Вещное право имеет два признака – право следования и абсолютный характер защиты

Аренда.

Правовая природа арендных отношений.

Законодатель отошел от понятных формулировок гл. 30. Параграф 7 – купля-продажа недвижимости, а параграф 4 – аренда зданий и сооружений.

Аренда разрешает собой экономическую проблему ограниченности материальных благ. Она означает, что не все лица допускаются к использованию благ, т.к. это использование имеет цену.

Но аренда обладает правом следования, а в силу ст. 305 – абсолютным характером защиты.

См. статью Лапач В.А. Об основаниях возникновения гражданских прав. Журнал «Право и экономика».

Мы имеем дуалистичность правового режима, когда идет наслоение права на право. То называется «обременение». Такого термина в именительном падеже в ГК нет. Такой термин есть в ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это сервитут, арест, рента, доверительное управление, ипотека.

Т.о., при аренде появляется специальный вещно-правовой режим, который сочетает в себе и вещные, и обязательственные основания.

В первоначальной редакции закона о государственной регистрации была статья «государственная регистрация права аренды».

С третьими лицами во внешних отношениях арендатор выступает как обладатель вещного права. Поэтому арендные отношения, будучи обязательственными, имеют дуалистичные признаки.

Ранее ст. 26 ФЗ о гос. регистрации – право аренды регистрируется на основании договора аренды.

Но эта редакция не прижилась. В законе 2003 года статья стала называться «государственная регистрация аренды». Отмечено, что регистрируется договор аренды сроком год и более. Регистрируется такой договор как обременение прав арендодателя.

Почему убрали? Потому что мы были не готовы к тому, что нужно регистрировать любое арендное действие, касающееся недвижимости. По закону о гос. регистрации (ст. 2) доказательство существования зарегистрированного права – наличие акта государственной регистрации. Законодатель решил пойти по пути наименьшего сопротивления.

Но регистрационное законодательство состоит из параграфов 1 и 4 главы об аренде.

Ст. 609 - Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. (т.е. любая) Но – см. ст. 651! – специальная норма.

Но есть иные виды аренды, кроме аренды зданий и сооружений. В земельном кодексе – год и более – регистрация.

А что касается нежилых помещений?

1 июня 2000 года вышло Информационное письмо № 53 ВАС РФ «Государственная регистрация договоров аренды нежилых помещений». В нем указано, что согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ о государственной регистрации жилое или нежилое помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. ВАС подчеркивает, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания и сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Он также подчеркивает, что в ГК нет специальных норм о государственной регистрации аренды нежилых помещений. Именно по этой причине к аренде нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

С 2000 года нежилые помещения требуют государственной регистрации, если договор аренды на год и более.

По аренде чуть позднее было второе Информационное письмо ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики споров, связанных с арендой».

Оно начинается с рассуждений о том, что можно считать арендой зданий и сооружений.

П. 1 – на стене здания размещался рекламный щит. Встал вопрос о том, является ли такой договор арендой зданий и сооружений. ВАС указал, что нельзя арендовать конструктивную часть здания (стену, крышу), т.к. полезная часть данных объектов находится не снаружи, а внутри. Но ВАС не только указал на ошибку квалификации, а показал, что это правоотношение, к которому должны применяться правила общей части ГК как к непоименованному, но не запрещенному законом. Примерно: договор предоставления стены здания для рекламных целей. Но это не аренда.

Следующий случай – п. 3 – подлежат ли государственной регистрации, начало действия которых 1 января, а окончание – 31 декабря? ВАС – если договор заключен какого-то числа какого-то месяца, а заканчивается предыдущего числа этого же месяца, то договор считается заключенным на календарный год.

Следующий пункт – п. 6 – соглашение сторон, их условия применяются к фактически сложившимся до заключения договора отношениям, но это не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключенного договора.

П. 7. Ст. 619, говоря о предупреждении, не дает права расторгать договор. А в качестве доказательств соблюдения такого порядка надо прилагать письмо. В таком письме должно быть написано: «в соответствии с договором Вы должны сделать то-то. Вы этого не делаете, поэтому я воспользуюсь своим правом из ст. 619 и расторгну договор».

Оставление иска без рассмотрения не лишает права обратиться в суд повторно по тем же основаниям.

П. 8 – вертолет, который был передан, но не была передана техническая документация. И арендодатель потребовал арендную плату. Но арендатор обоснованно отказался.

П. 12 – возложение на арендатора оплаты коммунальных услуг не является условием о арендной плате, это не плата арендодателю, а плата за содержание имущества.

П. 15 – при субаренде нужно согласие арендодателя. Каков порядок испрашивания этого согласия? Нужно ли каждый раз его испрашивать? Если арендодатель сам не оговорил какого-либо ограничительного условия, то в течение всего срока действия можно сдавать в субаренду без дополнительного согласия.

П. 17 – при перенайме субаренда сохраняет свою силу. (Перенайм – уступка права требования по договору аренды с одновременным переносом долга) т.к. аренда сохраняет свое существование при перемене собственника, а на субаренду распространяются положения об аренде.

П. 24 – при перемене лиц в обязательстве на стороне арендодателя. Переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменения в условия договора аренды, заключенного с прежним собственником-арендатором. Но поменять в наименовании арендодателя – обязательно.

П. 26 – в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. ВАС указал, что предусмотренное ч. 1 ст. 619 ГК включает в себя не только такой элемент, как просрочка уплаты, но и еще два элемента – более двух раз и подряд. С этой точки зрения стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ст. 619.

Еще смотреть: п.п. 30, 29 (практически про то же самое - уведомление), 32, 37, 38.

Дата добавления: 2014-01-11