающий сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.

Оценка недвижимости – обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

«Закон об оценочной деятельности РФ» содержит определение рыночной стоимости, согласно которому рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди покупателей и продавцов, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость и рыночная цена.

Стоимость любого товара определяется затратами на его производство. Стоимость зданий и сооружений тоже можно оценить таким способом - это затраты, необходимые на то, чтобы создать объект собственности. При этом, стоимость предприятия кроме непосредственных затрат на его создание учитывает стоимость оборудования и другого имущества. А как оценить стоимость земли? - Это дар природы. Возможны затраты на её улучшение, приспособление к нуждам человека и производства (мелиорацию, окультуривание, внесение удобрений). Но исходно земля - это бесплатное благо. Земельные участки становятся товаром в силу их естественной ограниченности и правовых предпосылок. В основе ценообразования здесь не затраты на создание, а цена обладания правом собственности на земельный участок. Первоначально это право могло быть получено бесплатно или на льготных условиях. В экономической теории это право связывается с возможностью присваивать абсолютную и дифференциальную земельную ренту.

Факторы, формирующие стоимость недвижимости:

1) Земля, земная поверхность, природные ресурсы в их первозданном состоянии.

2) Прибавленные к земле компоненты: любые здания и сооружения, сделанные человеком.

Вложение капитала в недвижимость сопровождается тремя видами затрат: затраты по поддержанию объекта в нормальном функциональном состоянии; ежегодный налог на владение недвижимостью; налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени под влиянием процессов, происходящих в ней, либо внешних факторов. В естественных условиях недвижимость подвергается физическому и моральному обесценению: земля истощается, здания и сооружения постепенно изнашиваются, теряя часть своей стоимости. А научно-техническая мысль не стоит на месте и постоянно рождает новые более совершенные объекты недвижимости, способы их производства, материалы, из которых они созданы, так что функционирующие объекты становятся морально устаревшими и, таким образом, обесцениваются. Вместе с тем, они могут быть подвергнуты ремонту либо модернизации, что повышает их стоимость.

На рынке объекты недвижимости продаются по рыночной цене, т.е. цене, которая объективно складывается под влиянием конкуренции продавцов и покупателей. Рыночная цена прежде всего базируется на стоимости. При этом объект недвижимости должен обладать потребительной стоимостью, то есть способностью удовлетворять запросы покупателя. Если идет речь о жилье, оно должно отвечать требованиям качества, удобства, уюта, наличия инфраструктуры и т.д. Если речь идет о предприятии, то здесь требования к техническому уровню производственного аппарата, научному потенциалу, физическому состоянию зданий, сооружений и инфраструктуры, а также перспективам развития, конкурентоспособности продукции и проч. Таким образом, особенностью рыночной цены недвижимости производственного назначения является учет не только реальной стоимости, но и её потенциальных возможностей.

Вложение в недвижимость представляет собой сферу возрастания инвестиционного капитала, так как использование недвижимости приносит доход в той или иной форме (реализация продукции, созданной при помощи объектов недвижимости, реализация прав на аренду или оперативное управление недвижимостью и прочее). Поскольку срок функционирования (жизни) объектов недвижимости продолжительный, то будущий доход представляет собой накапливаемую из года в год сумму. При оценке его учитывается вероятный срок эксплуатации и вероятная динамика изменения дохода. При ценообразовании на объекты недвижимости фактор возрастания капитала становится важнейшей составляющей цены. Иными словами, цена приносящей доход недвижимости определяется текущей (дисконтированной) стоимостью будущих выгод, основанных на владении этой недвижимостью. Наивысшая стоимость определяется наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования объекта, т.е. таким который разумен, возможен и обеспечивает наивысшую отдачу.

Таким образом, на изменение стоимости влияет динамика затрат на возведение объектов недвижимости и изменения в эффективности их использования, т.е. реальные (осуществленные) затраты и будущие доходы (определяющие дисконтированную стоимость объектов недвижимости).

Стоимость недвижимости может быть больше либо меньше рыночной цены. Всё зависит от конъюнктуры рынка, от соотношения спроса и предложения, от влияния многих неценовых факторов. Рыночная цена формируется в постоянно изменяющейся рыночной среде. Она устанавливается в соответствии с действием рыночных механизмов, функционирующих при определенных условиях:

· Достаточная свобода действий продавцов и покупателей.

· Отсутствие давления или уступок с чьей-либо стороны.

· Все участники сделок действуют рационально, преследуя собственные интересы.

· Свободный доступ к необходимой информации.

· Объект обладает признаваемой на рынке полезностью.

· Объект достаточно дефицитен.

· Объект наделен правом отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

· Объект недвижимости находится на рынке достаточно продолжительное время.

В этих условиях рыночная цена, как правило, представляет собой разумное вознаграждение за объект. Максимальная цена спроса определяется будущей доходностью или выгодностью объекта. Минимальная цена предложения определяется затратами на приобретение или создание объекта и поддержание его в конкурентоспособном состоянии. Если условия сделок отличаются от типичных рыночных, то для определения рыночной цены необходимо внести поправки в механизм ценообразования с учетом реакции рынка на специфические моменты.

