Процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта

Заявление, выбор, решение о предварительном согласовании места размещения объекта, решение о предоставлении, договор аренды (в некоторых случаях ПБП). Сложность в том, что эта процедура урегулирована ЗК в ст.30-31, а в СПб действует свой акт со своей спецификой – постановление правительства 18/13 от 30.12.2010.

Первый этап – куда подавать заявление. В соответствии с ЗК заявление о выборе и предварительном согласовании места размещения объекта (ПСМРО) подается в орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, но поскольку оформлением акта выбора будет заниматься орган местного самоуправления, на территории которого расположен земельный участок, то в этот орган мы подаем заявление, независимо от того, что распоряжаться земельным участком будет другой орган. ОМСУ обеспечивает оформление акта выбора, но акт выбора должен быть утвержден решением о предварительном согласовании места размещения объекта. Это решение может быть принято только органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком. Поэтому на этой стадии одновременно после подачи заявления об оформлении акта выбора заявителю следует обратиться в ЕГР земель и выяснить, не зарегистрировано ли право собственности РФ или субъекта РФ на данной территории. Если не зарегистрировано, то земля не разграничена и решение о ПСМРО будет приниматься тем же органом МСУ, который оформлял акт выбора. Если зарегистрировано чье-то право, решение о согласовании будет оформляться тем органом, который представляет собственника.

В СПб заявление подаем в комитет по строительству, и комитет по строительству передает его в управление по инвестициям, которое занимается оформлением акта выбора, решение о согласовании оформляется комитетом по строительству.

В соответствии с ЗК в заявлении должно быть указано назначение объекта, его предполагаемое место размещения, примерные размеры земельного участка. И в качестве рекомендуемого документа можно предложить ТО – технико-экономическое обоснование объекта.

В СПб до октября 2011 года требовалось приложить к заявлению санитарно-эпидемиологическое заключение об испрашиваемом земельном участке, которое надо было заказать Роспотребнадзору. Теперь это заключение не нужно. Роспотребнадзор не обладает теперь полномочиями по предоставлению земельного участка. В заявлении пишем функциональное назначение объекта в соответствии с ПЗЗ. В итоге в качестве инвестиционного условия договора аренды включается условие о сохранении в течение 15 лет функционального назначения объекта. В заявлении надо указать площадь объекта, конфигурацию объекта и его место нахождения на земельном участке. Это абсолютно неразумное требование! В дальнейшем от этого положения можно будет отступить. В обязательном порядке надо приложить ТО проекта – застройщик должен обратиться в комитет по энергетике получить соответствующие расчеты.

На федеральном уровне не содержится оснований отказа принятия заявления. В СПб 2 таких основания:

· Несоответствие испрашиваемого функционального назначения градрегламенту

· Наличие утвержденной документации по планировке территории – утвержденный проект планировки и проект межевания

Оформление акта выбора регулируется ст.32 ЗК. Оформление акта выбора – это процедура, которую орган местного самоуправления должен осуществлять за свою зарплату, т.е. никаких дополнительных сборов за оформление акта выбора быть не может. Поэтому, как правило, ОМСУ создают МУПы или муниципальные учреждения, с которыми предлагают заключить соглашения о сборе согласований. Заявитель не обязан этого делать, но в случае отказа дальнейшие действия заявителя законодательством не регламентированы, поскольку в ст.31 ЗК отсутствует предельный срок процедуры оформления акта выбора. И непонятно можно ли и если можно, то с какого срока понудить орган МСУ принять решение об оформлении акта выбора или об отказе. По этому поводу судебная практика различных регионов различается. Например, ФАС Волго-Вятского округа считает, что в данном случае применима аналогия закона и поскольку ст.31 не содержит указание на сроки, то можно применять срок, указанный в ФЗ о порядке рассмотрения обращения граждан РФ – срок 30 дней. Если в течение 30 дней не принимается одно из двух решений, то заявитель может обратиться в суд с иском о понуждении принятия решения. Однако, ФАС СЗО считает иначе, данный закон о порядке рассмотрения обращений граждан не применим к процедуре оформления акта выбора и соответственно делает вывод, что возможность понудить в порядке искового производства ОМСУ - оформить акт выбора, законодательством не предусмотрено.

