Функції іпотечних банків

Види діяльності

Функції іпотечних банків

ТЕМА 3.1. Функції та види діяльності іпотечних банків

Основною функцією іпотечних банків є рефінансування через емісію іпотечних цінних паперів.

Сутність механізму іпотечного рефінансування полягає у наступному. Комерційний банк видає кредити під заставу нерухомості. Набута в такий спосіб нерухомість дає можливість банку використовувати її в якості надійного інструмента щодо залучення довгострокових ресурсів через її заставу чи продаж.

В Україні можливість використання даного механізму передбачена Законом України “Про іпотеку”.

Закон України “Про іпотеку” передбачає наступні способи іпотечного рефінансування [ст.28]:

1. відчуження (продаж) заставної шляхом вчинення індосаменту з компенсацією індосанту вартості заставної у вставленому сторонами розмірі;

2. продаж заставної із зобов’язанням зворотного викупу (операція репо);

3. передачі заставної у заставу для забезпечення виконання зобов’язання перед іншими кредиторами;

4. емісія іпотечних цінних паперів;

5. іншим способом, який не суперечить Закону.

Більшість зазначених способів рефінансування передбачають використання спеціального інструменту – заставної. Згідно Закону України “Про іпотеку” заставна є борговим цінним папером та засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконанння за основним зобов’язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовоій формі, а в разі невиконання основного зобов’язання – право зверненння стягнення на предмет іпотеки [1, ст. 20].

Схематично визначений Законом України “Про іпотеку” перший спосіб рефінансування можна представити таким чином (рис. 3.1).

Рис. 3.1 Спосіб іпотечного рефінансування за допомогою продажу заставної

Сутність цього способу рефінансування полягає у наступному. Банки надають кредити під заставу нерухомості. Передача нерухомості в іпотеку оформлюється заставною. Нові кредитні ресурси залучаються банком через продаж заставної шляхом вчинення індосаменту. Потенційними покупцями заставних можуть виступати тільки крупні інвестори. Як правило, до них відносяться пенсійні та інвестиційні фонди, страхові компанії тощо. При цьому обслуговування кредиту продовжує здійснювати банк на підставі укладеного договору з інвесторами.

Даний спосіб рефінансування наражається на так званий агентський ризик, тобто ризик, який виникає внаслідок розбіжності інтересів і обумовлює іншу поведінку посередника, ніж передбачалося.

Запровадження в Україні даного способу рефінансування є проблематичним у зв’язку із недостатньою розвиненістю крупних інвесторів (страхових компаній, пенсійних та інвестиційних фондів тощо).

Визначений Законом України “Про іпотеку” другий спосіб іпотечного рефінансування (рис. 3.2) передбачає продаж заставних із зобов’язанням зворотного їх викупу у визначений строк, що повинен бути не більше строку повного виконання кредитного зобов’язання.

Такі операції називаються операціями репо. Установами, які купують у банків на таких умовах заставні, можуть бути інституційні інвестори, інші комерційні банки, центральний банк тощо.

Рис. 3.2 Спосіб іпотечного рефінансування за допомогою продажу заставних із зворотним викупом

Даний спосіб рефінансування є найбільш оптимальним в умовах сьогодення, особливо якщо в якості покупця заставних буде виступати центральний банк. Саме центральний банк на перших порах зможе найшвидше забезпечити комерційні банки довгостроковими ресурсами через купівлю заставних. До того ж цьому способу рефінансування в меншій мірі притаманний агентський ризик, ніж першому способу. З іншого боку, даний спосіб має певні обмеження щодо обсягів рефінансування. Межі діяльності центрального банку щодо купівлі заставних в першу чергу регламентуються прийнятою грошово-кредитною політикою, а не потребами комерційних банків в довгострокових ресурсах. В разі незначної розвиненості інституційних інвесторів обсяги іпотечного рефінансування будуть обмеженими.

Сутність способу рефінансування за допомогою застави заставної зображено на рис. 3.3.