Какие же факторы влияют на рыночную оценку недвижимости? Их можно представить несколькими группами:

1. Экономические факторы (финансовые возможности фирм и населения, доступность заимствования средств в кредитных учреждениях, уровень жизни населения и уровень рентабельности фирм, состояние госбюджета и экономические приоритеты государственной политики, темпы инфляции).

2. Состояние законодательства в области недвижимости.

3. Социальные факторы (демографическая ситуация, границы свободного времени).

4. Психологические факторы (национальные представления о владении недвижимостью, мотивация поведения покупателей и продавцов, влияние рекламы и референтных групп).

5. Природные факторы (наличие природных ресурсов и их размещение по территории страны, дифференциация земель, месторасположение объектов недвижимости, сейсмичность, экология).

6. Информация.

Каждый из этих факторов может увеличить или уменьшить равновесный уровень рыночной цены. Например, если возрастает свободное время у населения, то появляется дополнительная потребность в приобретении дачных участков, где можно отдыхать либо в меру сил дополнительно трудиться по выращиванию овощей и фруктов. А это значит, что при прочих равных условиях увеличится величина спроса. Или в зависимости от мотивации покупателей один и тот же объект в разных оценочных системах будет цениться выше или ниже, то есть за него готовы предложить больше или меньше денег. Например, если покупатель приобретает недвижимость для личного пользования, то для него решающими будут потребительские свойства объекта, а если для извлечения дохода, то ему важно оценить способность недвижимости в этой роли.

Недвижимость представляет собой особый товар, отличающийся от остальных своей значимостью, большой ценностью, чрезвычайно продолжительным сроком жизни. Она участвует не только в типичных для рынка сделках купли-продажи, но и вовлекается в самые разнообразные экономические отношения. А это предполагает применение дополнительных экономических терминов, раскрывающих суть этого участия.

Различают стоимость обмена и стоимость использования.

Стоимость обмена - это цена, которая под влиянием реальных факторов объективно складывается на конкурентном рынке. Её также называют объективной стоимостью. Она служит для проведения сделок по купле-продаже, передаче в залог, в том числе, для получения кредитов и на другие цели. К стоимости обмена относят рыночную и ликвидационную стоимость.

Рыночная стоимость - это наивысшая стоимость в денежном выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном рынке.

Под ликвидационной стоимостью понимается цена, с которой вынужден согласиться продавец при продаже имущества в ограниченные временные сроки, которые не позволяют значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Стоимость использования - это стоимость собственности для конкретного пользователя. Её называют субъективной стоимостью. Она отражает намерения владельца объекта недвижимости, его арендатора и т. п. как лучше распорядиться им. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода или полезности. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

1. инвестиционная;

2. балансовая;

3. стоимость для целей налогообложения;

4. страховая;

5. арендная и др.

Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость капиталовложений для конкретного инвестора, основанную на его инвестиционных требованиях.

Под балансовой стоимостью недвижимости понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения представляет собой стоимость имущества, устанавливаемую по правилам, регламентируемым государственными органами. Эта стоимость, как правило, не соответствует рыночной стоимости, особенно в странах с переходной экономикой.

Страховая стоимость - это приблизительная стоимость воспроизводства или замещения объекта, подверженного определенному риску уничтожения (разрушения). Страховая стоимость объявляется самим страхователем. Часто она бывает намного ниже реальной стоимости воспроизводства, т.к. страхователь не заинтересован в уплате больших страховых взносов, которые не возвращаются при не наступлении страхового случая.

Стоимость использования будет приближаться к рыночной стоимости по мере роста числа покупателей.

II. Принципы оценки.

Оценка недвижимости как система теоретических и практических знаний основывается на ряде фундаментальных суждений, называемых принципами оценки.

1. Для определения стоимости использования:

· принцип ожидания (предвидения);

· принцип полезности;

· принцип замещения.

2. Для определения стоимости обмена:

· принцип спроса и предложения;

· принцип конкуренции;

· принцип изменения;

· принцип соответствия;

3. Общие принципы:

· остаточной продуктивности;

· принцип вклада;

· принцип наилучшего и наиболее эффективного использования;

· принцип сбалансированности;

· принцип экономической величины;

· принцип экономического разделения.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Стоимость недвижимости определяется не столько фактами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. В отличие от вещей, предназначенных для немедленного употребления, при покупке недвижимости человек в общем рассчитывает на получение выгод в течение более или менее продолжительного периода времени в будущем. При этом цена, которую он готов уплатить сегодня за недвижимость, по существу, представляет собой плату за право получения этих выгод, а значит, самым непосредственным образом соотносится с их ожидаемым объёмом. Так же и продавец, определяя цену, которую он готов сегодня получить в обмен на продаваемую недвижимость, соизмеряет её с ожидаемым объёмом утрачиваемых им будущих выгод.

Оценка недвижимости, предназначенной для размещения промышленного предприятия, должна учитывать ожидания, связанные с будущим развитием транспортной и промышленной инфраструктуры, динамикой рынков ресурсов и сбыта готовой продукции.

