Договор купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи предприятия, договор энергоснабжения

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью.

Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и поку­пателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные об­разования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости вы­ступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления – государст­венные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуще­ством является ограниченны. Так, государственные и муници­пальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недви­жимое имущество, которое приобретено за счет договоров от раз­решенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).

Определение договора купли-продажи недвижимости по сущест­ву совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только самого предмета договора. Так, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущест­ва (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижное имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключен­ным, если в нем не определены обязательные условия – предмет договора (ст. 554 ГК РФ) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Предметом этого договора может быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недвижимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указано в договоре и, в частности, должно определятся его положение на земельном участ­ке или в составе иной недвижимости.

В связи с повышенной ценностью недвижимости предмет дого­вора купли-продажи должен быть описан более подробно, чем в обычных договорах купли-продажи. Так, если предметом договора является здание, сооружение, помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь и т.д.

Предмет договора продажи недвижимости, как правило, относится к индивидуально-определенным вещам, То есть обладает индивиду­ально определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае продажи воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указание о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяющие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК РФ), к рассматриваемому договору не применяются. Это обусловлено индивидуальным характером объек­тов недвижимости.

В договоре купли-продажи жилого помещения должна быть ука­зана стоимость жилого помещения по справке Бюро технической инвентаризации, поскольку нередко граждане, заключая договоры купли-продажи жилых помещений и пытаясь уклониться от уплаты налогов и пошлин, занижают цену продаваемого помещения. Поэтому цена в договоре не может быть ниже инвентаризационной. Поскольку при передаче права собственности на недвижимость одновременно передаются права на земельный участок, цена участка или прав на него должна включаться в цену продаваемой недвижимости (ст. 552 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Закон прямо устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и исполнение договора с этого момента (передача документов, выселение и вселение и т.д.) не влечет перехода к приобретателю права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Однако если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации, и сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне вызванные задержкой реги­страции убытки. Следует обратить внимание на то, что регистрации подлежит не сам договор, предметом которого является недвижи­мость, а переход права на нее.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего переда­чу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соот­ветственно продавца от исполнения обязанности передать имущест­во, а покупателя – обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения про­давца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Следует иметь в виду, что ГК РФ не требует нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости. Как следует из ст. 7 Федерального закона “О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации” (СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 411), до введения в действие Федерального Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договора купли-продажи недвижимости сохранена нотариальная форма. Однако такой закон принят и, начиная с 1 февраля 1998 г. (дата вступления закона в силу), нотариальное, удостоверение этих договоров не будет необходимо.

В случае продажи недвижимости с существенными нарушениями требований к качеству покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы. Од­нако в отличие от других вещей покупатель недвижимости не вправе потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи собственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в заключении). В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных ситуаций и была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Признание приведенного условия существенным свидетель­ствует о том, что при его несоблюдении договор считается незаклю­ченным.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей час­тью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижи­мости. Однако следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие прода­жу находящейся на этом участке недвижимости, либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупа­телю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижи­мость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования час­тью земельного участка, которая занята недвижимостью и необхо­дима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее исполь­зования в соответствии с ее назначением.

При регистрации продажи земельного участка продавец несет ответственность за достоверность данных об имущественных правах и претензиях других юридических лиц и граждан к предмету купли-продажи, о которых он не мог не знать при продаже земельного участка. Выявившиеся после купли-продажи права и претензии удовлетворяются продавцом полностью за его счет.

Возможны ситуации, когда продавец передает покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора. В этом случае покупатель имеет право потребовать от продавца на выбор: сораз­мерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устра­нение недостатков. Если же нарушения требований к качеству являются существенными (обнаружение неустранимых недостатков, не­достатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения и т.д.), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Рассмотрение договора купли-продажи предприятия следует начать с разъяснения правового значения термина “предприятие”. Последний используется в гражданском праве применительно как к субъектам, так и к объектам права. Например, ГК РФ признает одним из видов юридических лиц государственные, муниципальные, а также казенные предприятия (ст. 113–115).

Одновременно тот же термин применяется для обозначения опреде­ленного вида объектов права. Именно в этом смысле идет речь о предприятии в ст. 132 ГК РФ. Предприятием признается имущест­венный комплекс, используемый для осуществления предпринима­тельской деятельности. В составе этого имущества ст. 132 называет земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требовав, долги, а также права на обо­значения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, ра­боты и услуги, а также другие исключительные права.

Предприятие в целом являете разновидностью недвижимости. Однако в связи со специфическим особенностями этого вида недви­жимости закон предусматривает специальное правовое регулирова­ние продажи предприятия.

