КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Организация предприятия на условиях аренды
Создание нового предприятия Общая характеристика способов и форм создания частного предприятия Создание крестьянского (фермерского) хозяйства Покупка действующего предприятия Организация предприятия на основах франчайзинга Организация предприятия на условиях лизинга Организация предприятия на условиях аренды Создание нового предприятия Общая характеристика способов и форм создания частного предприятия Лекция 4. Способы и формы создания частного предприятия
Частное предприятие может быть организовано разными путями: а) путем создания самим предпринимателем нового предприятия на основе собственного имущества и финансовых средств; б) на основе аренды оборудования и производственных площадей; в) путем лизинга имущества; г) на основе франчайзинга; д) путем покупки действующего предприятия; е) специфические особенности имеются и при организации частного предприятия в сельскохозяйственном производстве. Каждый из названных путей содержит положительные и отрицательные качества. Рассмотрим их кратко.
Создание нового предприятия для начинающего предпринимателя — самый привлекательный путь. Сознание того, что здесь все создано твоими руками, что здесь «все крутится» и приносит прибыль, вызывает чувство удовлетворения и является практическим подтверждением и раскрытием способностей. С другой стороны, организация нового предприятия требует значительных сил, настойчивости, времени, умения рисковать, не стремиться сразу к большим доходам. Новое предприятие будет оправдывать затраты на его создание при следующих условиях: - вы организовали производство конкурентоспособных товаров с меньшими расходами и быстрее конкурентов, увеличили продуктивность или срок действия этих товаров, упростили процессы использования, упаковки, хранения и транспортировки; - ваши товары и услуги настолько оригинальны, что у вас нет конкурентов; - вы предложили конкретные меры по улучшению Обслуживания покупателей и продаваемых товаров, снижению цен; - ваши способности в конкурентной борьбе за деньги покупателей значительно выше, чем у конкурентов.
Организация предприятия на условиях аренды предполагает временное, платное использование оборудования и производственных площадей других предприятий на условиях, излагаемых в договорах аренды. Лицо, передающее оборудование, производственные площади или землю (имущество) во временное пользование, называют арендодателем. Лицо, их принимающее и использующее, — арендатором. Объектами аренды могут быть как отдельные виды оборудования, движимого и недвижимого имущества, так и целостные имущественные комплексы крупных предприятий и их структурных подразделений. Арендодателями целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности, являются Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства, а целостных имущественных комплексов предприятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, находящихся в собственности Автономной Республики Крым либо в коммунальной собственности, — органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом. Арендодателями отдельного индивидуально определенного имущества являются предприятия, собственники. Кроме того, с разрешения Фонда государственного имущества и его региональных подразделений, а также местных органов управления имуществом предприятия могут быть арендодателями своих целостных имущественных комплексов, структурных подразделений, в частности, филиалов, цехов, участков и недвижимого имущества. В числе арендаторов имущества могут быть юридические и физические лица. Возможность использования чужого имущества за плату представляет собой сущность арендных отношений. Правовой основой арендных отношений в Украине является Закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 23 декабря 1997 года № 768/97-ВР. Следует отметить, что требования данного Закона не распространяются на аренду частного и коллективного имущества. Арендные отношения по частному и коллективному имуществу регулируются договорами аренды, заключаемыми между арендодателями и арендаторами, где требования закона об аренде могут учитываться частично или совсем не учитываться. Юридические лица, желающие заключить договор аренды государственного или коммунального имущества, направляют арендодателю заявление, проект договора аренды и прочие документы, удостоверяющие право арендатора заниматься данной предпринимательской деятельностью. При поступлении к арендодателю заявления об аренде недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, либо в собственности предприятия, учрежденного на имуществе Автономной Республики Крым или на коммунальном имуществе, арендодатель в срок 5 дней после даты регистрации заявления направляет копии проекта договора и прочих документов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом. В том случае, если инициатор заключения договора аренды согласно законодательству занимает монопольное положение на рынке, или же в результате заключения договора аренды предприниматель либо группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке, или суммарная стоимость активов либо суммарный объем реализации товаров (работ, услуг), принадлежащих объекту аренды и инициатору заключения договора аренды, превышают законодательно установленные показатели, арендодатель представляет копии проекта договора аренды и других материалов дополнительно в орган Антимонопольного комитета Украин ы. Орган, уполномоченный управлять государственным или коммунальным имуществом, а также орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают представленные им копии документов и в срок 15 дней после их представления направляют арендодателю заключения в виде разрешения либо отказа в возможности аренды и условиях договора аренды. При неполучении в установленный срок данных заключений (разрешения либо отказа) органа, уполномоченного управлять государственным или коммунальным имуществом, а также органа Антимонопольного комитета Украины, считается, что заключение договора аренды с вышеуказанными органами согласовано. В течение 5-ти дней после окончания срока согласования условий договора аренды с органом, уполномоченным управлять имуществом, находящимся в государственной либо коммунальной собственности, и органом Антимонопольного комитета Украины арендодатель дает согласие или отказывает в заключении договора аренды имущества и уведомляет заявителя о своем решении. Следует отметить, что Законом об аренде предусмотрено, что при аренде отдельных единиц имущества согласование договора аренды с вышеуказанными органами не требуется, однако, это не распространяется на аренду недвижимого имущества, к которому, согласно статье 4 Закона «Об аренде», относятся помещения. В случае аренды отдельного индивидуального определённого имущества арендодатель в срок 15 дней после даты регистрации договора аренды даст согласие или отказывает и заключении договора аренды и ставит об этом в известность заявителя. В том случае, когда заключение договора аренды возможно только с согласия Фонда государственного имущества или его органов, государственное предприятие в течение 5-ти дней после получения заключения органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, органа Антимонопольного комитета Украины направляет Фонду государственного имущества и его органам копии проекта договора и прочих документов, заключения органа, уполномоченного управлять государственным имуществом и органами Антимонопольного комитета Украины, расчет арендной платы. Фонд государственного имущества либо его региональные подразделения рассматривают направленные материалы и в течение 15 дней после их поступления ставит в известность государственное предприятие о своем решении предоставить разрешение в заключении договора аренды имущества предприятия или отказе в этом. В свою очередь государственное предприятие в течение 5-ти дней после получения соответствующего решения Фонда государственного имущества или его органов дает согласие либо отказывает в заключение договора аренды государственного имущества, о чем также ставится в известность заявитель. Законом об аренде предусмотрены случаи, когда в передаче соответствующих объектов в аренду может быть отказано, в частности: при принятии решения о приватизации соответствующих объектов; при включении соответствующих объектов в перечень предприятий, требующих привлечения иностранных инвестиций согласно решению Кабинета Министров Украины либо местных органов власти; орган Антимонопольного комитета Украины не дает согласия в связи с тем, что заключенный договор аренды может привести к монополизации соответствующих рынков на иных основаниях, предусмотренных законодательством. Следует отметить, что при отказе в заключении договора аренды, а также при неполучении ответа в установленный срок заинтересованные стороны, и, в частности, лицо, желающее быть арендатором государственного имущества, вправе обратиться за защитой своих интересов в Арбитражный суд. Хотелось бы обратить особое внимание на существенные условия договора аренды государственного имущества, которыми в соответствии со статьей 10 Закона об аренде являются: объект аренды, т. е. состав и стоимость имущества; срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арендованного имущества и условия его возврата; исполнение обязательств; ответственность сторон; страхование арендатором взятого в аренду имущества. По согласованию сторон в договоре аренды также могут содержаться и другие условия. Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случаях, если после его заключения законодательством установлены правила, ухудшающие положение арендатора. Реорганизация предприятия-арендодателя не является основанием для изменения условий либо расторжения договора аренды. Заключению договора аренды предшествует оценка объекта аренды. Оценка стоимости объектов аренды осуществляется с помощью Методики, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10 августа 1995 года № 629 с последующими изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Кабинета Министров Украины № 683 от 27 июня 1996 года. Этой методикой установлен порядок оценки государственного имущества, передаваемого в аренду по восстановительной стоимости с учетом его износа. В соответствии с поданным заявлением об аренде может производиться оценка недвижимого имущества, в частности, домов, сооружений, помещений или иного индивидуально определенного имущества государственного предприятия. Оценка производится комиссией, создаваемой арендодателем, с обязательным участием представителей арендодателя и лиц, желающих заключить договор аренды государственного имущества, и оформляется составлением акта по форме, приведенной в Приложении № 3 к Методике оценки стоимости объектов аренды. Моментом заключения договора аренды является достижение договоренности по всем существенным условиям и подписание сторонами текста договора. При заключении договора аренды недвижимого государственного имущества Фондом государственного имущества и его органами, а также местными органами управления имуществом, арендодатель должен в 5-дневный срок после