Ожидаемое повышение цен на недвижимость определенного типа может подхлестнуть спекулятивный спрос и повысить сегодняшние стоимости таких объектов недвижимости.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребность пользователя (содействует благосостоянию или приносит удовлетворение) в данном месте в течение определенного периода времени, т.е. недвижимость обладает стоимостью, если она полезна потенциальному собственнику и нужна для реализации определенной экономической функции. Экономически рациональный человек из множества взаимоисключающих альтернатив склонен выбирать ту, для которой при прочих равных условиях ожидаемая полезность максимальна. При этом необходимо учитывать не только экономические характеристики, но и демографические, социально-культурные, политические, религиозные и другие факторы.

Замещение – максимальная стоимость покупки собственности определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Этот принцип опирается на фундаментальную поведенческую предпосылку, согласно которой человеку свойственно постоянно замещать менее эффективные средства достижения цели более эффективными. Стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимостей объектов с эквивалентной полезностью (существующих) или не должна превышать тех затрат, которые потребовались бы для нового строительства.

Изменение – стоимость объектов недвижимости меняется с течением времени под воздействием самого времени и других факторов.

Соответствие – степень, в которой характеристики недвижимости (уровень удобств и услуг), предлагаемой застройщиком, отвечает потребностям и ожиданиям рынка. Степень соответствия архитектурного решения оцениваемого объекта тем характеристикам, которые присущи доминирующему в окружающей местности типу недвижимости. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования.

Конкуренция. Степень конкурентности рынка определяется, прежде всего, числом продавцов и покупателей, степенью стандартизированности товара, степенью контроля над ценами со стороны отдельных продавцов и покупателей, степенью открытости рынка, неценовой конкуренцией.

На рынках недвижимости может проявляться конкуренция между:

v различными типами строений из-за одной и той же земли;

v различными способами использования одного и того же строения для различных целей;

v собственниками недвижимости из-за выгодных арендаторов;

v арендаторами из-за одних и тех же объектов недвижимости.

Сбалансированность – оптимальное сочетание различных элементов в структуре объекта недвижимости, при котором достигается высокая эффективность его использования и максимальная его оценка. Недогруженность или перегруженность ведет к снижению стоимости объекта. Пример такой несбалансированности – слишком маленькая автостоянка при большом офисном здании, чрезмерное число жилых домов на участке малой площади.

Остаточная продуктивность. Недвижимость в отличие от большинства ресурсов не обладает свойством физической мобильности. Труд, капитал и предпринимательская активность в отсутствие искусственных барьеров могут перемещаться с одной территории на другую в поисках наивысшей отдачи. Недвижимость же пассивно ожидает, когда все остальные ресурсы будут привлечены к ней.

Остаточная продуктивность заключается в том, что собственник приносящей доход недвижимости вправе рассчитывать на тот остаточный доход, который образуется после вознаграждения всех остальных привлеченных к ней ресурсов. Именно этот остаточный доход и определяет стоимость недвижимости.

Принцип вклада – вклад – это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения нового элемента (дополнительных изменений объекта: строительство гаражей, обустройство детских площадок). Рынок оценивает недвижимость кумулятивно, в целом объект и прилегающие территории, инфраструктуру. Критерием целесообразности осуществления вклада является соизмерение прироста стоимости объекта и суммы затрат, необходимых для введения новых элементов в объект.

Экономическая величина – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении. Если в районе, зонированном под застройку однотипными двухэтажными односемейными жилыми домами, обычным считается земельный участок при доме площадью около 1500 кв. м, уменьшение площади до 750 кв. м, вероятнее всего, повлечёт снижение стоимости участка более, чем в 2 раза.

Экономическое разделение – это такое сочетание имущественных прав, связанных с недвижимостью, при котором достигается оптимальная структура настоящих и ожидаемых выгод и как следствие – максимальная стоимость. Например, при пространственном разделении земельный участок может быть разделен на несколько частей, каждая из которых может быть передана в пользование независимо от остальных. Могут быть разделены поверхностная и подземная части участка, при этом первая может быть сдана в аренду под строительство коммерческого здания, а вторая – подземного гаража. Комбинации сочетаемых имущественных прав могут быть самыми различными, например:

- заключение в отношении каждой из частей недвижимости договоров аренды с различными периодами;

- ипотека всех или некоторых частей этой же недвижимости;

- заключение договоров продажи отдельных частей этой же недвижимости с отсроченным исполнением.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) – является синтезом всех принципов, которые приведены выше. Под ННЭИ понимается разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определяемую на дату оценки. Анализ ННЭИ является базовым в оценке недвижимости и формирует основу деятельности оценщика. В теории оценки ННЭИ различают участок земли свободный и застроенный. Соответственно анализ ННЭИ проходит 2 этапа: I - анализ свободного участка, II – обустроенного.

I этап: оценщик должен описать какие здания и сооружения необходимо построить на участке, чтобы достичь максимальной выгоды с точки зрения доходов и удобств.

II этап: необходимо проанализировать существующие строения и ответить на вопрос – как наилучшим образом использовать эти строения, возможно ли это. Для проведения анализа необходимо рассчитать чистый операционный доход (ЧОД) от различных вариантов использования строений. Максимальный ЧОД на долгосрочной основе будет соответствовать ННЭИ.

Процесс оценки недвижимости.

Он состоит из ряда определенных этапов, в основе которых лежат ранее перечисленные принципы.