Эти особенности заключаются в том, что при продаже функционирующего предприятия продаются не только материальные ценности как таковые, но также принадлежащие ему права и возложен­ные на него обязанности (в том числе долги предприятия). Отноше­ния, возникающие при такой продаже, требуют особого регулирова­ния.

Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Соответственно все компоненты этого комплек­са переходят к покупателю. Единственное исключение составляют права, полученные продавцом на занятие соответствующей деятель­ностью (например, лицензия).

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре его продажи на основе полной инвентаризации предпри­ятия, проводимой в соответствие установленными правилами.

Для того чтобы это сделать, стороны еще до подписания договора должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтер­ский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимос­ти предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включенных в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков требований. Эти документы должны быть неотъемлемой час­тью договора.

Если состав предприятия, подлежащего продаже, точно не опре­делен, договор его купли-продажи, как и любой другой договор купли-продажи недвижимости, не позволяющий определенно уста­новить подлежащее передаче недвижимое имущество, будет счи­таться незаключенным.

Для продажи предприятия, как и для любой другой продажи недвижимости, предусмотрена обязательная письменная форма в виде составления единого документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, государственной регистрации подлежит и переход к покупателю права собственности на предприятие. Такая регистра­ция представляет собой самостоятельный акт, отличный от регистра­ции договора продажи предприятия.

Хотя в состав предприятия могут входить различные виды объек­тов недвижимости, при его продаже требуется лишь один акт госу­дарственной регистрации права собственности покупателя на пред­приятие в целом.

В качестве сторон договора купли-продажи предприятия могут выступать любые субъекты гражданского права. Продавцом пред­приятия обычно является его собственник. Однако, как и в отноше­нии других видов недвижимости, продавать предприятие могут также субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия), оперативного управления (казенные предприятия), предварительно получившие согласие соб­ственника на такую продажу. Учреждения как субъекты права опе­ративного управления могут продавать только те предприятия, кото­рые ранее были приобретены за счет доходов от разрешенной уста­вом деятельности и учтены на отдельном балансе (п. 2 ст. 296 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи предприятия как разновидности недвижимости является его цена, которая определя­ется на основе соглашения сторон. Вместе с тем еще до заключения договора должна проводиться полная инвентаризация предприятия и осуществляться аудиторское заключение о его составе и стоимости.

Инвентаризационная оценка стоимости предприятия может оказать некоторое влияние на договорную цену, однако при ее определении будут также учитываться и другие факторы, не поддающиеся прямой оценке (перспективы рынка, характер взаимоотношений покупателя и продавца и т.д.).

Отличительной особенностью договора купли-продажи предпри­ятия является то, что, как правило, при его реализации происходит, с одной стороны, уступка прав требований продавца покупателю, а с другой – перевод на покупателя долгов предприятия. В последнем случае необходимо получить согласие его кредиторов.

В связи с этим ГК РФ содержит специальные нормы, регулирую­щие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согла­сия на продажу предприятия, а также последствия нарушения такого порядка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 562 ГК РФ кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Из смысла указанной нормы вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, чтобы это сделал продавец.

Кредиторы, которые не дали согласия на перевод долга, могут потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательст­ва и возмещения продавцом причиненных этим убытков, признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения, а кредитор, не получивший такого уведомления, – в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателе.

Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК РФ, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кре­дитора.

Права и обязанности сторон:

Основная обязанность продавца по договору продажи предпри­ятия заключается в том, чтобы передать предприятие покупателю. Для этого он должен совершить ряд действий, не характерных для других договорных обязательств. В частности, если иное не предус­мотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить пред­приятие к передаче покупателю, составить и представить на подпи­сание покупателю передаточный акт.

В свою очередь, покупатель должен совершить действия, свидетельствующие о том, что он принял предприятие. В частности, он должен подписать передаточный акт (при условии его соответствия договору), а также произвести государственную регистрацию права собственности на предприятие. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами переда­точного акта. С этого же момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, передан­ного в составе предприятия (п. 2 ст. 563 ГК РФ).

Таким образом, момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода к нему права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Вместе с тем, не будучи до момента регистрации собственником переданного предприятия, покупатель получает право распоряжаться его имуществом в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приоб­ретено. В то же время продавец предприятия, хотя и остается формально собственником предприятия, лишается такого права (п. 3 ст. 564 ГК РФ).

На рубеже XIX–XX веков энергоснабжение стало необходимым элементом жизни общества, обязательным условием развития эконо­мики. В снабжении энергией в той или иной форме нуждается боль­шинство используемых современной цивилизацией предметов: электрические машины, производственное оборудование, жилища, электронные устройства и другие. Правовой формой, опосредующей процессы потребления энергии, и выступает договор энергоснабжения.

Дата добавления: 2014-01-11