Особенности купли-продажи земельных участков

Они установлены ст. 37 ЗК. До этого было 2 статьи ГК.

1. Земельный участок находится в собственности. Здание на нем продается. Какова судьба земли под ним? 1) собственность (если не оговорено право), 2) собственность (оговоренная), 3) аренда.

2. Земельный участок находится в аренде, ПБП, ПНВ. Тогда земля под домом также будет на этом праве (никто не вправе передать больше прав, чем имеет)

С принятием ст. 37 ЗК появился принцип следования участка судьбе здания.

Право ПБП вновь не возникает у граждан. Поэтому исключается ситуация с его отчуждением. Право ПНВ может передаваться только по наследству.

Относительно обоих правомочий выпущен закон об упрощенной регистрации, когда регистрация права собственности на землю проводилась в упрощенном порядке.

Продается только тот земельный участок, который прошел кадастровый учет. С 1 марта 2008 года – только имеющий кадастровый паспорт. В зависимости от категории земель – правило об ограничении их оборота.

Оборот земель с/х назначения подчинен особым правилам ФЗ от 24.07.2004 «Об обороте земель с/х назначения». В нем есть следующие особенности продажи: ст. 3 – с/х земельные участки не могут принадлежать иностранным лицам на праве собственности. Соответственно, они не могут быть покупателями.

Ст. 4 устанавливает требования к размеру таких участков.

Ст. 8 – публичное образование имеет преимущественное право покупки по цене участка, за которую он продается, за исключением продажи с публичных торгов. Но в законе нет механизма понуждения муниципального или иного органа к заключению такого договора.

Ст. 12 закрепляет требования к обороту земельных долей. Собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только участнику долевой собственности. А в противном случае – выдел.

Продажа участков, принадлежащих публичным образованиям. В случае, когда з/у продается не по торгам: предоставление гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК), ст. 36 – собственникам зданий, строений на выкупаемом з/у, граждане, которые имеют на органиченном вещном праве и юр лицам на праве постоянного бессрочного пользования. А 2 и 3 случаи предполагают исключительное право на покупку.

Цена. Она устанавливается по специальным правилам. Для лиц, выкупающих участки во втором и третьем случае правила устанавливаются на основании ФЗ о введении в действие ЗК. А для граждан, приобретающих по ст. 34 – по закону об оценочной деятельности от 29.07.1998.

Своеобразие торгов по з/у публичных образований. Для целей ст. 34 не проводятся торги, они проводятся для ст. 28 без предварительного согласования мест размещения объектов. Для жилищного строительства – 38.1. Плюс еще 38.2. Еще – п. 1 ст. 10 – все земли с/х назначения.

ФЗ от 17.06.2010 № 119-ФЗ о внесении изменений. Он изменил закон о «долёвке».

Потом – ФЗ от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об оценочной деятельности» (вступил в силу 26 июля, отдельные положения – 25 сентября, а другие – 1 января 2011 г.). Впервые на законодательном уровне определены правила оценки, в результате которой определяется кадастровая стоимость з/у, в результате которой определяется стоимость приватизации.

Кадастровая оценка производится не реже, чем раз в 5 лет, производится в отношении объектов, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Результаты могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. ЗК дополнен положением, что виды разрешенного использования з/у определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Вводится институт экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости.

Есть основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости – недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при ее определении, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Одновременно в новой ред. П. 3 ст. 66 ЗК закреплено, что если определена рыночная стоимость з/у, то кадастровая стоимость равна рыночной.

Инф. письмо ВАС № 21 от 13.11.1997 обзор практики разрешения споров, возникающих при купле-продаже недвижимости.

П. 1 посвящен ситуации, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки. Суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Но: договор, который не зарегистрирован, признается незаключенным. Совершить государственную регистрацию – право, но не обязанность суда.

П. 2 – до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость он не вправе совершать сделки по ее отчуждению.

П. 4 – при покупке предприятия с неуказанными долгами нельзя отказаться от долгов, а можно потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

П. 7 – про ОНС.

П. 9 – невыполнение покупателем обязательств по оплате – повод требовать расторжения договора.

Дата добавления: 2014-01-11