Организация предприятия на условиях аренды

Создание нового предприятия

Общая характеристика способов и форм создания частного предприятия

Создание крестьянского (фермерского) хозяйства

Покупка действующего предприятия

Организация предприятия на основах франчайзинга

Организация предприятия на условиях лизинга

Организация предприятия на условиях аренды

Создание нового предприятия

Общая характеристика способов и форм создания частного предприятия

Лекция 4. Способы и формы создания частного предприятия

Частное предприятие может быть организовано разными пу­тями:

а) путем создания самим предпринимателем нового предприя­тия на основе собственного имущества и финансовых средств;

б) на основе аренды оборудования и производственных площа­дей;

в) путем лизинга имущества;

г) на основе франчайзинга;

д) путем покупки действующего предприятия;

е) специфические особенности имеются и при организации част­ного предприятия в сельскохозяйственном производстве.

Каждый из названных путей содержит положительные и отри­цательные качества. Рассмотрим их кратко.

Создание нового предприятия для начинающего предпринима­теля — самый привлекательный путь. Сознание того, что здесь все создано твоими руками, что здесь «все крутится» и приносит при­быль, вызывает чувство удовлетворения и является практическим подтверждением и раскрытием способностей.

С другой стороны, организация нового предприятия требует зна­чительных сил, настойчивости, времени, умения рисковать, не стре­миться сразу к большим доходам.

Новое предприятие будет оправдывать затраты на его создание при следующих условиях:

- вы организовали производство конкурентоспособных товаров с меньшими расходами и быстрее конкурентов, увеличили продуктив­ность или срок действия этих товаров, упростили процессы исполь­зования, упаковки, хранения и транспортировки;

- ваши товары и услуги настолько оригинальны, что у вас нет конкурентов;

- вы предложили конкретные меры по улучшению Обслуживания покупателей и продаваемых товаров, снижению цен;

- ваши способности в конкурентной борьбе за деньги покупате­лей значительно выше, чем у конкурентов.

Организация предприятия на условиях аренды предполагает временное, платное использование оборудования и производствен­ных площадей других предприятий на условиях, излагаемых в договорах аренды.

Лицо, передающее оборудование, производственные площади или землю (имущество) во временное пользование, называют арендода­телем. Лицо, их принимающее и использующее, — арендатором.

Объектами аренды могут быть как отдельные виды оборудова­ния, движимого и недвижимого имущества, так и целостные иму­щественные комплексы крупных предприятий и их структурных подразделений.

Арендодателями целостных имущественных комплексов предпри­ятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности, являются Фонд го­сударственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства, а целостных имущественных комплексов пред­приятий, их структурных подразделений и недвижимого имущества, находящихся в собственности Автономной Республики Крым либо в коммунальной собственности, — органы, уполномоченные Верхов­ным Советом Автономной Республики Крым и органами местного самоуправления управлять имуществом. Арендодателями отдельного индивидуально определенного имущества являются предприятия, собственники. Кроме того, с разрешения Фонда государственного имущества и его региональных подразделений, а также местных органов управления имуществом предприятия могут быть арендо­дателями своих целостных имущественных комплексов, структур­ных подразделений, в частности, филиалов, цехов, участков и недви­жимого имущества. В числе арендаторов имущества могут быть юридические и физические лица.

Возможность использования чужого имущества за плату пред­ставляет собой сущность арендных отношений. Правовой основой арендных отношений в Украине является Закон «Об аренде госу­дарственного и коммунального имущества» от 23 декабря 1997 года № 768/97-ВР. Следует отметить, что требования данного Закона не распространяются на аренду частного и коллективного имущества. Арендные отношения по частному и коллективному имуще­ству регулируются договорами аренды, заключаемыми между арен­додателями и арендаторами, где требования закона об аренде мо­гут учитываться частично или совсем не учитываться.

Юридические лица, желающие заключить договор аренды госу­дарственного или коммунального имущества, направляют арендо­дателю заявление, проект договора аренды и прочие документы, удостоверяющие право арендатора заниматься данной предприни­мательской деятельностью.

При поступлении к арендодателю заявления об аренде недви­жимого имущества, находящегося в государственной собственнос­ти, либо в собственности предприятия, учрежденного на имуществе Автономной Республики Крым или на коммунальном имуществе, арендодатель в срок 5 дней после даты регистрации заявления направляет копии проекта договора и прочих документов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом. В том случае, если инициатор заключения договора аренды согласно за­конодательству занимает монопольное положение на рынке, или же в результате заключения договора аренды предприниматель либо группа предпринимателей могут занять монопольное положение на рынке, или суммарная стоимость активов либо суммарный объем реализации товаров (работ, услуг), принадлежащих объекту арен­ды и инициатору заключения договора аренды, превышают зако­нодательно установленные показатели, арендодатель представля­ет копии проекта договора аренды и других материалов дополни­тельно в орган Антимонопольного комитета Украин ы. Орган, уполномоченный управлять государственным или коммунальным имуществом, а также орган Антимонопольного комитета Украины рассматривают представленные им копии документов и в срок 15 дней после их представления направляют арендодателю заключе­ния в виде разрешения либо отказа в возможности аренды и усло­виях договора аренды. При неполучении в установленный срок данных заключений (разрешения либо отказа) органа, уполномо­ченного управлять государственным или коммунальным имуще­ством, а также органа Антимонопольного комитета Украины, счи­тается, что заключение договора аренды с вышеуказанными орга­нами согласовано. В течение 5-ти дней после окончания срока согласования условий договора аренды с органом, уполномоченным управлять имуществом, находящимся в государственной либо ком­мунальной собственности, и органом Антимонопольного комитета Украины арендодатель дает согласие или отказывает в заключе­нии договора аренды имущества и уведомляет заявителя о своем решении.