подписания договора уведомить об этом орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом, а в соответствующем случае — и Антимонопольный комитет Украины. Срок действия договора аренды определяется по согласованию сторон. При отсутствии заявления какой-либо стороны договора аренды о прекращении или изменении его условий в течение 1-го месяца после окончания срока действия он считается продленным на срок и на условиях, предусмотренных ранее. По окончании же срока действия договора аренды арендатор, должным образом выполнявший свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок. Законом об аренде определено, что арендатору в соответствии с договором аренды государственного имущества может быть вменено в обязанность использовать объект аренды по целевому назначению согласно профилю деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и выпускать продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения нужд региона. Однако, как следует из Закона, он не ставит в качестве непременного условия договора аренды вышеприведенное положение. В числе обязанностей арендатора, согласно Закону об аренде, является использование и сохранение арендованного имущества в соответствии с условиями договора, предотвращение его повреждений и порчи, а также своевременное и в полном объеме внесение арендной платы. Арендная плата представляет собой платеж, который вносит арендатор арендодателю вне зависимости от результатов хозяйственной деятельности. Годовая арендная плата не может превышать 5 % стоимости арендованного имущества. Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 года № 786 в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 18 мая 1998 года № 699 и распространяется на плату за аренду отдельного индивидуально определенного имущества государственного предприятия. В соответствии с ней, размер арендной платы устанавливается договором аренды между арендодателем и арендатором. Если арендодателем недвижимого имущества, в частности, здания, сооружения, помещения является государственное предприятие или организация, то размер арендной платы согласовывается с органом, уполномоченным управлять государственным имуществом и Фондом государственного имущества или его региональными подразделениями. В арендную плату не входит плата за услуги, которые по договору аренды обязуется предоставлять арендодатель, а также расходы на содержание арендованного имущества. Эти суммы оплачиваются арендатором отдельно. Расчет арендной платы осуществляется по такому алгоритму: сначала определяется размер годовой арендной платы, размер которого не может быть больше 5% стоимости арендованного имущества. На основании суммы годовой арендной платы рассчитывается сумма арендной платы за первый месяц аренды, отражаемая в договоре аренды, а затем рассчитывается размер арендной платы за последующие месяцы. Размер годовой арендной платы при аренде отдельного индивидуально определенного имущества, кроме недвижимого имущества, устанавливается по согласованию сторон, но арендодатель имеет право на осуществление экспертной оценки передаваемого в аренду имущества. Арендная плата за имущество, находящееся в частной или коллективной собственности и передаваемое в аренду, определяется по соглашению арендодателя и арендатора. Исходной базой для определения арендной платы может служить метод, используемый при аренде государственного имущества и изложенный в Методике расчета и порядке использования платы за аренду государственного имущества. Арендная плата за использование частного или коллективного движимого и недвижимого имущества может определяться также с помощью простого метода — зависимости ее от срока службы и балансовой стоимости имущества. Данный метод определения размера арендной платы приведен и таблице 2. Арендатор по договору с арендодателем может частично или полностью выкупить арендованное имущество, если ограничение или запрещение не предусмотрены законодательными актами. Выкуп — это акт купли-продажи имущества собственником другому лицу. Выкуп может быть осуществлен внесением арендатором арендодателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества и возмещения арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения полного амортизационного срока. Выкуп имущества может быть осуществлен также по рыночной стоимости имущества и по согласованию сторон. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющиеся у арендатора. Закон Украины «Об аренде государственного имущества» от 14 марта 1995 года (ч. 2, ст. 4) накладывает некоторые ограничения на аренду имущества государственных предприятий. Так, в частности, запрещается образование арендных предприятий на базе имущества предприятий, которые: ü осуществляют деятельность, составляющую государственную монополию; ü связаны с изготовлением и реализацией наркотических средств, оружия и боеприпасов, взрывчатых веществ и охраной объектов государственной собственности; ü входят в перечень предприятий, имущественные комплексы которых не могут быть объектами аренды, предусмотренный дополнением 2 к Декрету Кабинета Министров Украины от 31 декабря 1992 года. Значительным неудобством аренды предприятием имущества является ограничение его деятельности временем аренды. Правда, при развитии предпринимательства и частной собственности в настоящее время период аренды может исчисляться десятилетиями и позволит арендаторам без боязни вкладывать инвестиции и организовывать эффективную работу арендованного имущества.
Дата добавления: 2014-01-11; Просмотров: 497; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |