Виды аренды

Арендные правоотношения многообразны. В зависимости от особенностей предмета договора ГК РФ России выделяет ряд разновидностей аренды.

Прокат -разновидность аренды, предусматриваемая § 2 гл. 34 ГК РФ. Вследствие своих особенностей договор проката выделялся и в ГК 1964 г., но исключительно как бытовой прокат с отсылками к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката.

Согласно ГК РФ по договору проката, который является краткосрочным (на срок до одного года), предоставляется в аренду движимое имущество как для потребительских целей (на что преимущественно ориентирует п. 1 ст.626), так и для ведения хозяйственной деятельности (станки, оборудование и т.п.). Существенным элементом является то, что в качестве арендодателя выступает профессионал и договор проката носит публичный характер. Это означает, что арендодатель должен предоставлять имущество в прокат на равных условиях всем лицам, которые к нему обратятся. Договор проката урегулирован в ГК исчерпывающим образом, что не исключает возможность разработки примерных условий таких договоров и использование прокатными организациями конструкции договора присоединения (см. ст.428). Что же касается типовых договоров и иных обязательных правил, которые Правительство РФ может издавать в отношении публичных договоров в случаях, предусмотренных законом (п. 4 ст. 426), сам ГК возможности их принятия в отношении договора проката не предусматривает.

Арендатору предоставляется право отказаться от договора проката в любое время и получить выплаченную им вперед арендную плату. Единственное условие - предупреждение арендодателя в письменной форме в установленный законом срок, то есть не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627). Однако правила о возобновлении договора по окончании срока на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (ст.621 ) к проекту не применяются.

При обнаружении арендатором недостатков в имуществе, препятствующих пользованию им, устранение их производится в одной из допускаемых проектом форм по выбору арендодателя - возможно безвозмездное устранение недостатков на месте либо замена кредита проката аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (ст.629). Такое отступление от общих положений, предоставляющих выбор средства защиты арендатору (см. п. 1 ст.612), и содержащее меньший набор возможных действий, в наибольшей мере отвечает целям договора проката - обеспечить нормальное непрерывное использование арендатором имущества в тот небольшой срок, на который заключен договор. Для устранения недостатков устанавливается максимальный срок десять дней. Все обязанности по ремонту арендованного имущества возлагаются на арендодателя. В то же время арендатору запрещается сдавать это имущество в субаренду либо в иной форме распоряжаться своими правами на него (ст. 631).

Аренда транспортных средств. В качестве разновидности аренды в ГК РФ выделяется аренда транспортных средств (§ 3 гл. 34). В первую очередь имеются в виду морские, речные и воздушные суда, арендуемые для перевозок грузов и пассажиров. В отличие от других разновидностей аренды в ГК РФ устанавливается возможность дополнительного регулирования особенностей аренды отдельных видов транспортных средств в специальном законодательстве - транспортных уставах(кодексах) и ГК РФ.

Требования к форме договора аренды транспортных средств отличаются от общих требований к форме договора аренды - он должен быть заключен в письменной форме, однако, исходя из сложившейся практики, регистрации не подлежит. Важной особенностью является и то, что для этих случаев аренды не действуют общие правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок по истечении срока договора и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст.632, 642).

В зависимости от того, арендуется ли транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) или без предоставления таких услуг (без экипажа), распределяются и обязанности сторон в договоре.

Первая из разновидностей аренды транспортных средств в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40.

По договору аренды транспортного средства с экипажем все обязанности по ремонту, включая текущий ремонт, обязанность страховать транспортное средство, а также ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несет арендодатель, а в случае аренды транспортного средства без экипажа эти обязанности и ответственность соответственно возлагаются на арендатора. Что же касается расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, таких как расходы по оплате топлива, портовых и иных сборов и т.п., то в обоих случаях их, по общему правилу, несет арендатор.

В ГК РФ сформулирован ряд правил, общих для обеих
разновидностей договора аренды транспортного средства, но
отличающихся от общих положений об аренде. Среди них наиболее существенно право арендатора сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное, тогда как общим правилом является получение согласия арендодателя. Кроме того, арендатору разрешается без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки арендованным транспортным средством и иные договоры с третьими лицами.