Следует отметить, что Законом об аренде предусмотрено, что при аренде отдельных единиц имущества согласование договора арен­ды с вышеуказанными органами не требуется, однако, это не рас­пространяется на аренду недвижимого имущества, к которому, со­гласно статье 4 Закона «Об аренде», относятся помещения.

В случае аренды отдельного индивидуального определённого имущества арендодатель в срок 15 дней после даты регистрации договора аренды даст согласие или отказывает и заключении до­говора аренды и ставит об этом в известность заявителя. В том случае, когда заключение договора аренды возможно только с согласия Фонда государственного имущества или его органов, госу­дарственное предприятие в течение 5-ти дней после получения зак­лючения органа, уполномоченного управлять государственным имуществом, органа Антимонопольного комитета Украины направ­ляет Фонду государственного имущества и его органам копии про­екта договора и прочих документов, заключения органа, уполномо­ченного управлять государственным имуществом и органами Ан­тимонопольного комитета Украины, расчет арендной платы. Фонд государственного имущества либо его региональные подразделения рассматривают направленные материалы и в течение 15 дней пос­ле их поступления ставит в известность государственное предпри­ятие о своем решении предоставить разрешение в заключении до­говора аренды имущества предприятия или отказе в этом. В свою очередь государственное предприятие в течение 5-ти дней после получения соответствующего решения Фонда государственного иму­щества или его органов дает согласие либо отказывает в заключе­ние договора аренды государственного имущества, о чем также ставится в известность заявитель. Законом об аренде предусмот­рены случаи, когда в передаче соответствующих объектов в аренду может быть отказано, в частности: при принятии решения о при­ватизации соответствующих объектов; при включении соответству­ющих объектов в перечень предприятий, требующих привлечения иностранных инвестиций согласно решению Кабинета Министров Украины либо местных органов власти; орган Антимонопольного комитета Украины не дает согласия в связи с тем, что заключен­ный договор аренды может привести к монополизации соответству­ющих рынков на иных основаниях, предусмотренных законодатель­ством. Следует отметить, что при отказе в заключении договора аренды, а также при неполучении ответа в установленный срок заинтересованные стороны, и, в частности, лицо, желающее быть арендатором государственного имущества, вправе обратиться за защитой своих интересов в Арбитражный суд.

Хотелось бы обратить особое внимание на существенные усло­вия договора аренды государственного имущества, которыми в со­ответствии со статьей 10 Закона об аренде являются: объект аренды, т. е. состав и стоимость имущества; срок, на который заключается договор аренды; арендная плата с учетом ее индексации; порядок использования амортизационных отчислений; восстановление арен­дованного имущества и условия его возврата; исполнение обяза­тельств; ответственность сторон; страхование арендатором взято­го в аренду имущества. По согласованию сторон в договоре арен­ды также могут содержаться и другие условия. Условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора, а также в случаях, если после его заключения законодательством установ­лены правила, ухудшающие положение арендатора. Реорганизация предприятия-арендодателя не является основанием для изменения условий либо расторжения договора аренды. Заключению догово­ра аренды предшествует оценка объекта аренды.

Оценка стоимости объектов аренды осуществляется с помощью Методики, утвержденной постановлением Кабинета Министров Ук­раины от 10 августа 1995 года № 629 с последующими измене­ниями и дополнениями, внесенными постановлением Кабинета Министров Украины № 683 от 27 июня 1996 года. Этой методи­кой установлен порядок оценки государственного имущества, пе­редаваемого в аренду по восстановительной стоимости с учетом его износа. В соответствии с поданным заявлением об аренде может производиться оценка недвижимого имущества, в частности, домов, сооружений, помещений или иного индивидуально определенного имущества государственного предприятия. Оценка производится ко­миссией, создаваемой арендодателем, с обязательным участием представителей арендодателя и лиц, желающих заключить договор аренды государственного имущества, и оформляется составлением акта по форме, приведенной в Приложении № 3 к Методике оцен­ки стоимости объектов аренды.

Моментом заключения договора аренды является достижение договоренности по всем существенным условиям и подписание сторонами текста договора. При заключении договора аренды не­движимого государственного имущества Фондом государственно­го имущества и его органами, а также местными органами управ­ления имуществом, арендодатель должен в 5-дневный срок после подписания договора уведомить об этом орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом, а в соответствующем случае — и Антимонопольный комитет Украины.

