Методы расчета поправок

Сравнительный подход к определению стоимости недвижимости

Сравнительный подход позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

В сравнительном подходе выделяют два метода:

1) Метод прямого сравнительного анализа продаж,

2) Метод ВРМ (соотношения цены и дохода).

Этапы расчета метода прямого сравнительного анализа продаж:

1) Формирование базы данных с занесением в неё сделок, информация по которым проверена и достоверна.

2) Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3) Выбор 3-5 аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом.

4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок. (Поправки вносятся на - условия финансирования и налогообложения; - на передаваемые юридические права и ограничения; на время продажи; - на местоположение; на физические характеристики объекта.

5) Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины стоимости.

Поправки бывают процентные и денежные. Денежные поправки делятся на абсолютные денежные и относительные денежные.

1)Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент: Са=(Сед*Кед)*Ппр

С_а – приведенная стоимость аналога

Сед – стоимость единицы сравнения

Кед – количество единиц сравнения

Ппр – процентная поправка.

Процентные поправки это поправки на время продажи, местоположение и износ.

2) Относительные денежные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму:

Са=(Сед+Под)*Кед.

П_од – поправка относительная денежная.

Относительные денежные поправки это поправки на проведенный косметический ремонт и поправки на масштаб.

3) Абсолютные денежные поправки изменяют стоимость объекта на определенную сумму. Са=(Сед*Кед)+Пад

Абсолютные денежные поправки это поправки на дополнительные улучшения (место парковки, гараж...).

1.Метод парных продаж;

2.Метод прямого анализа характеристик;

3.Экспертные методы;

4.Статистические методы расчетов поправок.

Чаще всего используется метод парных продаж.

Парной называется продажа двух объектов, идентичных во всем кроме одной характеристики. Сравнивая цены объектов парной продажи, рассчитывают поправку на указанную характеристику, которую затем распространяют на все объекты данного сегмента рынка.

ВАЖНОЕ ПРАВИЛО: Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом или его аналогом, но парная продажа должны быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

ПРИМЕР:

3х эт. кирп. адм. зд. В.О.

Аналог: -//- Ц.О. Ц.а=1500000$

Дата добавления: 2014-01-11