Возникновение прав на землю собственников объектов недвижимости

Ст.36 применяется к той ситуации, когда у собственника недвижимости права на земельный участок отсутствуют. Право возникает впервые – государство отдает землю собственнику недвижимости. А ст.35 – у покупателя объекта недвижимости возникает вторичный правоустанавливающий документ на землю.

Общее правило ст.36 – собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом оформлением прав на землю. Исключительность – никто другой, пока есть запись в ЕГРП о принадлежности объекта недвижимости собственнику, не может оформить право на этот земельный участок.

Могут ли собственники ОНС оформить право в порядке ст.36 ЗК? Под ОНС в данном случае понимаются только те, которые являются объектами недвижимости (имеют статус объекта недвижимости), на которые зарегистрированы права в порядке ст.25 закона о гос регистрации. Для регистрации прав на ОНС необходимо представить:

· Правоустанавливающий документ на землю

· Разрешение на строительство

· Проектная документация

· Документ, содержащий описание объекта недвижимости – кадастровый паспорт.

Изначально органы власти, уполномоченные на распоряжение землями, отказывали в выкупе земельного участка под таким участком, поскольку в ст.36 ЗК приведен исчерпывающий перечень объектов, собственники которых обладают исключительным правом: здание, строение, сооружение. Все эти объекты относятся к объектам, введенным в эксплуатацию, и поэтому ОНС как объекты, не введенные в эксплуатацию, в этом ряду стоять не могут.

С точки зрения ВАС ОНС с точки зрения оформления прав на землю можно разделить на:

· Приватизированные ОНС

· Вновь созданные (построенные) ОНС

Режим у них разный. В постановлении президиума ВАС 23.12.2008 №8985/08 ВАС указал, хотя в ст.36 ЗК ОНС не фигурируют, но применение порядка выкупа земельных участков урегулированных данной статьей возможно в случаях, прямо указанных в законе, таким законом является ст.28 ФЗ «О приватизации», поэтому следуя логике ВАС, если ОНС был приватизирован, то под ним возможно выкупить земельный участок в порядке ст.36 ЗК.

В декабре 2004 года ВАС указал, что ст.36 ЗК применяется ко всем объектам недвижимости, в том числе и к объектам недвижимости, возведенных собственником на арендуемом земельном участке. С 2006 года брали в аренду земельные участки, строили немножко, регистрировали ОНС и выкупали землю. ФАС СЗО исходил из того, что сначала достройте объект, который начали строить, введите в эксплуатацию и зарегистрируйте, а потом выкупайте землю.

В том же самом постановлении президиума 2008 года ВАС указал, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст.36 ЗК о праве на выкуп земельного участка исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений, сооружений ОНС не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства. Подход ВАС – если объект приватизирован, то можете выкупать.

12.12.2011 закон о введении в действие ЗК был дополнен: «собственник ОНС, право собственности на которое зарегистрировано до 1 января 2012 года, может приобрести земельные участки в аренду без проведения торгов». Эта норма неясна: в чем отличие ОНС, права на которые зарегистрированы до 1 января 2012 года и после 1 января 2012 года?

Дата добавления: 2014-01-11