С учетом того, что в ЗК отсутствует указание на срок данной процедуры, ОМСУ полагается принять соответствующий нормативный акт, который бы регулировал процедуру оформления акта выбора и предоставления решения о предварительном согласовании места размещения объекта как оказание бесплатной государственной услуги. И в развитие данного нормативного акта должен быть принят административный регламент оказания данной государственной услуги. В СПб в постановлении 18/13 указано, что это государственная услуга, которую оказывает комитет по строительству, и 7 июля 2011 года было принято постановление комитета по строительству, в котором утвержден административный регламент, по которому эта процедура занимает 200 рабочих дней (это календарный год).

Оформление акта выбора представляет из себя сбор согласований различных публичных структур. В каждом случае перечень этих публичных структур может отличаться, в соответствии с СПб их 7 (КГА, КЗМ, КУГИ и т.д.). В течение определенного срока они должны ответить, что размещение объекта возможно. Процедура сбора согласований по постановлению СПб занимает 29 дней.

Применительно к СПб – после того как все комитеты согласуют размещение объекта, надо обратиться в КЗР с заявлением о выдаче схемы земельного участка на кадастровом плане территории. На федеральном уровне схему готовят ОМСУ бесплатно.

После этого в обязательном порядке информируем население. Мнение не волнует, но если не проинформируем, то ничего не выйдет, будет признано самовольной постройкой.

Заявитель должен обратиться в КГА с заявлением о предоставлении ему документов для разработки проекта планировки территории – это нигде не написано.

На федеральном уровне в ЗК содержатся только основания отказа в принятии решения о ПСМРО. Что касается в отказе оформления акта выбора земельного участка, то ЗК эти вопросы вообще не затрагивает.

В СПб таких оснований 2:

· Если испрашиваемый земельный участок обременен договорами аренды с КУГИ на срок более 5 лет и отсутствует основание для их досрочного расторжения

· В границах испрашиваемого земельного участка расположены объекты недвижимости, находящиеся не в собственности СПб.

С точки зрения министерства экономического развития и с точки зрения закона, когда происходит информирование населения в информационном сообщении нельзя указывать о том, что принимаются заявления о предоставлении данного испрашиваемого участка со стороны третьих лиц. Однако, ОМСУ это условие как правило нарушают и публикуют сообщения, что принимаются заявки от других лиц. В случае поступления заявок от третьих лиц до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта возникает вопрос, можно ли здесь проводить торги или выбор претендента должен осуществляться органом исполнительной власти. Судебная практика исходила из того, что (до 2009 года) предварительное согласование места размещения объекта исключает торги. В СПб в этом случае была предусмотрена процедура экспертизы инвестиционного предложения. Суды исходили из того, что торги и предварительное согласование независимые друг от друга процедуры и переход с одной на другую невозможен. Однако, начиная с 2009 года, суды пришли к выводу, что при информировании населения можно сообщать о приеме заявок от третьих лиц, и при наличии второй заявки процедура предварительного согласования прекращается и публичный субъект должен выставить земельный участок на торги. Аналогичную позицию поддержал ВАС в 2009 году. С 2010 года в статье 30 ЗК появилась норма о том, что органы власти, ОМСУ, субъектов могут установить своим законом дополнительный перечень случаев обязательного проведения торгов. В СПб этим воспользовались и в 2010 году в законе 282-43 появилась норма о том, что в случае наличия 2й заявки земельный участок должен быть предоставлен через торги.

С момента принятия решения о предварительном согласовании у заявителя возникает преимущественное право на предоставление ему земельного участка. Как только принято решение о предварительном согласовании никаких торгов нет и быть не может.

Решение о предварительном согласовании действует 3 года. За эти три года застройщик должен поставить земельный участок на кадастровый учет. Может ли на этой стадии застройщик приступить к разработке проектной документации? Пока действовал ГсК 1998 года, он предусматривал, что для разработки проектной документации объекта достаточно утвержденного акта выбора земельного участка. ГсК 2004 года предусматривает, что к разработке проектной документации может приступить лицо, обладающее правом на земельный участок – после заключения договора аренды. Судебная практика исходит из того, что к разработке проектной документации можно приступить с момента принятия решения о согласовании.

