Принятие к учету недвижимого имущества до 2011 года

Учет и налогообложении объектов недвижимости

С 2011 года изменились правила бухгалтерского учета операций, связанных с принятием к учету и списанием объектов недвижимости. Эти изменения в свою очередь повлияли на порядок налогообложения данных операций налогом на имущество и налогом на прибыль. Рассмотрим новые правила учета и налогообложения объектов недвижимости.

Многочисленные поправки в нормативно-правовые акты по бухгалтерскому учету были внесены приказом Минфина России от 24.12.2010 № 186н (далее — приказ № 186н). Некоторые из них затронули порядок учета объектов недвижимого имущества, подлежащих государственной регистрации. Приказ № 186н вступил в силу начиная с бухгалтерской отчетности 2011 года.

В пункте 4 ПБУ 6/01 перечислены условия, обязательные для принятия к учету актива в составе основных средств. Их четыре:

· объект предназначен для использования в производстве продукции, выполнения работ или оказания услуг, управленческих нужд организации либо предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

· объект предназначен для использования в течение длительного времени — свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

· организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

· объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При одновременном выполнении всех условий актив принимается к учету как основное средство.

Среди указанных условий не выделено никаких особенностей по принятию к учету тех объектов, которые согласно законодательству подлежат государственной регистрации. Вместе с тем оговорки относительно объектов недвижимости содержались в других нормативных актах по бухучету. Так, в пункте 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации (Утверждено приказом Минфина России от 29.07.98 № 34н) приведено определение незавершенных капитальных вложений. Это затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты, не оформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами.

До 2011 года в указанном пункте было пояснение, что к перечисленным документам, в частности, относятся документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях. То есть объекты недвижимости, не прошедшие государственную регистрацию, не могли быть приняты к бухучету в качестве основных средств. Подобная ситуация противоречила сложившейся практике. Нередко фактическое использование объектов недвижимости начиналось задолго до момента их государственной регистрации.

В связи с этим в пункте 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (Утверждены приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.), был прописан особый порядок учета вновь построенных объектов недвижимости. Фактически эксплуатируемые объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приему-передаче и установленный пакет документов передан на государственную регистрацию, разрешалось учитывать либо на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», либо на счете 01 «Основные средства». Для учета таких объектов следовало применять отдельные субсчета (письмо Минфина России от 27.06.2006 № 03-06-01-02/28). Это давало организации основание для начисления по объекту недвижимости амортизации с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию (п. 52 Методических указаний).

Неважно, как организация учитывала подобные объекты недвижимости - на счете 08 или на счете 01. Главное, чтобы у нее в наличии был документ, подтверждающий факт подачи документов на государственную регистрацию права собственности на данный объект недвижимого имущества.

После завершения процедуры государственной регистрации нужно было скорректировать первоначальную стоимость недвижимого имущества на сумму осуществленных затрат. Сумма амортизации, начисленной за период прохождения государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, подлежала пересчету исходя из увеличенной первоначальной стоимости данного объекта.

ПРИМЕР 1

Летом 2010 года ОАО «Салют» завершило строительство офисного здания. Сумма затрат на строительство, учтенная в составе капитальных вложений, составила 124 920 000 руб. (без учета НДС). В сентябре 2010 года была проведена государственная приемка здания, по завершении которой подписано разрешение на ввод. Со следующего месяца ОАО «Салют» начало использовать здание для управленческой деятельности. Был составлен акт ввода объекта в эксплуатацию по форме № ОС-1, в котором сделана запись о том, что право собственности на офисное здание еще не зарегистрировано.

В ноябре 2010 года организация подала документы на государственную регистрацию права собственности на указанное здание. Этот факт подтверждался распиской регистрирующего органа о получении документов. Размер уплаченной госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество — 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сумма остальных затрат, произведенных организацией при подготовке пакета документов для госрегистрации, составила 31 800 руб. (без учета НДС).

Офисное здание соответствовало всем признакам объекта основных средств, но не было государственной регистрации права собственности. Согласно учетной политике организации сумма затрат, связанных с созданием объекта недвижимости, введенного в эксплуатацию, но не прошедшего госрегистрацию, подлежала учету в составе капитальных вложений на отдельном субсчете.

