Сравнительный анализ продаж

Сравнительный подход

Сравнительный анализ продаж основан на принципе замеще­ния: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подоб­ными полезными свойствами. Для использования данного метода необходимо:

1) установить единицы сравнения:

• для больших массивов сельскохозяйственного, промышлен­ного назначения или жилищного строительства — цена за 1 га;

• в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. п. — цена за 1 кв. м;

• для коммерческого использования земель в городах — цена за 1 м «красной линии» (стоимость определяется пропорционально границе ЗУ);

• стандартные по форме и размеру ЗУ в районах жилой, дачной застройки — цена за лот;

• для застройки ЗУ с учетом этажности — цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади ЗУ Кстр/з. Если, например, Кстр/з = 3, то суммарная пло­щадь всех этажей не должна превышать площадь ЗУ более чем в 3 раза;

• по застроенным ЗУ единицы сравнения могут быть цена за 1 кв. м общей или чистой площади; цена за 1 куб. м для складов, элеваторов; цена за единицу, приносящую доход, — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.;

2) определить по каждому из элементов прямым сравнением ха­рактер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого ЗУ;

3) внести поправки с учетом различия между оцениваемым ЗУ и сопоставимыми участками по основным факторам. Корректировки производятся в направлении от сопоставимого к оцениваемому. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый участок по какому-либо параметру, то его фактическая цена должна быть уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена. Корректировка может осуществляться в процен­тах, в рублях, как по каждому фактору, так и в целом для объекта аналога. При внесении процентных поправок важна последова­тельность их внесения, так как последующие процентные поправки вносятся к каждой предыдущей, уже скорректированной цене сопоставимой продажи. Часто используют следующую схему:

• условия финансирования — в результате внесения по­правки получают цену, за которую был бы продан сопоставимый ЗУ при нормальных условиях финансирования;

• особые условия продажи— учитываются условия про­дажи, сопутствующие сделке, после внесения поправки получают цену, за которую был бы продан сопоставимый ЗУ при нормальных условиях финансирования и продажи;

• время продажи — поправка на время, учет рыночной тенденции цен в данный период времени;

• местоположение — поправки на месторасположе­ние ЗУ;

• физические характеристики Ф5 — в результате корректиро­вок получается цена продажи ЗУ, наиболее реально отражающая цену на дату оценки. Поправки могут вноситься как на всю продаж­ную цену сопоставимого участка, так и на удельную цену — 1 м2, 1 «сотка», 1 га;

4) проверка аналогов на совместимость — корректировочные цены аналогов должны быть близки одна к другой; если имеются значительные расхождения, то целесообразно выбрать другие аналоги;

5) расчет рыночной стоимости оцениваемого ЗУ путем обос­нованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т. е. на принципе замещения. Сравнительный подход включает метод сравнения продаж и метод переноса.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представляют собой городские земли, на их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Метод сравнения продаж включает следующие этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

• зонирование и целевое назначение использования земли;
• плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;
• местоположение;
• передаваемые юридические права собственности и другие.
  
  Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:
• инвестиционную мотивацию;
• платёжеспособность;
• социально-юридический статус;
• источники и формы финансирования;
• предпочтения покупателей и другие.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие сегменты:

• участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
• участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;
• участки, используемые для массового жилищного строительства;
• участки под объектами коммерческой недвижимости;
• участки под промышленными объектами и т. п.

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трёх до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан, по крайней мере, на ценах трёх недавних сделок, или на шести текущих ценах предложений.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения её достоверности и получение подтверждения того, что совершённые сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога, обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение и разрешённое использование. Для определения возможного использования объекта оценки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земельных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое использование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Дата добавления: 2014-01-11