I этап: постановка задачи. Определяется цель оценки, вид стоимости, дата оценки, имущественные права, подробно описывается оцениваемый объект.

II этап: составление плана работ. Определяются источники и способы получения данных, состав специалистов, необходимых для проведения работ, составляется план работы, разрабатывается календарный график.

III этап: определение стоимости работ и подписание контракта. Определяются гонорары участников работ, стоимость рыночной информации и работы в целом. Составление и подписание контракта.

IV этап: сбор и обработка данных. Вся информация делится на две группы: общие данные (экономические, региональные) и специальные данные (касающиеся района расположения объекта).

V этап: анализ ННЭИ.

VI этап: оценка стоимости земельного участка.

VII этап: применение трех подходов к оценке объектов недвижимости:

· затратный метод;

· метод сравнительного анализа;

· доходный метод.

VIII этап: согласование результатов применения этих трех подходов.

IX этап: составление отчета и сдача заказчику.

На I этапе в зависимости от потребности клиента определяется лимит стоимости. В первую очередь важно определить юридические права, связанные с объектом. С заказчиком необходимо договориться о фиксированной дате оценки.

На II этапе составляется график работ по оценке, определяются источники и способы сбора информации, величина затрат на обработку информации, определяется оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду стоимости, оговаривается вознаграждение исполнительных оценщиков.

Источники информации: периодические издания, специализированная база данных, информация других оценщиков.

В плане оценки отражаются следующие моменты:

1. Анализ рынка недвижимости и соответствующего сегмента этого рынка. Предполагает со стороны предложения выявление замещающего объекта, со стороны спроса – выявление покупателей, оценочных видов стоимости. Выявление условий финансирования, размеров и конкурентных характеристик сопоставляемых объектов и характеристик возможных пользователей.

2. Анализ возможности применения трех традиционных методов.

3. Составление общих графиков работ по проведению оценки, которые составляются с учетом размера затрат.

От заказчика необходимо получить следующие данные:

договор купли-продажи, свидетельство о собственности, свидетельство о внесении в реестр собственников, гос. акт пользования землей или договор аренды, паспорт БТИ, техническая документация, смета и сведения по балансу, в которых отражается полная и остаточная стоимость за последние годы.

На III этапе: стоимость услуг эксперта зависит от уникальности и сложности задачи.

На IV этапе: может потребоваться информация о ближайших окрестностях, о районе или регионе местоположения, информация об аналогичных проектах в других регионах. Может понадобиться информация о ценах аналогичных объектов, о ценах на строительные работы, об окружающей среде. Специальные данные о демографии, культуре, религии, о правовых и политических моментах.

V этап включает в себя два отдельных анализа:

¥ Анализ ННЭИ свободного участка, который необходим для определения способа использования земельного участка, способного принести максимальный доход, и для определения стоимости самого участка.

¥ Анализ ННЭИ обустроенного участка, который необходим для подбора аналогов для сравнения и определения способа дальнейшего использования строения.

На VI этапе происходит оценка земельного участка, если он входит в состав стоимости собственности.

На VII этапе: применение трех методов оценки.

На VIII этапе: осуществляется итоговая проверка данных, на которых основывается оценка, проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки, проверка расчетов их правильности, синтез оценочной стоимости, дается окончательное заключение о стоимости объектов.

На IX этапе: составление отчета, который может быть коротким или в форме письма.

В большинстве стран этим занимается государственная служба оценки, в которой работают независимые эксперты.

У нас в России профессиональных оценщиков только начали готовить. До этого было Бюро технической инвентаризации (БТИ), которое занижало оценки имущества.

Тема 3. Право собственности на недвижимость.

1. Понятие права собственности на недвижимость.

2. Виды ограничений в правах собственности.

3. Правовое регулирование сферы недвижимости в условиях реформирования экономики.

I. Понятие права собственности.

В юридическом отношении право собственности – это определённая совокупность правомочий, позволяющая иметь полное господство над объектом недвижимости, а также совокупность правомочий, регулирующих и охраняющих состояние его принадлежности конкретному лицу.

Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу как к своему или как к чужому по формуле «субъект-объект».

Реализация правомочий в реальной жизни означает проявление экономического содержания права собственности.

Собственность как экономическая категория выражается через совокупность отношений, обусловленных экономическими интересами.При этом возникают самые разные отношения, в том числе, по поводу приобретения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости, распределения и присвоения дохода, налогообложения и другие.

Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход – ренту, прибыль, арендную плату или удовлетворяет его личные потребности.

В ст.209 ГК РФ определяется содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества (доверительное управление). Собственник может отдать своё имущество в залог, распорядиться им иным способом, а также как-либо обременить его.

Владение – это возможность иметь у себя объект недвижимости, возможность физического контроля и недопущения к нему других лиц. Владение вещью как собственностью не означает обязательного физического контакта с нею. Это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование – это возможность извлечения пользы (полезных свойств или дохода) в процессе потребления объекта недвижимости, этоприменение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами. Распоряжение – означает совершение в отношении объекта недвижимости действий, определяющих его судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения; это право решать, каким образом и кем может быть использован объект недвижимости и получаемый от него доход.

