Метод разбивки по компонентам

Методы расчета восстановительной стоимости

1. Метод сравнительной единицы

2. Метод разбивки по компонентам

3. Сметный метод (метод единичных расценок)

4. Индексный метод

1. Метод сравнительной единицы (стоимость объекта определяется на основе стоимости аналогичных единиц, поэтому определяется как стоимость замещения)

Схема применения:

1. Выбор сравнительной единицы:

§ Это может быть 1м2, 1м3 или другая единица аналогичного ОН (напр, 1 место стоянки в гараже, одно посадочное место в кафе)

2. Определение затрат на воспроизводство сравнительной единицы

3. Корректировка этих затрат с учетом следующих различий:

§ Права собственности

§ Особенности планировки

§ Месторасположение

§ Изменение стоимости СМР (на базовую дату и базу оценки)

§ И др.

4. Определение полной стоимости ОН по формуле:

Vз = Зс.е. – N

Зс.е. – скорректированные затраты на воспроизводство сравнительной единицы

N – количество единиц сравнения

Существует 2 варианта данного метода:

§ На основе стоимости сравнительной единицы аналога

§ На основе стоимости сравнительной единицы по нормативным документам

Формируется 3 способами:

§ Суммированием по видам работ

§ Суммированием по частям здания

§ Метод субподряда

Суммирование по видам работ:

Vв = [ ∑ (m, i=1) Cвpi * Ni] * Kн + KИ + Пр

Cвpi - укрупненный показатель стоимости на вид работ; определяется по сборникам УПБС или УСН ВР

m - количество видов работ

Ni - объем i-го вида работ (определяется по проектной документации или результатам исследования)

Kн – коэф., учитывающий несоответствие между ОО и выбранным сооружением

KИ – косвенные издержки, не учитываемые нормативами прошлых затрат

Пр – прибыль предпринимателя (инвестора), предпринимательский доход

Предпринимательский доход:

§ Является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав ОН

§ Он определяется на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами (определяется некий нормативный % предпринимательского дохода в зависимости от исходной базы)

В качестве исходной базы могут выступать:

§ Прямые затраты

§ Сумма прямых и косвенных затрат

§ Общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости ЗУ

§ Стоимость завершенного проекта

Суммирование по частям здания:

Стоимость зданий и сооружений в этом случае рассчитывается как сумма стоимостей основных элементов здания:

§ Фундамента

§ Стен

§ Перекрытий

§ Крыши

§ Инженерного оборудования

Vв = [ ∑ (m, i=1) Cкi * Ni] * Kн + KИ + Пр

Cкi – укрупненный показатель стоимости на отдельный элемент, конструкцию; определяется по сборникам укрупненных сметных норм на здания и сооружения

m – количество частей здания

Ni – количество i-ых элементов

Метод субподряда:

Основан на суммировании затрат по всем субподрядчикам

Суть метода основана на том, что строитель генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения отдельных видов работ

Дата добавления: 2014-01-20