Аренда зданий и сооружений впервые является предметом самостоятельного гражданско-правового регулирования. Положения § 4 главы 34 вместе с соответствующими нормами второго раздела ГК и правилами о продаже недвижимости (§ 7 гл. 30) направлены на урегулирование отношений по передаче, как самих зданий (сооружений), так и возникающих при этом прав на землю, на которой соответствующая недвижимость расположена, либо на часть земельного участка, необходимую для использования этой недвижимости. Очевидно, что здание (сооружение) не может эксплуатироваться, если арендатор не получит права пользования земельным участком, находящимся под зданием и непосредственно примыкающим к зданию.

Однако следует иметь в виду, что предусмотренные § 4 главы 34 правила могут применяться в отношении земельных участков в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 13 Закона о введении в действие части второй ГК).

Кодекс (ст.652) устанавливает, что права на ту часть земельного участка, которая непосредственно занята этой недвижимостью, а также на ту, которая необходима для использования недвижимости (так называемый “необходимый” участок), передаются арендатору здания (сооружения) одновременно с передачей прав владения и пользования арендованным зданием (сооружением). Этим обеспечивается своевременность предоставления арендатору здания такого земельного участка. Важно подчеркнуть, что соответствующие нормы ГК имеют целью определить судьбу той части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В отношении предоставления арендатору “дополнительного” земельного участка все вопросы решаются по усмотрению сторон в заключаемом ими договоре.

Характер права на землю, которое возникает у арендатора, должен быть определен в договоре, причем непосредственно в том договоре, по которому здание (сооружение) передается в аренду. Это может быть как право аренды земли, если арендодатель является собственником земельного участка, так и иное право, предусмотренное договором (право субаренды, если арендодатель здания сам является арендатором земли, и т.п.). Если же в договоре аренды здания (сооружения) природа передаваемого арендатору права на землю не определена, то в силу закона к арендатору здания (сооружения) должно перейти на срок аренды здания (сооружения) право пользования “необходимой” частью земельного участка (п. 2 ст.652).

Согласно ГК РФ (п. 2 ст.654) дополнительной (к арендной плате за здание или сооружение) платы за пользование земельным участком в последнем случае не предусматривается, тогда, как при определении передаваемого арендатору права на земельный участок в договоре аренды соглашением сторон может быть установлена и отдельная оплата. Отдельная оплата передаваемого права на землю также может быть предусмотрена законом.

Специальные правила предусматриваются ГК РФ для случаев, когда арендодатель здания (сооружения) не является собственником земельного участка, на котором расположено это здание (сооружение). Сам факт того, что арендодатель не является собственником земли, не препятствует сдаче им здания (сооружения) в аренду и приобретения арендатором права на “необходимую” часть земельного участка по правилам, изложенным выше. В этом случае действует также специальное правило - согласие собственника участка на сдачу расположенного на нем здания (сооружения) в аренду не требуется, если только необходимость получения согласия не вытекает из предусмотренных законом или договором условий пользования арендодателем земельным участком (п. 3 ст.652).

Важной для стабильности арендных отношений является норма (ст.653) о том, что при продаже земельного участка за арендатором здания (сооружения) сохраняется на прежних условиях право пользования частью земельного участка на весь срок договора аренды здания (сооружения).

Кодекс предусматривает специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) - договор должен быть заключен не просто в письменной форме, но и путем составления единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, для договора на срок более одного года обязательной является государственная регистрация, без которой договор не является заключенным.

Одним из существенных условий договора аренды здания (сооружения) в дополнение к обязательному для всех разновидностей аренды условию о предмете (ст.607) является согласованный сторонами размер арендной платы (ст.654). ГК РФ исходит из того, что если условие о размере арендной платы в договоре отсутствует, договор не считается заключенным.

Особый порядок устанавливается для передачи арендатору и возвращения им по окончании аренды арендованного здания (сооружения). Наряду с фактической передачей требуется составление и подписание сторонами передаточного акта или иного документа (ст.655).С моментом подписания такого документа ГК связывает исполнение арендодателем обязанности передать имущество арендатору, если иное не предусмотрено законом или договором.

Ответственность сторон по договору аренды здания (сооружения), основания и порядок его досрочного расторжения, и другие вопросы исполнения и прекращения договора регулируются общими положениями ГК РФ об аренде.

Аренда действующего предприятия не может быть названа совсем новым для нашего законодательства институтом - возможность передачи действующего предприятия в аренду впервые была создана с принятием Основ законодательства об аренде, однако законодательная конструкция в этом нормативном акте была иной - речь шла о создании преимущественно работниками предприятия особого юридического лица, так называемого “арендного предприятия”, на базе действующего государственного предприятия. Аренда предприятия в новом ГК - это получение в аренду любым субъектом хозяйственного комплекса “на ходу”, без придания ему какой-либо самостоятельной организационно-правовой формы юридического лица. Арендодателем по этому договору может выступать любой собственник, в том числе и государство, и муниципальное образование.