Владение, пользование и распоряжение раскрывают различные стороны отношений собственности, разные уровни системы экономических отношений. Владение определяет меру возможного поведения собственника. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношений собственности.

Юридическое оформление прав пользования, владения и распоряжения с помощью законодательных актов является лишь констатацией, фиксацией реальных отношений собственности, обеспечивающих через соответствующий механизм присвоение результатов производства.

Собственник обладает полным хозяйственным господством над объектом недвижимости, действуя при этом по своему усмотрению, в своих интересах.

Субъектами права собственности могут быть: юридические и физические лица, государство (РФ или субъекты РФ), органы местного самоуправления (муниципальные образования).

В Российской Федерации признаются следующие формы собственности: частная, государственная, муниципальная и иные. Права всех собственников равным образом защищаются государством. Собственник может истребовать своё имущество из чужого незаконного владения или требовать устранения всяких нарушений его права. Законом определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Объектом права собственности является недвижимое имущество: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, в том числе, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Недвижимое имущество может быть делимое или неделимое. Делимым является то имущество, которое можно без нарушения его сущности разделить на доли.

Выделение объекта недвижимости. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основании документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоёмы, находящиеся на нём лес и растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению всё, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество, а также нести риск случайной гибели или повреждения.

Право собственности представляет наиболее полное господство над объектом недвижимости. Наряду с ним существуют вещные права. Они производны от прав собственника, возникают, как правило, по его воле, но предоставляют меньший объём правомочий их обладателям. Это права лиц, являющихся пользователями чужой недвижимости.

Вещными правами являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265 ГК РФ);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268);

- право ограниченного пользования чужим земельным участком или зданием (сервитут) (ст.274, 277);

- право хозяйственного ведения имуществом (ст.294);

- право оперативного управления имуществом (ст.296).

Право пожизненного наследуемого владения устанавливается в отношении государственной и муниципальной собственности на основании и порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Новый владелец земельного участка получает права, передаваемые по наследству. Если иное не определено законом, то он вправе возводить на земельном участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Это право может быть приобретено также собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества. Пользователь земельного участка осуществляет принадлежащие ему права на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, согласуя с собственником основные права и обязанности, в то же время вправе свободно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Право хозяйственного ведения возникает в отношении имущества государственных унитарных предприятий. Владелец такого права владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определённых в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора предприятия, осуществляет контроль над использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении.

Право оперативного управления возникает в отношении имущества, закреплённого за казенным учреждением. Учреждение осуществляет права владения, пользования и распоряжения в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Предметами оценки могут быть как права собственности, так и вещные права.

Возникновение права собственности.

Право собственности возникает в результате юридической сделки и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Способы приобретения права собственности бывают первоначальные и производные.

По первоначальному способу приобретается право:

1) на вновь созданное недвижимое имущество;

2) на бесхозное имущество;

3) в силу приобретательной давности (суть этого способа состоит в том, что лицо, не являющееся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество).

К вторичному, производному, способу возникновения права собственности относится передача права собственности от одного лица к другому на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина – переходит по наследству в соответствии с завещанием или законом.

Прекращение права собственности на недвижимость возможно как добровольное, так и принудительное действие. В первом случае оно прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества. Во втором случае по решению суда. В свою очередь принудительное прекращение может быть возмездным и безвозмездным. Возмездное прекращение происходит при отчуждении имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу, или при реквизиции (изъятии для общественных нужд с возмещением стоимости). Безвозмездное прекращение прав производится в административном или судебном порядке в установленных законом случаях, как санкция за совершение преступления или иного правонарушения, или в результате национализации.

В Москве регистрацию прав собственности осуществляют следующие организации:

- приватизированных квартир в муниципальном и ведомственном жилом фонде – АО «Мосприватизация» (г.Москва, Зеленый проспект, 20), созданное при Комитете муниципального жилья (г.Москва, Газетный пер., 1/12), и его территориальные подразделения;

- дач, садовых домиков, частных домовладений, гаражей – Московское городское бюро технической инвентаризации (г.Москва, Гнездниковский пер., 9);

- квартир в домах ЖК, ЖСК, МЖК – правления кооперативов;

- нежилых помещений – Комитет по управлению имуществом (г.Москва, Каретный ряд, 21).

II. Ограничения в правах собственности.

Право собственности, согласно римскому частному праву и современному законодательству большинства стран, означает «наиболее полное господство над вещью». Таким правом в большинстве случаев обладает только государство. Для частных физических и юридических лиц в современном цивилизованном мире уже давно не существует «священной и неприкасаемой» собственности. Полномочия, предоставляемые частному собственнику, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран предусматривают ограничения прав собственности, исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований.

В соответствии с действующей Конституцией России (ст.36, п.2) и Гражданским кодексом РФ собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда. В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на всей территории страны.

Существуют различные ограничения в правах собственности на объекты недвижимости. Ограничения вызываются интересами соседей и государства.

Система ограничений права собственности на недвижимое имущество.

1. В отношении кого установлены:

- в публичных интересах (защита окружающей среды, соблюдение правил общежития);

- в частных интересах.

2. По характеру возникновения:

- принудительные (по закону);

- добровольные [одностороннее волеизъявление или по договору (ипотеки, сервитута, траста, аренды, лизинга)].

3. По продолжительности действия:

- временные (целевое использование, лицензирование и др.);

- постоянные (строительные нормы, зонирование, экологические и другие требования);

4. По особым причинам:

- установление сервитута;

- в связи с обременением объекта финансовыми требованиями (ипотека);

- в отношении особых объектов недвижимости (памятники истории, культуры, охранные зоны, сельскохозяйственные земли и др.).

Ограничения (или обременения) по своему характеру различны. Рассмотрим важнейшие из них.

Сервитут – право пользования чужим объектом недвижимости для конкретных целей или право на ограничение собственника в определённом отношении. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд соседей или общества.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае не достижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Сервитут может быть установлен в интересах одного или группы лиц, по требованию других собственников или лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования.

Сервитут может быть прекращён по требованию собственника земельного участка ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, а также, если в результате обременения сервитутом участок не может использоваться в соответствии с его назначением.

Сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество.

Наш гражданский кодекс не конкретизирует право сервитута, поэтому сделки с недвижимостью далеко не всегда сопровождаются исследованиями правового статуса имущества, т.е. наличия или отсутствия прав третьих лиц на это имущество.

В международной практике существует много различных видов сервитутов: коммунальные, земельные, внешние, фасадные.

Учёт сервитутов необходим при оценке недвижимости. Сервитут может повышать стоимость объекта, когда он приносит дополнительную выручку или обеспечивает дополнительные удобства. Сервитуты также могут снижать стоимость недвижимости, если они ограничивают доступ к объектам или ухудшают эстетический вид участка (например, установление рекламных щитов), а также создают опасность (например, линии высокого напряжения).

Финансовые ограничения:

Закладная – это обязательство представить объект собственности в качестве обеспечения долга (залога) при получении ипотечного кредита.

Долевое участие – это ситуация, когда полное право собственности на недвижимость разделено на несколько различных прав, приносящих их владельцам разные выгоды (аренда земли, залог здания и т.д.). Следовательно, совладельцы имеют право собственности долевое.

Заключение опционной сделки на объект недвижимости. Опцион – это право купить определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока.

В нашей стране наиболее распространенным видом ограничений является аренда.

Основные типы аренды:

1. Полная аренда – когда все расходы по эксплуатации недвижимости оплачивает арендатор.

2. Процентная аренда – когда арендная плата выплачивается в виде процента от продаж.

3. Ступенчатая аренда – когда арендная плата изменяется с течением времени.

4. Обратная аренда – когда владелец продает имущество, а затем берет его в аренду.

5. Субаренда – когда арендуемое имущество сдается в аренду ещё раз.

6. Промежуточная аренда – это первый этап субаренды.

III. Правовое регулирование сферы недвижимости

в условиях реформирования экономики.

Правовые основы сферы недвижимости представляют собой совокупность законов и нормативных актов, определяющих основные понятия и регулирующих взаимоотношения участников рынка недвижимости. Определяются права и обязанности, условия и порядок их установления, изменения и прекращения.

Основой законодательства являются федеральные законы, а правовые акты субъектов федерации дополняют и конкретизируют его.

Конституция РФ определяет предметы ведения РФ. Субъектов РФ и их совместного ведения.

Законодательство содержит акты гражданско-правового, финансового характера, а также акты, определяющие компетенцию органов исполнительной власти в области управления, организации, эксплуатации, ремонта и другие.

Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права – гражданского, земельного и пр.

Гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ. Земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды относятся к совместному ведению РФ и её субъектов.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст.71 Конституции РФ, где перечислены предметы ведения РФ, в ст.72, где перечислены предметы совместного ведения РФ и её субъектов, а также в ст.76, где установлено, что вне пределов ведения РФ субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование.

Существенная характеристика недвижимости – её целевое назначение и разрешённое использование. Целевое назначение – это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель – установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

Разрешенное использование – это целевое назначение недвижимой вещи с перечнем всех её обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.

В сфере недвижимости большое значение имеет законодательство о земле, поскольку с проблемой собственности на землю связаны права на природные ресурсы, включая полезные ископаемые. Сейчас существуют две формы собственности: частная и общественная. Они закреплены в Конституции РФ (1993г.).

В 90-е годы было много сделано для создания нового законодательства:

«Закон о собственности в РСФСР» (1990 г.);

«Земельный кодекс» (1991 г.);

«Об охране окружающей природной среды» (1991 г.);

«О недрах»(1992г.);

«О федеральных природных ресурсах» (Указ Президента от 16 декабря 1993 года).

Ныне разрабатывается новый Земельный кодекс. В нем закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается весь комплекс отношений, связанных с этим правом и с землепользованием. Вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков: устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков, оговариваются требования к покупателям, определяются территории, где земля в частную собственность не передаётся, юридическим лицам и иностранным гражданам разрешается предоставлять земельные участки только в аренду.

В целом проект Земельного кодекса трактует земельную собственность не столько как абсолютную частную, сколько как собственность для пользования землей. По всей вероятности, в сложившихся в России условиях это оптимальный вариант, позволяющий, помимо всего прочего, оставить лучшие земли, например, чернозёмы, в государственной собственности.

