Ипотечно-инвестиционный анализ

Кредит с добавленной процентной ставкой

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита – кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА

Соотношение в структуре инвестиций между собственным и заемным капиталом оказывает влияние на сумму отдачи собствен­ного капитала. Использование заемных средств в инвестициях на­зывается финансовым левереджем, который определяет, как влия­ет заемный капитал на отдачу собственного. Различают финансо­вый левередж положительный, когда увеличивается доход на собственный капитал, и отрицательный, когда доход на собствен­ный капитал ниже дохода на смешанный капитал.

При сложной структуре капитала, вложенного в недвижи­мость, следует рассматривать интересы всех инвесторов. Каждый финансовый компонент имеет стоимость. Стоимостью собствен­ного капитала является требуемая отдача на этот капитал; сто­имость заемного капитала — условия кредита, процент, получае­мый банком.

Финансовый левередж подразумевает использование заемных средств для увеличения отдачи на собственный капитал. Анализ левереджа имеет существенное значение. Тип левереджа опреде­ляют на основе общей нормы рентабельности (7?о), коэффициента капитализации доходов собственного капитала {R_e) и ипотечной постоянной (R_m). Знак левереджа связан с уровнем риска инвести­ций:

при положительном левередже R_e> Rq или Rq > R_m;

при отрицательном левередже R_e< Rq или Rq < R_m.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Дата добавления: 2014-01-11