В ноябре 2010 года в бухгалтерском учете ОАО «Салют» были сделаны такие записи:

ДЕБЕТ 08 СУБСЧЕТ «СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ» КРЕДИТ 68 СУБСЧЕТ «ГОСПОШЛИНА»

— 15000 руб. — учтена сумма государственной пошлины за регистрацию права собственности на объект недвижимости;

ДЕБЕТ 08 СУБСЧЕТ «СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ» КРЕДИТ 76

— 31800 руб. — отражена сумма затрат на подготовку пакета документов для госрегистрации права собственности на здание;

ДЕБЕТ 08 СУБСЧЕТ «НЕЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЕ ЭКСПЛУАТИРУЕМЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ» КРЕДИТ 08 СУБСЧЕТ «СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ»

— 124 966 800 руб. (124 920 000 руб. + 15 000 руб. + 31 800 руб.) — отражена сумма затрат на создание объекта недвижимости.

ДЕБЕТ 26 КРЕДИТ 02

— 347 130 руб. (124 966 800 руб.: 360 мес.) — начислена ежемесячная амортизация по офисному зданию.

В январе 2011 года в связи с прохождением государственной регистрации права собственности организация осуществила дополнительные затраты в размере 12 600 руб. (без учета НДС). Эта сумма была учтена на счете учета капитальных вложений:

Дебет 08 Субсчет «Незарегистрированные эксплуатируемые объекты недвижимости» Кредит 76

— 12 600 руб. — отражены дополнительные затраты на госрегистрацию офисного здания.

В январе 2011 года ОАО «Салют» получило свидетельство о праве собственности на офисное здание. В этом же месяце стоимость данного здания была отражена на счете учета основных средств:

Дебет 01 Кредит 08 Субсчет «Незарегистрированные эксплуатируемые объекты недвижимости»

— 124 979 400 руб. (124 966 800 руб. + 12 600 руб.) — сформирована первоначальная стоимость офисного здания.

Затем бухгалтер ОАО «Салют» пересчитал сумму ежемесячной амортизации по зданию. Она составила 347 165 руб. (124 979 400 руб.: 360 мес.). Вследствие такого пересчета была увеличена сумма амортизации, начисленной по офисному зданию за декабрь 2010 года. В январе 2011 года в бухгалтерском учете ОАО «Салют» были сделаны такие записи:

Дебет 26 Кредит 02 — 35 руб. (347 165 руб. –734 130 руб.) — доначислена амортизация по офисному зданию за декабрь 2010 года;

Дебет 26 Кредит 02 - 347 165 руб. — начислена амортизация по зданию за январь 2011 года.

Как видим, прежний порядок принятия к учету объектов недвижимости был весьма противоречивым. С одной стороны, по недвижимому имуществу, введенному в эксплуатацию, но не прошедшему госрегистрацию, выполнялись все условия признания его объектом основных средств, перечисленные в пункте 4 ПБУ 6/01. С другой стороны, в пункте 41 Положения по ведению бухучета содержалось требование учитывать такие объекты в составе капитальных вложений до момента государственной регистрации права собственности. Компромиссный выход из указанной коллизии предлагал пункт 52 Методических указаний, в котором были изложены два способа учета эксплуатируемых, но не зарегистрированных объектов недвижимости — на счете 08 или на счете 01. При этом с момента подачи документов на государственную регистрацию права собственности по названному недвижимому имуществу нужно было обязательно начислять амортизацию.

Нововведения в бухучете с 2011 года Приказом №186н в пункт 41 Положения по ведению бухучета с 2011 года внесены изменения. Из него исключено упоминание о том, что при отсутствии документов, подтверждающих государственную регистрацию объекта недвижимости, он учитывается в составе незавершенных капитальных вложений. Однако в этом пункте осталась норма, согласно которой затраты на строительно-монтажные работы, приобретение объектов недвижимости, не оформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами, относятся к незавершенным капитальным вложениям.

Дата добавления: 2014-01-20