Метод срока жизни

Стоимостный метод определения физического износа

Понятие износа объектов недвижимости

Базисно-индексный метод

Сметный метод (метод единичных расценок)

§ Сметный метод строительства, количественного обследования

§ Предполагает создание новой сметы на ОН на дату оценки с применением единичных расценок

§ Основан на детальном количественном и стоимостном анализе

Данный метод дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким, требует от оценщика знания проектно-сметного дела (погрешность – 5%)

Основан на пересчете затрат по строкам сметы из базисного уровня цен в текущий при помощи индексов

Vв = Смет. – И + КИ + Пр

Смет. – сметная стоимость строительства в базисном уровне цен; определяется по сборникам укрупненным сметных норм на здания и сооружения

И – индекс цен к базисному уровню на весь комплекс работ

Износ характеризуется уменьшением полезности ОН, его потребительской привлекательности с очки зрения потенциального инвестора и выражается в описании его стоимости.

Виды износа:

1. Физический: устранимый, неустранимый

2. Функциональный: устранимый, неустранимый

3. Экономический (или внешний): как привило неустранимый

Устранимый износ – это износ, устранение которого возможно и экономически целесообразно, т.е. затраты на устранение которого способствуют увеличению стоимости объекта в целом.

Совокупный (или накопленный износ) – это выявленный износ всех возможных видов.

Совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой ОН.

Физический износ – это потеря стоимости, обусловленная утратой изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Недостатки:

Не учитывает нетипичные условия

Kфиз = [ ∑ (n, i=1) Зi / Vв] *100%

Зi - стоимость ремонта i-го элемента (объективно-необходимые затраты на ремонт)

Vв - восстановительная стоимость здания

СФЖ – срок физической жизни ОН – это период времени от начала ввода его в эксплуатацию до сноса (зависит от капитальности ОН и закладывается при его строительстве)

СЭЖ – срок экономической жизни ОН – это период времени, в течение котрого ОН приносит доход

ХВ – хронологический возраст ОН – это период времени от начала ввода его в эксплуатацию до даты оценки

ЭФВ – эффективный возраст ОН – это возраст, основанный на оценке внешнего вида ОН, его технического состояния и экономических факторов, влияющих на стоимость объекта (рассчитывается на основе ХВ)

ОСЭЖ – оставшийся срок жизни ОН – это период времени от даты оценки до окончания СЭЖ

Коэффициент физического износа может быть определен:

Kфиз = (ЭФВ/СФЖ) * 100%

Кфиз = (ХВ/СФЖ) * 100%

Кфиз = (ЭФВ/ ЭФВ+ОСФЖ) * 100%

Кфиз = (ЭФВ/ ХВ+ОСФЖ) * 100%

4. Метод разбиения (наиболее точный, заключается в последовательной оценке устранимого и неустранимого физического износа). Все элементы здания делятся на:

§ Короткоживущие (КЖЭ) – элементы, срок жизни которых (ФВ или СЭЖ) меньше, чем здания в целом

§ Долгоживущие (ДЖЭ) – элементы, срок жизни которых сопоставим со сроком жизни здания

Стоимость физ износа = Стоимость устранимого + Стоимость неустранимого

Этапы определения физического износа методом разбиения:

§ Определяется стоимость устранимого физического износа КЖЭ как сумма затрат на его устранение (как стоимость «отложенного ремонта»)

§ Определяется стоимость неустранимого физического износа по каждому КЖЭ на базе метода срока жизни

Функциональный износ – потеря стоимости объекта, вызванная ухудшением его функциональных характеристик.

Может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый ФУИ определяется затратами на его устранение.

Факторы ФУИ	Величина износа
Недостатки, требующие добавления элементов	Стоимость износа определяется стоимостью добавления этих элементов с учетом затрат на монтаж
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов	Стоимость износа будет определяться стоимостью затрат на: Демонтаж старых элементов Приобретение новых элементов Монтаж новых элементов (или на модернизацию старых элементов)
Наличие сверх улучшений	Определяется затратами на их устранение

Признаки неустранимого функционального износа:

§ Экономическая нецелесообразность его осуществления

§ Невозможность устранения по каким-либо причинам:

- по техническим

- по причине нарушения архитектурного состояния здания

Методы определения неустранимого функционального износа:

§ Капитализация потерь в арендной плате

§ Капитализация избыточных эксплуатационных затрат (необходимых для содержания в хорошем состоянии)

Капитализация потерь в арендной плате:

1. Расчетные показатели:

§ Арендные ставки по объектам-аналогам

§ Арендная ставка по оцениваемому объекту

§ Ставка капитализации по объектам-аналогам

2. Необходимое условие:

§ Объекты аналоги не должны содержать признаков неустранимого функционального износа, присущего оцениваемому объекту

Показатели	Значение показателей
Взвешенный показатель по аналогам	По оцениваемому объекты
Годовая арендная плата за 1 м2, тыс. руб.
Ставка капитализации	20%	-
Площадь, сдаваемая в аренду, м2
Потери в арендной плате за единицу площади, тыс. руб.	-
Потери годового дохода, тыс. руб.	-
Потери стоимости, тыс. руб.	-

Vнфу = ∆ЧОДоо/ rk

∆ЧОДоо - потеря чистого операционного дохода по оцениваемому объекту

Данный метод используется для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и для которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ – это потеря стоимости объекта, вызванная внешними факторами, в качестве которых могут выступать:

§ Изменение соотношения спроса и предложения

§ Ухудшение экологии

§ Наличие сервитутов на использование

§ Изменение инфраструктуры

§ Изменение законодательства

Методы оценки экономического износа:

1. капитализация потерь в арендной плате

2. метод парных продаж

3. метод срока жизни

Метод парных (сравнительных) продаж – основан на анализе продаж объектов-аналогов, цены продаж которых отличаются друг от друга только из-за выявленного экономического износа, признаки которого присущи оцениваемому объекту.

Метод срока жизни – позволяет рассчитать неустранимый экономический износ, исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время. Используется для оценки прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической жизни.

Лекция 09.04.12:

Дата добавления: 2014-01-20