В-40. Наследование ЗУ

В-39. Залог ЗУ.

ФЗ от 19 июля 1998 г. «Об ипотеке и залоге недвижимости». Предусматривает особенности залога ЗУ:

1) Не допускается залог возведенных объектов недвижимости без одновременного залога участков под этими объектами.

2) Если собственник ЗУ и объект недвижимости – одно лицо, то залог допускается только ЗУ без объекта (Румянцеву не нравится, запрет д.б. в обоих случаях).

Регулирование залога арендного права в законодательстве гражданском и специальном неодинаково. ГК предусматривает обязательность согласия собственника при залоге арендного права арендодателя. ЗК допускает такую сделку без согласия, достаточно наличия уведомления.

К договору о залоге оформляется закладная, которая представляет собой ценную бумагу, закрепляющую безусловное право требования исполнения денежных обязательств залогодержателя и подтверждение залогового права на предмет сделки. В настоящее время запрет на залог ЗУ остался только на государственные земли и на земельные доли в общедолевом ЗУ с/х назначения.

Впервые залог ЗУ был разрешен по УПрез от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в России». Разрешалось закладывать КФХ. Это дозволение было в дальнейшем закреплено в Указе от 27 октября №1863 и в специальном законе «Об ипотеке».

С принятием приоритетных целевых программ (2006 г.) был снят запрет залога муниципальных земель.

Обязательным приложением к договору ипотеки является отчет профессионального оценщика о стоимости ЗУ: она должна быть не ниже кадастровой стоимости (нормативной цены, которая применяется только в тех случаях, когда не определена кадастровая стоимость). Отчет об оценки выполняется на основании норм ФЗ «Об оценочной деятельности». Заключается в соглашении о выполнении оценочных услуг. В этот отчет должны быть включены 2 характеристики: о рыночной стоимости и о ликвидной стоимости закладываемого ЗУ. Правовую силу отчет об оценки сохраняет 6 месяцев. Достаточно рисковым в условиях кризиса считается залог права аренды ЗУ. Закон «Об оценочной деятельности» не предусматривает ответственность оценщика за те случаи, когда ликвидная стоимость заложенного ЗУ или гарантированная арендная плата оказывается ниже договорных.

Особенности:

1) Наследование фермерских земель. Закон «О КФХ» в первой редакции от 20 ноября 1990 г. запрещал завещание ЗУ. С принятием третьей части ГК этот запрет был снят. Российское законодательство существенно отличается по наследованию таких ЗУ от зарубежного законодательства.

Не вполне обоснованным является установление действовавшего ранее наследования только по закону. Нецелесообразно с т.з. сохранности земель.

2) Если собственник не оформил завещание, необходимо соблюсти требования земельного законодательства о делимости земельных участков, если при наследовании по закону на каждого из наследников будет приходится доля в наследуемом имуществе меньше установленного в законе. В этом случае кому то из наследников остальные будут обязаны выплатить денежную компенсацию в сроки, установленные специальным законом (например, Законом «Об обороте» - 1 год).

Следует считать не вполне корректной формулировку ст. 1179 ГК, которая позволяет ее толковать как возможность установления доли в наследуемой фермерской земле без участия самого наследодателя после его смерти его наследником, не являющимся членом КФХ, с наследниками, являющимися таковыми.

3) Распространяются в отношении иностранных граждан и ЮЛ в соответствии с Законом «Об обороте». Обязанность такого наследника заключается в продаже в течение года наследуемого ЗУ. В случае, если в течение этого срока он не смог осуществить отчуждение. Тогда закон предписывает СРФ выступить в качестве обязательного покупателя. Выплата наследнику отчуждаемого ЗУ должна быть произведена в течение 90 дней с момента заключения договора купли-продажи. В случае невыплаты, наследник в судебном порядке защищает свои права. Требование региональному казначейству. К договорной сумме выкупа наследник вправе предъявить по 395 ГК.

В-41. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Данный вид ГП-договора не распространен в России. Регулирование в соответствии с ГК.

Как и к иным сделкам с ЗУ, должен быть изготовлен кадастровый паспорт.

При постоянной ренте должна быть определена стоимость ЗУ, расчет которого производится по методу расчетного рентного дохода.

Формула: на федеральном уровне ежегодно Правительством или Минэкономразвития утверждается абсолютный расчетный рентный доход, т.е. стоимость одного квадратного метра за среднюю кадастровую стоимость земли данной категории. Например, 11 руб. за квадратный метр соответствует 28 баллам Банитета. 70 баллов Банитета – Павловский район. Находим Х по пропорции и умножаем на 33.

Наряду с государственно регистрацией требуется нотариальное удостоверение.

Судебная практика: на защите интересов получателя ренты.

Выданное свидетельство о праве собственности плательщику ренты содержит запись об обременении в силу договора.

Дата добавления: 2014-01-11