Рис. 3.3 Спосіб іпотечного рефінансування за допомогою застави заставних

Даний спосіб іпотечного рефінансування значно схожий на попередній і має ті ж недоліки і переваги.

Заощадити на довгостроковій основі кошти дрібних інвесторів дозволяє спосіб рефінансування, який здійснюється за рахунок емісії іпотечних облігацій (рис. 3.4).

Рис. 3.4 Спосіб іпотечного рефінансування за рахунок емісії іпотечних облігацій

Даний спосіб полягає у рефінансуванні банків через емісію іпотечних облігацій. Для успішної реалізації цього способу рефінансування в Україні необхідно створити певні передумови, які практично відсутні.

Як свідчить світовий досвід, емісію іпотечних облігацій можуть здійснювати не тільки установи, які надали іпотечний кредит, так звані іпотечні установи першого рівня. Таке право може бути надано і установам (так звані установи другого рівня), які отримали іпотеку від установ першого рівня на умовах купівлі, застави, купівлі із зворотнім продажем. Отже, представлені нами схематично три перші способи рефінансування в такому разі набувають наступного вигляду (рис. 3.5, 3.6).

Рис. 3.5 Спосіб і потечного рефінансування за допомогою продажу іпотек за умови, що емітентом облігацій є установа 2-го рівня

Рис. 3.6 Іпотечне рефінансування за допомогою продажу із зворотним викупом або застави іпотек за умови, що емітентом облігацій є установа 2-го рівня

Емісія іпотечних цінних паперів установами другого рівня забезпечує: по-перше, можливість рефінансування установ першого рівня, які не мають дозволу на емісію іпотечних цінних паперів, та, по-друге, можливість залучити більший обсяг довгострокових ресурсів, так як держателями іпотечних цінних паперів можуть бути будь-які особи – від фізичної особи з незначним рівнем доходів до потужного підприємства як вітчизняного, так і іноземного.

На нашу думку, перша установа другого рівня повинна бути створена при центральному банку і мати на перших порах державний статус. Така активна участь держави в запроваджені дворівневої моделі рефінансування необхідна з метою забезпечення довіри до таких фінансових інструментів як іпотечні цінні папери. Після неодноразового краху фінансових компаній забезпечити довіру до нових фінансових інструментів можливо тільки за участі держави.

Найбільш оптимальними шляхами залучення іпотеки установою 2-го рівня в установи 1-го рівня з метою емісії іпотечних цінних паперів є застава іпотеки та купівля іпотеки із зобов’язанням зворотного продажу. В такому разі нівелюється агентський ризик, який має місце, коли іпотека набувається установою 2-го рівня в установи 1-го рівня шляхом її безповоротної купівлі.

Основна функція іпотечних банків обумовлює інші їхні функції, а саме посередницьку, трансформаційну і стабілізаційну. Завданням іпотечних банків є посередницька діяльність по залученню вільних приватних коштів і коштів інституційних вкладників (наприклад, страхових компаній, пенсійних фондів тощо) з їх наступною трансформацією у грошовий капітал, спрямований на довгострокове рефінансування. Залучений капітал використовується для кредитування промислових, аграрних та інших підприємств, житлово-комунального господарства, приватних осіб таким чином, щоб вкладнику (держателю іпотечних цінних паперів) гарантувалася можливість отримання своїх грошей повністю і в строк.

Важливою функцією іпотечних банків є стабілізаційна. В розвинених економічних системах іпотечні банки виконують роль фінансового стабілізатора, що є особливо важливим для фінансової сфери діяльності (як відомо, рівновага на фінансових ринках порушується легше і швидше, порівняно з товарними ринками, і має більш згубні наслідки для економіки). Спрямовуючи потужні і переважно довгострокові інвестиційні потоки в економіку та інші сфери діяльності, вони є однією з обов’язкових умов стабільного соціально-економічного розвитку.

Дата добавления: 2014-01-11