Собственность для пользования землей в экономическом смысле практически мало отличается от классической собственности, но объектом купли-продажи выступает уже не сама земля, а используемый в сельском хозяйстве основной капитал. Такой механизм владения землей действует во многих развитых странах. В соответствии с ним цена земли определяется стоимостью капитала и ставкой земельного налога (размеры его в пределах ренты).

Такая модификация частной собственности позволяет оставить землю в руках главного собственника – государства и одновременно не стесняет прав землепользователей, предоставляя им все возможности для получения предпринимательского дохода. При этом ставится барьер спекуляции земельными участками и в то же время создаются условия для того, чтобы получаемую ренту от использования земли (вместе с её природными ресурсами) концентрировать в доходной части бюджета государства для последующего распределения в интересах всего общества.

Закон «Об охране окружающей природной среды» содержит конкретный экономический механизм такой охраны и эффективного природопользования (разработки месторождений нефти, газа, других полезных ископаемых, ведения рационального сельского и лесного хозяйства).

Законодательство о недрах регулирует отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории РФ, её континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств.

В статье 12 Закона «О недрах» установлено, что «недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью».

Следовательно, участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Но права пользования недрами, при сохранении государственной собственности на них, могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Следовательно, добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы, но не сами недра, по условиям лицензии могут находиться не только в федеральной государственной собственности и собственности субъектов РФ, но и муниципальной, частной, а также в иных формах собственности. Пользователями недр могут быть юридические лица и граждане других государств. Права и обязанности пользователя недр возникают с момента получения лицензии на пользование недрами.

В стадии переработки и другие законодательные акты, регулирующие отношения собственности на природные ресурсы. Предусматривается, что собственником углеводородов (нефти и газа), находящихся в естественном природном состоянии в недрах, является государство. Добытые углеводороды могут стать объектами государственной, муниципальной и частной собственности. Доля добытых углеводородов, предоставляемых в собственность владельцу лицензии, определяется оговорёнными в ней условиями. Специфической формой взаимоотношений нефтегазодобывающих предприятий с государством выступает договор, заключаемый с владельцем лицензии.

Содержание права собственности на водные объекты определяется гражданским законодательством и водным кодексом. Но понятие владения неприменимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена.

Предметом права собственности на водные объекты выступает водный объект в целом (река, замкнутый, то есть обособленный водоём, озеро, водохранилище, канал и т.д.).

Определяя формы собственности на водные объекты, статья 34 Кодекса предусматривает, что в РФ устанавливается, как правило, государственная собственность на водные объекты. Муниципальная или частная собственность допускается только на обособленные водные объекты. Они могут принадлежать на праве собственности муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Разрешается их хозяйственный оборот (сделки) в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Несмотря на некоторые изменения в правовой области в период реформирования экономики, необходима дальнейшая работа по созданию целостного комплекса мер по реализации собственности на природные ресурсы, который предусматривал бы решение следующих проблем:

1. Платность всех видов природных ресурсов (через налог, имеющий своим источником ренту).

2. Долевое распределение ренты через налогообложение и её поступление в федеральный, республиканский и местные бюджеты.

3. Система нормативного отчисления части прибыли, которая была бы свободна от налогообложения и направлялась на обновление основных фондов предприятий, воспроизводство ресурсов, природоохранные мероприятия.

4. Государственный контроль за целевым использованием амортизационных отчислений и собственных капиталовложений предприятий, предназначенных на обновление и воспроизводство основных фондов и природных ресурсов.

В рыночной экономике сосуществуют различные формы собственности на недвижимость. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст.217 Гражданского Кодекса РФ и Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», подписанным Президентом РФ 21 июня 1997 г. (№123-ФЗ).

Развитие различных форм собственности в нынешней России должно привести к установлению их оптимального соотношения, к выявлению пределов государственной собственности на федеральном и региональном уровнях и, соответственно, сферы прямого государственного регулирования. Масштабы частной собственности должны определяться объективными экономическими факторами, т.е. наличными возможностями индивидуальных и коллективных владельцев тех или иных ресурсов реализовать своё право собственности более эффективно, чем в государственном секторе экономики.

В июле 1998 г. был принят федеральный «Закон о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней», который вошёл в хозяйственную практику с января 1999 года. В соответствии с этим законом, на всей территории России началось создание единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним. До принятия этого закона единая система регистрации была только в 18 субъектах.

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала её законодательного оформления. В 1996г. Дума приняла закон «Об оценочной деятельности». Основные споры при принятии закона – кто должен обеспечить организующее начало: государство или независимые оценщики. Дума и Совет Федерации приняли компромиссный вариант – и те, и другие. В Законе об оценочной деятельности определены хозяйственные отношения, регулируемые этим законом, в том числе и связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены её объекты и субъекты, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности. Отмечено, что профессиональные объединения оценщиков заинтересованы в поддержании необходимого профессионального уровня оценщиков, в пресечении недобросовестных действий некоторых из них. Но Президент отклонил этот закон, прежде всего, из-за неправомерного расширения функций саморегулируемых организаций. В результате роль независимых оценщиков осталась неопределенной.

Законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью в предпринимательской сфере довольно обширно и охватывает несколько отраслей российского права. В первую очередь следует назвать Гражданский Кодекс РФ. В нем дается определение недвижимости, в основном определяются правовое положение участников рынка, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулируются договорные и иные обязательства, т.е. даются отправные точки для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе и касающейся сделок с недвижимостью.

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте. Специфические качества этих объектов обусловливают жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия.

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельного участка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

Подробно разработано жилищное законодательство. Оно включает акты гражданско-правового и финансового характера. Новый Гражданский кодекс содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение.

Тема 4.Методы определения стоимости недвижимости.

1. Определение стоимости недвижимости затратным методом.

2. Определение стоимости воспроизводства и замещения.

3. Виды износа и его определение. Жизненный цикл объекта.

I. Затратный метод.

Сущность этого метода состоит в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.

Главное преимущество метода – он пригоден для достоверной оценки на малоактивных рынках недвижимости. Наиболее удобен при оценке для следующих целей:

1) при техническом обосновании нового строительства;

2) для определения стоимости реконструкции и незавершенных строек;

3) для оценки уникальных объектов, прежде всего, недоходного значения (больницы, музеи, храмы, библиотеки и т.д.);

4) рынок страховых услуг и система дифференцированного налогообложения недвижимости.

Ограничения затратного метода:

1. Существует принцип различия между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений. Например, современная рыночная стоимость капиталоёмких построек прошлых десятилетий (БАМ, завод Атоммаш и другие) не компенсирует затраты на их строительство. Противоречие может быть снято путем исключения из полной восстановительной стоимости объекта величины износа.

2. В условиях становления рынка, когда идет переориентация на новые технологии, недвижимость может оказаться с нулевой стоимостью.

3. Затратный метод не отражает прогнозируемых доходов.

4. Метод не учитывает возможности применения варианта ННЭИ.

Стоимость недвижимости по затратному методу = стоимости полного воспроизводства, замещения − износ + стоимость участка земли как свободного.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) – денежное выражение издержек воспроизведения как бы точной копии оцениваемого объекта в текущих ценах с использованием таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений, дизайна и с тем же качеством работ, с сохранением всех имеющихся элементов неэффективности.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) – стоимость воспроизведения объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, в текущих ценах на инвестиционные ресурсы.

Процедура оценки включает следующие этапы:

1. Расчет стоимости земельного участка как свободного и работ по его благоустройству (если участок арендован, учитывается аренда).

2. Определение ПСВ и ПСЗ.

3. Определение предпринимательской прибыли.

4. Оценка восстановительной или замещающей стоимости объектов с учетом предпринимательской прибыли (п.2 + п.3).

5. Определение общего накопленного износа.

6. Оценка стоимости зданий и сооружений с учетом износа (п.4 – п.5).

7. Оценка общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п.1 + п.6).

Затраты на создание объекта недвижимости, т.е. себестоимость строительных работ, - это затраты (издержки) строительной организации на их производство и сдачу объекта заказчику. Себестоимость строительных работ, выполненных строительной организацией собственными силами, складывается из затрат, связанных с использованием в процессе производства материалов, топлива, энергии, основных средств, трудовых ресурсов и др.

Затраты в зависимости от способов их включения в себестоимость работ подразделяются на прямые и косвенные. Под прямыми затратами понимаются расходы, непосредственно связанные с производством строительных работ.

Под косвенными (накладными) затратами понимаются расходы, относящиеся к деятельности строительной организации в целом.

Все расходы на создание (строительство) объекта в зависимости от характера их реакции на изменения объемов выполненных работ, можно подразделить на постоянные и переменные. Расходы, не зависящие непосредственно от объема строительных работ, удельных вес которых в себестоимости при увеличении объема работ будет сокращаться, а при уменьшении увеличиваться, относятся к постоянным. Расходы, изменяющиеся пропорционально росту (снижению) объема выполняемых строительных работ, относятся к переменным.

Расчет себестоимости строительных работ может производиться либо по статьям затрат, либо по элементам затрат.

Типовые рекомендации устанавливают следующий перечень статей затрат:

1. Материалы.

2. Расходы на оплату труда рабочих.

3. Расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов.

4. Накладные расходы (включают расходы на оплату труда административно-хозяйственного персонала, отчисления на социальные нужды, почтово-телеграфные и канцелярские расходы, оплату консультационных, информационных, аудиторских и иных услуг, расходы, связанные с рекламой, налоги и др. платежи).

II. Определение стоимости воспроизводства или замещения.

Наиболее часто используется 5 взаимосвязанных подходов:

1. Метод количественного анализа.

2. Метод разбивки по компонентам (учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ).

3. Метод сравнимых единиц.

4. Метод объектов аналогов.

5. Метод 50 х 50.

1 – количественный метод основан на детальном подсчете всех издержек на возведение и установку нового здания с учетом косвенных и прямых затрат. Это наиболее трудоемкий метод, но более точный. Он опирается на сметные нормативы. Сметной нормой называется совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях), установленная для принятого измерителя строительных, монтажных или других работ. Все сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные (выраженные в %). Этот метод позволяет определять сметную стоимость, являющуюся основой для решения об инвестировании, для финансирования строительства, формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

2 –

Дата добавления: 2014-01-20