Срок действия договора аренды определяется по согласованию сторон. При отсутствии заявления какой-либо стороны договора аренды о прекращении или изменении его условий в течение 1-го месяца после окончания срока действия он считается продленным на срок и на условиях, предусмотренных ранее. По окончании же срока действия договора аренды арендатор, должным образом выполнявший свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок. Законом об аренде определено, что арендатору в соответствии с договором аренды государственного имущества может быть вме­нено в обязанность использовать объект аренды по целевому на­значению согласно профилю деятельности предприятия, имущество которого передано в аренду, и выпускать продукцию в объемах, необходимых для удовлетворения нужд региона. Однако, как сле­дует из Закона, он не ставит в качестве непременного условия до­говора аренды вышеприведенное положение.

В числе обязанностей арендатора, согласно Закону об аренде, является использование и сохранение арендованного имущества в соответствии с условиями договора, предотвращение его поврежде­ний и порчи, а также своевременное и в полном объеме внесение арендной платы. Арендная плата представляет собой платеж, ко­торый вносит арендатор арендодателю вне зависимости от резуль­татов хозяйственной деятельности. Годовая арендная плата не может превышать 5 % стоимости арендованного имущества.

Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества утверждены постановлением Кабинета Министров Украины от 4 октября 1995 года № 786 в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 18 мая 1998 года № 699 и распространяется на плату за аренду отдельного индиви­дуально определенного имущества государственного предприятия. В соответствии с ней, размер арендной платы устанавливается до­говором аренды между арендодателем и арендатором. Если арен­додателем недвижимого имущества, в частности, здания, сооруже­ния, помещения является государственное предприятие или орга­низация, то размер арендной платы согласовывается с органом, уполномоченным управлять государственным имуществом и Фон­дом государственного имущества или его региональными подраз­делениями. В арендную плату не входит плата за услуги, которые по договору аренды обязуется предоставлять арендодатель, а так­же расходы на содержание арендованного имущества. Эти суммы оплачиваются арендатором отдельно. Расчет арендной платы осу­ществляется по такому алгоритму: сначала определяется размер годовой арендной платы, размер которого не может быть больше 5% стоимости арендованного имущества. На основании суммы годовой арендной платы рассчитывается сумма арендной платы за первый месяц аренды, отражаемая в договоре аренды, а затем рас­считывается размер арендной платы за последующие месяцы. Раз­мер годовой арендной платы при аренде отдельного индивидуаль­но определенного имущества, кроме недвижимого имущества, уста­навливается по согласованию сторон, но арендодатель имеет право на осуществление экспертной оценки передаваемого в аренду иму­щества.

Арендная плата за имущество, находящееся в частной или кол­лективной собственности и передаваемое в аренду, определяется по соглашению арендодателя и арендатора. Исходной базой для оп­ределения арендной платы может служить метод, используемый при аренде государственного имущества и изложенный в Методике расчета и порядке использования платы за аренду государствен­ного имущества.

Арендная плата за использование частного или коллективного движимого и недвижимого имущества может определяться также с помощью простого метода — зависимости ее от срока службы и балансовой стоимости имущества. Данный метод определения раз­мера арендной платы приведен и таблице 2.

Арендатор по договору с арендодателем может частично или пол­ностью выкупить арендованное имущество, если ограничение или запрещение не предусмотрены законодательными актами. Выкуп — это акт купли-продажи имущества собственником другому лицу. Выкуп может быть осуществлен внесением арендатором арендо­дателю всей причитающейся ему арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества и возмеще­ния арендных платежей с остаточной стоимости имущества, арен­да которого согласно договору прекращена до завершения полно­го амортизационного срока. Выкуп имущества может быть осуще­ствлен также по рыночной стоимости имущества и по согласованию сторон. Источниками выкупа могут быть любые средства, имеющи­еся у арендатора.

Закон Украины «Об аренде государственного имущества» от 14 марта 1995 года (ч. 2, ст. 4) накладывает некоторые ограничения на аренду имущества государственных предприятий. Так, в част­ности, запрещается образование арендных предприятий на базе имущества предприятий, которые:

ü осуществляют деятельность, составляющую государственную монополию;

ü связаны с изготовлением и реализацией наркотических средств, оружия и боеприпасов, взрывчатых веществ и охраной объектов государственной собственности;

ü входят в перечень предприятий, имущественные комплексы ко­торых не могут быть объектами аренды, предусмотренный допол­нением 2 к Декрету Кабинета Министров Украины от 31 декабря 1992 года.

Значительным неудобством аренды предприятием имущества является ограничение его деятельности временем аренды. Правда, при развитии предпринимательства и частной собственности в на­стоящее время период аренды может исчисляться десятилетиями и позволит арендаторам без боязни вкладывать инвестиции и орга­низовывать эффективную работу арендованного имущества.

Дата добавления: 2014-01-11