Метод дисконтированных денежных потоков

Метод техники инвестиционной группы для физических интересов

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Метод рыночной экстракции для разнородных объектов

Метод рыночной экстракции для однородных объектов

Основан на обработке рыночной информации о величине ЧОД и цен продажи объектов-аналогов

Расчет ставки капитализации осуществляется в следующей последовательности:

- Анализируются данные рынка о результатах последних сделок с аналогичными объектами

- Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения ЧОД, который может приносить оцениваемый объект

- При необходимости проводится корректировки цен продажи объектов – аналогов

- Определяется ставка капитализации по каждому объекту-аналогу

- Определяется ставка капитализации по оцениваемому объекту как среднее арифметическое по ставкам капитализации объектов-аналогов по формуле:

rk = (1/n) * ∑ (n, i=1) rki

rk - ставка капитализации по оцениваемому объекту

rki - ставки капитализации по аналогичным объектам

n - количество объектов- аналогов

Применяется, когда в качестве аналогов удается подобрать объекты, которые только по отдельным характеристикам схожи с оцениваемым объектом

В этом случае:

§ Осуществляется анализ характеристик каждого отобранного объекта

§ Определяется степень «схожести» оцениваемого объекта и каждого отобранного объекта

Окончательное значение ставки капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина по формуле:

rk =∑ (n, i=1) * rki * Wki

rk - ставка капитализации по оцениваемому объекту

rki - ставка капитализации по отобранным объектам

n - количество отобранных объектов

Wki - весовой коэффициент i-го «объекта-аналога», который устанавливается оценщиком с учетом

Используется для оценки объектов, покупка которых осуществляется за счет собственных и заемных средств

В этом случае общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного

§ Метод Ринга

- ставка капитализации дл здания

- ставка капитализации для ЗУ

- доля стоимости здания в стоимости ОН

- доля стоимости ЗУ в общей стоимости ОН

Основные проблемы использования метода КД (ПК)

§ Информационная

Определяет рыночную стоимость Н как систему дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Этапы оценки Н методом ДДП:

1. выбор длительности прогнозного периода

2. прогнозирование денежных потоков

3. определение ставки дисконтирования

4. определение стоимости реверсии, т.е. остаточной стоимости в постпрогнозный период

5. определение рыночной стоимости по формуле:

V₀ = Pt/ (1+r)^t + M/(1+r)ⁿ

1. Этап: Определение длительности прогнозного периода

Факторы, влияющие на выбор длительности прогнозного периода:

§ Вероятность прекращения физической жизни (срок службы объекта) юридической и экономической жизни ОН

§ Снижение достоверности и обоснованности расчетов по мере удаления от даты оценки

§ Наличие внутри прогнозного периода отрицательных денежных потоков

§ Жизненный цикл ОН

2. Этап: прогнозирование ДП

§ На практике российские оценщики вместо ДП дисконтируют ЧОД

§ Не рекомендуется использовать чистую прибыль по следующим причинам:

- денежные потоки не так изменчивы как прибыль

- показатель прибыли соотносит доходы, полученный за определенный период с расходами, понесенными за тот же период вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств

3. Этап: определение ставки дисконтирования

§ Метод кумулятивного построения

§ Метод сравнения альтернативных инвестиций

§ Метод выделения

§ Метод мониторинга

§ Метод кумулятивного построения – основан на предположении, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как безрисковая ставка + премии за риски, присущие инвестициям в данный ОН.

Надбавки за наиболее типичные риски:

- Надбавка за низкую ликвидность (учитывает независимость немедленного возврата вложенных средств в ОН). Может быть принята на уровне инфляции за типичное время экспозиции аналогичных ОН на рынке

- Надбавка за риск вложения в данный тип ОН (учитывает возможность потери потребительной стоимости ОН). Может быть принята в размере страховых отчислений компании высшей категории недвижимости

- Надбавка за инвестиционный менеджмент (учитывает зависимость менеджмента от риска инвестиций). Может быть рассчитана с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендной платы

Дата добавления: 2014-01-20