Принятие решения о предварительном согласовании не означает безусловного принятия решения о предоставлении земельного участка. Если в решении о предварительном согласовании на застройщика была возложена обязанность по разработке проектной документации, а решение о предоставлении принято не было, то имеет ли право застройщик на компенсацию? Как правило, суды исходили из того, что поскольку законом не предусмотрена безусловная обязанность органа власти предоставить земельный участок под строительство при наличии решения о предварительном согласовании, то расходы, понесенные застройщиком, относятся к обычной хозяйственной деятельности и возмещению не подлежат. В 2012 году ВАС указал, что в случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании, ОИВ, принявший такое решение, возмещает застройщику расходы, понесенные в связи с подготовкой проектной документации. По общему правилу, если в суд не пойдут доказывать, что решение не имели права принимать, то ничего не возместят.

До 2009 года судебная практика шла по тому пути, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта может быть принято как в отношение пустого земельного участка, так и земельного участка, занятого третьими лицами. При этом суды считали, что решение о предварительном согласовании не свидетельствует о каких-либо правах заявителя на выбранный земельный участок и не является нарушением прав, существующих правообладателей. Поскольку решение о согласовании не отнесено ЗК к основаниям прекращения прав на земельный участок. Это была абсолютно логичная и верная позиция. При этом решение о предварительном согласовании действует три года и за эти три года заявитель должен поставить земельный участок на кадастровый учет. Поэтому если данный земельный участок находится в обладании других лиц, то заявитель, если есть основания для изъятия земельного участка в публичных целях (ст.49 ЗК), то заявитель обращается к ОИВ, чтобы те затеяли процедуру изъятия земельного участка. Если оснований изъятия для публичных целей нет, то заявитель может вступить с гражданами в переговоры. Предположим, часть земельного участка может быть обременена правом аренды или сервитутом. Если в течение 3-х лет заявителю удается договориться с правообладателями земельного участка, то он ставит участок на кадастровый учет. После того, как земельный участок будет поставлен на кадастровый учет, его можно перевести, если категория не совпадает. Т.е. решение о предоставлении земельного участка может быть принято только в отношении сформированного земельного участка, переведенного в нужную категорию.

В связи с тем, что в случае принятия решения о ПСМРО в отношении участка, занятого третьими лицами довольно часто договориться с ними не удавалось и не удается, позиция судов некоторых регионов изменилась. В частности, начиная с 2011 г., ФАС СЗО отказывает в оформлении акта выбора земельного участка, если он занят третьими лицами. ФАС СЗО исходит из того, что по смыслу ст.31 ЗК участок, кот заинтересованное лицо просит предоставить для строительства, должен быть свободен от прав третьих лиц.

Позиция ФАС СЗО основана на постановлении президиума ВАС 2009 года №2081/09 однако в этом постановлении ВАС занял совершенно иную позицию.

Срок действия решения о предварительном согласовании – 3 года – норма императивная. Возникает вопрос, можно ли продлить срок действия? До мая 2007 года формулировка п.8 ст.31 ЗК предусматривала возможность для органов местного самоуправления принять нормативный акт, который бы регулировал процедуру продления предварительного согласования. Потом формулировка п.8 изменилась, и с учетом новой формулировки ВАС сделал вывод, что продление срока действия решения о ПСМРО невозможно, однако поскольку в ЗК прямого запрета нет, то чиновники продолжают продлевать срок действия. ФАС СЗО считает, что продление срока возможно.

Если принято решение о предоставлении земельного участка, но договор аренды еще не зарегистрирован, то орган, принявший такое решение, может сам в порядке самоконтроля отменить это решение, если для этого есть основания. ВАС указал, что отмена решения возможна на основании ст.48 ФЗ-131. Это беспредел!

Положение ЗК и ГсК переплетаются, так как одновременно идет предоставление земельного участка и выполнение проектных работ. Никакой регламентации разработки ППТ при ПСМРО не существует, поэтому в СПб было распоряжение, согласно которому ППТ утверждается вместе с решением о предоставлении земельного участка (это полная ерунда!).

ВАС занял позицию, в соответствии с которой отсутствие проекта планировки не может являться препятствием для выбора земельного участка.

Законом о введении в действие ГсК был введен институт «комплексного освоения земельного участка» в целях жилищного строительства. Нормы регулируются ст.30.2 ЗК. Земельные участки как правило предоставляются огромные под эти цели, без сложившейся инфраструктуры и основные затраты застройщика уходят на создание этой инфраструктуры. Земельный участок под комплексное освоение можно получить только с торгов, на торги выставляется право аренды. Институт комплексного освоения включает четыре этапа:

· Подготовка документации по планировке территории: проект планировки территории и проект межевания территории.

· Работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры – самый сложный этап. Действует постановление правительства СПб №167 21 февраля 2006 года – эти объекты должны быть бесплатно переданы городу.

· Формирование земельных участков внутри участка под комплексное освоение

· После того как земельные участки поставлены на кадастровый учет у лица, заключившего первоначальный договор аренды, возникает исключительное право на выкуп по кадастровой стоимости либо на аренду.

Второе направление – это развитие застроенной территории. Институт развития застроенной территории мы заимствовали у американцев – заключается в том, что территория внутри существующей застройки предоставляется под новое строительство. Этот институт введен с 1 января 2007 года, в ГсК появились статьи 46.1, 46.2. Градостроительное и жилищное законодательство предусматривает 2 юр факта, которые должны предшествовать заключению договора о развитии застроенной территории:

· Принятие решения о развитии застроенной территории

· Отсутствие со стороны собственников жилых помещений, расположенных на такой территории, надлежаще поданных документов на снос или реконструкцию аварийного жилья.

Решение об этом принимается исполнительным органом МСУ, в СПб – Правительство СПб. В соответствии с ГсК решение о развитии застроенной территории может быть принято только при наличии градостроительных регламентов, это означает, что данный институт возможно применять только в тех регионах, где приняты ПЗЗ, однако эту норму ГсК игнорировали, и в СПб приняли постановление, регулировавшее данную процедуру в 2007 году (за 2 года до принятия ПЗЗ).

К территории, в отношение которой принимается такое решение, предъявляются жесткие требования:

· На ней должны находиться многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу.

· Многоквартирные дома снос и реконструкция которых планируется на основании адресных программ.

· На застроенной территории могут находиться иные объекты, вид разрешенного использования и параметры которых не соответствуют градрегламенту.

После принятия решения о развитии застроенной территории принимается решение о проведении открытого аукциона и на аукцион выставляется не земельный участок и не право на земельный участок, а право на заключение договора о развитии застроенной территории. В любом случае в договоре должно быть указано:

· Место положение территории

· Площадь

· Перечень адресов зданий, подлежащих сносу

· Обязательство застройщика разработать документацию по планировке

· Обязательство застройщика по расселению жителей многоквартирных домов – с этой точки зрения важно, на каком праве проживают граждане. В отношение тех, у кого заключен договор социального найма застройщик обязуется создать или приобрести и передать в публичную собственность жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемых из жилых помещений. При этом жилье должно быть предоставлено равнозначное, а термин равнозначность трактуется как «по норме предоставления». Если квартиры приватизированы, то застройщик обязан заплатить выкупную цену за изымаемое жилье и за земельный участок под многоквартирным домом, при этом собственники помещений получат только рыночную стоимость помещений. За земельный участок они не получают ничего. При этом, если земельный участок был поставлен на кадастровый учет под многоквартирным домом, то несмотря на то, что граждане потратились на межевые работы, а право на него возникло бесплатно, то никакой компенсации за землю не получают. Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то для того чтобы у застройщика была возможность заплатить рыночную цену за него, то его за счет бюджетных средств ставят на кадастровый учет, а потом застройщик выплачивает рыночную стоимость городу за земельный участок.

В случае необходимости застройщик создает инфраструктуру, при этом расходы на это могут быть частично компенсированы за счет бюджета.

После заключения договора аренды и расселения инвестор разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, ему определяют технические условия подключения, плату и после этого принимается решение о предоставлении земельного участка либо в аренду, либо в собственность бесплатно. После этого земельные участки формируются. В росреестр можно принести либо договор купли-продажи, либо договор аренды, а если предоставляется в собственность бесплатно, то что нести в росреестр?

В ст.32 ЖК появилась ч.11 – если принято решение о развитии застроенной территории, то орган, принявший решение о признании дома аварийным обязан предъявить к собственникам помещений требование о его сносе или реконструкции и установить срок в 6 месяцев для подачи заявления о сносе или реконструкции. Если в течение 6 месяцев такое заявление не подается, то тогда заключается договор о развитии застроенной территории.

Дата добавления: 2014-01-11