Требования к форме договора аренды предприятия весьма жесткие - обязательно составление единого документа, подписанного сторонами, и государственная регистрация договора, причем несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Порядок передачи имущества, как и в случае с арендой зданий (сооружений), максимально формализован (ст. 659) и требует составления и подписания сторонами передаточного акта. Составление такого акта является, по общему правилу, обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет.

В ГК детально определяется состав имущественного комплекса, передаваемого арендатору. Поскольку этот состав весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы на одинаковых основаниях во владение и пользование арендатора, в статье 656 устанавливается, что во владение и пользование передаются основные средства. В порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, арендатору передаются оборотные средства, права пользования природными ресурсами, а также исключительные права, такие как права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и некоторые другие элементы.

Как правило, не все элементы имущественного комплекса, образующего предприятие, находятся в собственности арендодателя. Права владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом передаются арендатору в порядке, предусмотренном законодательством.

Права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не передаются арендатору, если иное не установлено законодательством. Для продолжения деятельности, требующей лицензирования, арендатор должен обратиться за получением лицензии от своего имени. Однако арендодатель не освобождается от обязательств перед кредиторами, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии.

Для обеспечения прав кредиторов арендодателя при переводе его долгов на арендатора в статье657 предусмотрена процедура предварительного письменного уведомления кредиторов арендодателя. В случае несогласия с переводом долга любой кредитор имеет право в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения соответствующего обязательства. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. В таком же порядке будут обеспечиваться права кредиторов арендатора предприятия при возврате имущества арендодателю по прекращении договора (ст.664).

Арендатор предприятия наделяется, согласно ГК РФ, наиболее широкими по сравнению с другими видами аренды правами в отношении арендованного имущества (ст. 660).Арендатор, может свободно осуществлять реконструкцию и техническое перевооружение предприятия, если такие действия увеличивают его стоимость. Не требуется согласия арендодателя на субаренду и переуступку арендатором прав по договору. Арендатор свободен в осуществлении иных форм распоряжения имуществом арендованного предприятия (продажи, обмена и т.п.), при условии, однако, что общая стоимость предприятия не будет уменьшена. Ограничение этих прав предусмотрено лишь в отношении природных объектов, включенных в состав предприятия, а также может быть дополнительно установлено законом.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Важным правилом, стимулирующим арендатора производить реконструкцию, модернизацию, техническое переоснащение и расширение предприятия, является положение статьи 662 о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если только иное прямо не предусмотрено договором.

В то же время следует иметь в виду, что все расходы по
поддержанию предприятия в надлежащем техническом состоянии и по эксплуатации, осуществление как текущего, так и капитального ремонта полностью возлагаются на арендатора (ст. 661), если только в соответствии с договором расходы по эксплуатации предприятия не возьмет на себя арендодатель.

Финансовая аренда (лизинг). Давно известной странам с рыночной экономикой, но относительно недавно нашедшей применение в России разновидностью аренды является финансовая аренда (лизинг). Предусмотренное ГК регулирование опирается на положения Оттавской конвенции 1988 г. о международном финансовом лизинге (Россия в ней не участвует), одновременно используя и имевшуюся в России на момент принятия ГК РФ законодательную базу-Указ Президента РФ от 17 сентября 1994 г. № 1929 “О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности”, постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. № 633 “О развитии лизинга в инвестиционной деятельности” и утвержденное последним Временное положение о лизинге. Эти нормативные акты с принятием части второй ГК во многом утратили свое значение и могут применяться лишь в той части, в которой они не противоречат положениям ГК РФ.

У современных западных юристов не вызывает сомнения, что так называемый” финансовый лизинг” (а точнее - финансовая аренда, поскольку слово “лизинг” является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина, обозначающего аренду) является разновидностью института аренды, хотя финансовая аренда и осложнена дополнительным элементом - фигурой продавца арендуемого имущества, с которым арендатор, не состоя в договорных отношениях, в ряде случаев вступает в непосредственные отношения в связи с приобретенным у этого продавца для сдачи в аренду арендатору имуществом.

