Струк-ра рынка Н

Рынок Н – ср-во переспред-я объектов Н м/у соб-ми и пользователями (передача прав соб-ти, прав владения и пр.) эк-ми методами на основе конкурентного спроса и предлож-я. Он обеспеч-т с помощью механизма невидимой руки и государственного регулирования: передачу прав от одного лица др-му, устан-е равновес-х цен на объекты в регионах, связь м/у соб-ми и покупателями на осн-ве эк-кой мотивации интересов, распред-е простр-ва м/у конкур-щими вариантами исп-ния земель и субъектов рынка.

Субъекты и объекты рынка Н:

Объекты рынка Н: сущ-щие зем-е участки, вновь создаваемые, реконстр-мые и расшир-мые предпр-я, здания, сооруж-я разл-го целевого назнач-я и фин-й кап-л (деньги).

Субъекты рынка Н: покупатели (иност-е и нет), продавцы, професс-ные участники, гос-ные органы (бюро технич-кой инвентариз-ции, арбитраж-й суд, наториальные конторы, налог-е инспекции, органы Роскомзема, комитеты муниц-го жилья…), аукционные фирмы, конкур-ные и тендерные комиссии и фондовые биржи.

Основные экономические элементы рынка Н:

1. Спрос – кол-во зем-х участ-в, имущ-х комплексов и прав на них, кот-е покуп-ли готовы купить по склад-щимся ценам за опред-й промеж-к времени.

Факторы, влияющие на величину спроса:

· измен-е общей числ-ти населения;

· доходы населения;

· измен-е %-го соотнош-я м/у слоями населения (ур-нь образов-я…);

· измен-е во вкусах и предпочтениях населения;

Рост спроса вызывает усиление рыноч-й активности. Результат роста спроса: рост цен и арендной платы. В краткосроч-м периоде парам-ры спроса имеют более важное значение, чем хар-ки предлож-я.

2. Предложение – кол-во земли или др-го Н им-ва, прав на них, кот-е собственники готовы продать по опред-м ценам за опред-й промеж-к времени). Предложение Н объектов, особенно земли неэластично.

Факторы, влияющие на величину предложения для объектов первичного рынка (Первичный рынок имеет доминирующее положение (3/4 объектов)):

1. Наличие резерва пустующих объектов Н в опред-х сегментах рынка. Нормой жизни является наличие пустующих объектов (в европе 5%). Процент всех незанятых или несданных в аренду помещений называется вакансии – один из важнейших индикаторов состояния рынка Н. Высокий процент вакансий – пониж-е цен и аренды даже при высоком спросе. Обычный ур-нь вакансий для жилых домов около 5%. Для многоквартир-х – более 5%. Для офисов и торговли– более 10%. Если предлож-е всех вакантных ед-ц превыш-т норму, то на рынке имеет место недостаток спроса или избыток предложения. Сбалансир-го спроса и предлож-я не бывает.

2. Объём нового стрительства и затраты на него

Оценив-ся:

· интенсивность строит-ва,

· положение строительной индустрии (наличие конкуренции, количество произв. предприятий, производящих стройматериалы),

· текущие и потенц-е измен-я в строит-х технологиях и их влияние на строит-е затраты (монолитная технология позволила снизить затраты и сроки строительства, поэтому увеличилось предложение),

· соотн-е затрат на строит-во (себестоимость объектов) и цен продажи объектов строит-ва (маленький разрыв между этими величинами обычно бывает во время упадка рынка недвижимости, снижение спроса и предложения.

Высокий процент вакансий вызывает повышение ставок арендной платы. затраты на улучшение зем-х участков.

3. Цена – кол-во денег, уплач-х за ед-цу Н на соверш-х сделках (цена кВ. метра, квартиры в целом и.т.д.)

4. Стоимость – наиболее вероят-й ден-й эквивалент Н, наивысшая цена, кот-ю принесёт продажа объекта на конкур-ном и открытом рынке, когда покуп-ль и продавец действ-т разумно со знанием дела, посторонние силы на сделку не влияют.

5. Информационная инфраструктура. Она должна содержать достоверные сведения 3 видов:

· Данные о сущ-х нормах и правилах на рынке Н и ожидающихся измен-х.

· Данные о стр-ре предлож-я и спроса по разл-м объектам.

· Данные об ур-не и динамике цен по разл-м районам и микрорайонам и др-м сегментам рынка.

Ист-ки данных: заявки продавцов, покупателей, арендаторов, рекламные объявления в печатных изданиях.

6. Маркетинг и менеджмент.

Основными источниками формирования информационных баз (нормативных баз) служат:

фед-е законы и нормат-е полож-я;

постановл-е прав-ва и органов власти субъектов РФ;

заявки потенц-х продавцов и покупателей, арендаторов и пр.;

рекламные объявления;

специализированные опросы и исслед-ния.

Функции рынка Н:

1. Коммерч-я (реализ-ция ст-ти и получ-я прибыли на влож-й кап-л).

2. Информ-ная (уникальный рыноч-й мех-зм сбора, распростр-я и обощения инф-ции, позволяющей субъектам рынка со знанием дела принимать решения в своих интересах).

3. Ценообраз-щая.

4. Посреднеч-я (рынок – место встречи независ-х и эк-ки обособленных покуп-й и продавцов, устан-я связь м/у ними и предост-я возм-ть выбора альтерн-го партнёра).

5. Регулир-щая.

6. Инвест-ная (рынок Н – привлек-ный способ сохр-я и увеличения ст-ти капитала, он способ-т переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный произв-й кап-л, принос-щий доход владельцу Н им-ва, при этом само Н им-во – страховая гарантия инвест-го риска).

7. Соц-ная.

8. Стимул-щая.

9. Конкур-ции.

10. Санирующая (банкротство не эф-ных предпр-й, освобожд-е рынка от не эф-х участников).

Из владельцев Н формир-ся средний соц-й слой общ-ва. В рез-те неоднокр-го перераспределения им-во переходит к эф-ным соб-кам, обеспеч-щим его высокоэф-ное исп-ние.

Дата добавления: 2014-01-11