Особенности договора аренды зданий, сооружений, в том числе предприятий

Финансовая аренда (лизинг).

Под лизингом понимаются отношения, в соответствии с которыми лизингодатель вкладывает собственные денежные средства (финансирование) в имущество, предназначенное для использования третьему лицу (лизингополучатель)

По правовой природе эти отношения являются имущественными, обязательственными, относительными и сложными.

Их реализация носит комплексный характер и включает в себя отношения:

1) купли-продажи, в соответствии с которыми лизингодатель как покупатель приобретает в собственность у продавца объект лизинга

2) аренда, в соответствии с чем лизингодатель как арендодатель предоставляет объект лизинга во владение и пользование лизингополучателю (арендатору) за плату

Отношения являются разновидностью арендных, т. к. целью приобретения объекта лизинга в собственность лизингодателем является последующая передача имущества в аренду. Поэтому лизингодатель обязан предупредить продавца о целях приобретения имущества

Необходимость отношений определяется:

а) для продавца возможностью получения полной стоимости имущества

б) для лизингодателя возможностью получения лизинговых платежей.

Лизинговый платёж носит комплексный характер и включает в себя арендную плату, плату за финансирование (проценты), а также предполагаемые доходы, которые бы лизингодатель мог получить самостоятельно используя объект лизинга.

в) для лизингополучателя возможностью использования имущества без уплаты его стоимости

Виды лизинга:

1. оперативный, в соответствии с которым в качестве объекта лизинга выступает имущество, обладающее высокими темпами морального устаревания

Соответственно, срок использования такого имущества значительно меньше срока его амортизации.

В соответствии с таким лизингом выбор объекта и личность продавца определяются лизингодателем. Соответственно, он несёт риск выбора.

2. финансовый лизинг, в соответствии с которым в качестве объекта выступает технически сложное имущество, срок использования которого приближен к сроку амортизации. При этом выбор имущества и личность продавца определяются лизингополучателем, который несёт соответствующие риски.

В качестве объекта лизинга могут выступать индивидуально-определённые и не потребляемые вещи, за исключением земли и природных объектов.

Основанием возникновения отношений является договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести имущество в собственность у определённого продавца и предоставить это имущество во владение и пользование лизингополучателю, а лизингополучатель обязуется вносить лизинговые платежи.

По правовой природе договор консенсуальный, взаимный и возмездный.

(!) В соответствии с ГК определяется финансовый лизинг, поэтому выбор продавца и имущества осуществляются лизингополучателем.

К особенностям договора относятся:

1. передача объекта лизинга осуществляется продавцом лизингополучателю на основании передаточного акта

2. с момента передачи имущества к лизингополучателю переходят права лизингодателя как покупателя в отношении продавца по договору купли-продажи

3. риск случайной гибели или повреждение имущества возлагается на лизингополучателя.

4. На лизингополучателя возлагается обязанность по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта

(!) Правовой режим аренды зданий и сооружений распространяется также и на нежилые помещения как структурный элемент недвижимости. Кроме того при регулировании отношений по аренде предприятий правила аренды зданий и сооружений применяются в части не противоречащей.

1. К условиям заключения договоров относятся согласование существенных условий, в качестве которых выступают предмет и цена.

2. Договоры заключаются в письменной форме, которая считается соблюденной, если составлен единый документ, подписанный сторонами. При этом соблюдение формы является условием действительности.

3. Аренда недвижимости подлежит государственной регистрации как обременение.

4. Передача зданий и сооружений осуществляется на основании передаточного акта или иного передаточного документа. Передача же предприятий осуществляется только на основании передаточного акта.

5. Одновременно со зданием, сооружением и предприятием передаче подлежит и земельный участок, необходимый для использования указанных объектов. При этом арендатору предоставляется право пользования земельным участком. Кроме того в размер арендной платы также включается и плата за пользование земельным участком.

6. Арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать или отчуждать имущество, входящее в состав предприятия при условии, что указанные действия не влекут уменьшение общей стоимости предприятия.

7. На арендатора предприятия, в отличие от общих правил возлагается обязанность по осуществлению как капитального, так и текущего ремонтов.

8. Аналогично общим правилам по аренде арендатор предприятия может производить улучшения имущества. Однако в отличие от общих правил арендатору возмещаются расходы, понесенные на неотделимые улучшения, произведенные без согласия арендодателя.

Дата добавления: 2014-01-11