Экономическая суть договора финансовой аренды состоит в том, что арендодатель осуществляет финансирование хозяйственной деятельности арендатора в специфической форме. С точки зрения арендодателя, это форма инвестирования, при которой один субъект (арендодатель) приобретает для другого субъекта (арендатора), по выбору последнего, необходимое для его производственной деятельности оборудование или иное имущество и, сохраняя право собственности на это имущество, передает его во владение и пользование для хозяйственной эксплуатации арендатору, получая с него арендные платежи. Этот способ инвестирования является далеко не самым “необременительным” для инвестора-арендодателя, особенно в случаях, когда выбор объекта финансовой аренды не полностью осуществляется арендатором. Для арендатора же финансовая аренда служит альтернативой приобретения оборудования с использованием заемных средств, требующего уплаты достаточно высоких процентов, и к тому же в странах, цивилизованным образом регулирующих отношения, связанные с финансовой арендой, позволяет получить льготный налоговый режим путем включения арендных платежей в себестоимость продукции.

В российском законодательстве лизинговые отношения были привязаны к “нормативному сроку службы” (сроку амортизации) и первоначальный срок лизинга, согласно Временному положению, должен был быть близким к нормативному сроку службы имущества, а сумма лизинговых платежей - близкой к стоимости передаваемого в лизинг имущества в ценах на момент заключения договора лизинга.

Кодекс не устанавливает каких-либо нормативных сроков
договора финансовой аренды, в том числе минимальных, оставляя вопрос о сроке целиком на усмотрение сторон. Существенным для определения этого договора ГК считает не его срок или размер арендной платы, а тот факт, что арендодатель приобретает специально для сдачи в аренду определенному лицу определенное имущество (ст. 665). Это означает, что договор финансовой аренды может быть заключен на любой срок, который стороны сочтут целесообразным (экономически выгодным), с установлением в договоре того размера арендной платы, о котором они договорятся. На это положение следует обратить особое внимание потому, что, все те льготы, которые существуют или будут введены российским законодательством в отношении договора лизинга, должны применяться к сторонам по договору финансовой аренды в том его понимании, которое теперь введено ГК.

ГК регулирует финансовую аренду с учетом специфической роли арендодателя, чьей главной обязанностью является финансирование приобретения имущества, которое затем будет передано в аренду. Выбор имущества, по общему правилу, лежит на арендаторе. Финансовая аренда, согласно статье663, распространяется лишь на случаи аренды имущества для предпринимательских целей. При этом земельные участки и другие природные объекты вообще не могут быть предметом этого договора. Не могут быть предметом финансовой аренды и имущественные права, как это было предусмотрено в Указе Президента РФ от 17 сентября 1994 г., поскольку ГК предусматривает, что в аренду вообще и в финансовую аренду в частности могут быть переданы лишь непотребляемые вещи.

Поскольку главной и основной обязанностью арендодателя является финансирование приобретения имущества, и лишь в редких случаях, прямо предусмотренных договором, также и выбор такого имущества, права и обязанности сторон в договоре финансовой аренды распределяются со значительными отступлениями от общих принципов. Риск случайной гибели и случайного повреждения имущества возлагается на арендатора с момента передачи ему имущества (ст. 669).

ГК не содержит в отношении арендодателя требования быть профессиональным предпринимателем, а тем более - требования о лицензировании.

Поскольку на практике обеими сторонами договора финансовой аренды практически всегда будут выступать предприниматели, их ответственность за ненадлежащее выполнение соответствующих договорных обязательств будет основываться на диспозитивных положениях пункта 3 статьи401, то есть они будут отвечать не только за вину, но и во всех иных случаях, кроме нарушения, вызванного действием непреодолимой силы.

Договор финансовой аренды возлагает непосредственно
на арендатора права и обязанности покупателя в отношении
имущества, приобретаемого для него арендодателем, за исключением обязанности оплатить имущество и права по собственной инициативе без согласия арендодателя расторгнуть договор купли-продажи (п 1 ст670). Поэтому логично, что имущество, по общему правилу, передается продавцом непосредственно арендатору по месту его нахождения или в ином месте, указанном в договоре финансовой аренды (п. 1 ст.668), и
арендатор сам предъявляет продавцу требования по поводу качества, комплектности имущества и т. п.

В отношении распределения обязанностей по содержанию, страхованию и ремонту арендованного имущества § 6 главы 34 специальных правил не предусматривает. В этой связи, в частности, к отношениям по ремонту должны применяться положения пункта 1 статьи616 о том, что законодательством обязанности по капитальному ремонту могут быть возложены на арендатора.

Что касается права выкупа арендатором имущества, то оно не является существенной чертой договора финансовой аренды.

Дата добавления: 2014-01-11