В-38. Купля-продажа ЗУ

И муниципальных нужд.

Легального определения «нужды» не существует. Но изъятие допускается только при отсутствии иных вариантов размещения объектов. Уведомление под расписку должно произойти за год до предстоящего изъятия с целью исключения споров об улучшении, которые владелец хотел произвести. Исковая давность по спорам данной категории – 2 года. В основном, споры возникают по причинам заниженной стоимости. Упущенная выгода должна быть выплачена за последующие 5 лет (считается рыночная стоимость + ставка рефинансирования ЦБ). Изъятие может происходить только посредством выкупа по рыночной стоимости. Упущенная выгода рассчитывается из средней продуктивной производительности ЗУ за последние 5 лет. Регламентация расчета убытков закрепляется в Постановлении Правительства 2003 г. «О возмещении убытков собственникам, землевладельцам, арендаторам при изъятии ЗУ». Закрепляется коэффициент восстановления с учетом их значимости.

Ст. 3 ЗК разграничение с ЗК и ГК. Особенности купли-продажи ЗУ:

1) Обязательное приложение к договору является изготовление кадастрового паспорта как документа, индивидуализирующего предмет договора. Само его изготовление похоже на рабочий земельный план (был ранее).

2) Условия недействительности:

- ограничение на распоряжение

- если продавец обяжет нести тот объем ответственности, который определит сам

- установление преимущественного права продавца на обратную продажу

3) Поскольку ЗУ – пространственный базис для строений – часто сделка совершается именно с этим объектом недвижимости, и устанавливаются следующие правила:

- если собственник ЗУ и строения – одно лицо, то отчуждение должно быть произведено единовременно; исключение: если выделение части ЗУ под продаваемым объектом недвижимости, являющимся частью общей долевой собственности, невозможен с выделением в натуре из общего долевого ЗУ (при продаже квартиры в многоквартирном доме).

- ст. 35 ЗК. Исключение: ЗУ ограничен или запрещен в обороте.

4) По субъектному составу: ограничения для иностранцев и ЮЛ.

Договор купли-продажи: регистрация в ТО Росреестра.

В случае отчуждения ЗУ, права на который были установлены из договоров или судебных решений, решений ОМСУ и ОГВ до принятия ФЗ «О регистрации …» сведения берутся из поземельных и хозяйственных книг.

Особенностями приобретения строений, зданий, сооружений, которые находятся на иных ограниченных вещных правах – ст. 34 ЗК.:

· Если в отчуждаемом здании располагаются несколько унитарных предприятий, то ЗУ предоставляется им или на праве сервитутного пользования, либо по 2-му варианту – одному на праве бессрочного пользования, а второму – на сервитутном праве.

· В случае приватизации зданий несколькими собственниками, у последних возникает право собственности на ЗУ пропорционально площади приобретаемых объектов. Если выделить в процессе приватизации долю невозможно, то за всеми новыми собственниками закрепляется право общей долевой собственности на ЗУ или регистрируется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Ранее выданные документы от 1 декабря 1996 г. Приказом Роскомземли об утверждении типовых форм договора купли-продажи ЗУ. Признается согласно вводному закону равными по юридической силе с новыми свидетельствами о праве собственности после принятия специального закона «О гос регистрации…»

Срочность самой гос регистрации упразднена в настоящее время (с 2006 г.) за некоторыми исключениями, в частности, при выезде в длительные служебные командировке, при смене места жительства руководитель подразделения управомочен разрешить совершить регистрацию действия в 3-х дневный срок с момента принятия заявления о регистрации.

Сейчас на все случаи – 1 месяц.

Дата добавления: 2014-01-11